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不動産投資家の敷衍的思考・本質と相対的相互作用の市場再帰の有用性。

2019年 03月19日 19:31 (火)



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こんにちは。

不動産投資の各種の用法と市場や大衆社会、資本主義の一片断片を自論的に考察したいと思います。

本来的な私の思考の表現法は、此の様相ですので、今回の事柄の内容は読み辛い事だとは思いますので、お暇な方のみ読み進め推奨と致します。

先ず、一見、無秩序に見えるが統制が執れ、自己の利己的要素を覆う事を是とされるのが、此の現実界の日本の社会秩序との事で、善良な風俗とも云える俗世間が押し付け的社会を構成しているとも思料し、其の本質を考察するに、本来、低俗的でも在る社会構成要員の多数の者の思考を指すと思われ、其れを俗に世間の社会通念とも云うのかとは思料するが、社会通念は大多数には有益な秤とは為ろうが、或る相対での取引では、其の或る事柄の理解の解釈に相当な乖離も現実し得る事の理解の無理解の理解者への遮蔽的心理や、理解者との隔たりの反論的主張を見るに付け解釈するに、其の様は白痴にも似て、また、叡智の築きの無い、無理解者の本来の拠り所、知恵の棲み処の社会通念とやらの反作用の用法、援用に他ならず、此の事を以って誠の無様を無理解者が自己で吐露、暴露する事と同義との意でもある。

其の事は、実際の相対取引たる不動産売買、資本主義社会に於いては、相対的には市場性を成す事の必然の要素、即ち一定の再帰性との事だが、市場参加者が一方に過剰に偏重する事は在るが、もう片方のが絶対ゼロにはならないのが市場で有る事の要素でもあり其れが担保されているからこそ日本有史以来、土地に価値が有り相対的だが一定の市場が存在し得る。

此の事は不変にも観えるが、実際は不変でも無く、存在自体の存在も本質的に朧気とも云えようが、本題の趣旨とは離れ、また、頭の切り替えが出来た時にでも記します。

市場再帰の考えに習うと、一定の時間の経過と共に一定の再帰、再開、再生を成し得た懲りない者や、新規の懲りない予備軍、有体に云えば破綻者予備軍が存在し、絶対的に相対取引市場が存在し得るとの事。

此の場で,私が物を書く事の本来の意味は市場参加者、初心者や欲に眼が眩んだ者への進言と諫言なので在るが、上述を理解し得る者としては、其の事の啓蒙自体が自己の不動産投資家としての最大の喜び、即ち利益の最大化が成し得ない事にもなり、壮大な矛盾となり自己言及となる。

この事は私的にはどうでもよい事で在る、私一人の声よりも愚者たる俗的通念の者が大多数な事を知っているからだし、其の妄信的社会通俗者、愚者は何を云っても私の言葉は耳に触らないのを知っているからである。

其の安心な安定な大多数の層が在るからこそ、今の私が存在するとの証左でも在ろう。

自身、決して成功しているとは思ってはいないが、比較の問題だけで観察するに、私が絶対に行わない投資用法の土地からの新築を地方都市や人口減少地域で運営する者よりは優れてはいるであろう。

此の辺の考察の深堀はまたの機会に記すが、少し触れると、今後の市場動向の中で破綻を為す大きな層は、新築参加者で在ろうとも危惧する。
単に市場参加者の比率の問題では無く、仕組みの問題で在り、単純な心理の問題でもある。

危惧はするが、上述の再帰性の理屈で云えば一定の周回遅れの再起者が、サラリーマン投資家の破綻新築物件を拾うので在ろう、其の事自体が再帰性の有用性なのかとの本質的意味領域との事かとは自論的に消化している。

云うなれば、失敗から学ばない者が、記憶、思考法、其のままに輪廻している様相とも云え、一定の成功に近い市場参加者は触らない物件群を社会通念の信奉者が争奪する様が餓鬼とも云えよう。

少し話が逸れたが、本趣に戻ると、現在の資本主義の特徴とは、単に欲望の世紀との事に集約されよう。

日本は、欲望をひた隠す事の美徳を旨とするのが、愚民たる大衆の社会通念を押し付けているのが社会でもある。

資本家は大衆から搾取しないと資本が、回収拡大出来ないので、本質を隠し大衆迎合した事、物を提供せなばならないとの事であり、不動産投資の参加者は、大多数の大衆であり、大多数の搾取される側に在るが、自己で端から大衆で搾取される側と理解解釈の上での参入は当然に皆無で在ろう、現状の労働者からの脱出の幻想を具現化させる事が本懐で在ろうが、労働者に籍を置き資本家の真似事で半端な立ち位置では、半端な利益に終始な事なのであろう。


勘の良い方はご理解できるであろうが、抑々、大衆たる者の美徳、欲望をひた隠す美徳を一方で作用させ一方で誇張し羨望する大衆の多数の労働者投資家の矛盾。

持つ者になった途端に見える世界が変化する事は理解に容易いが、心根は生を受けてから本質的には変化は無いと自己では捉え、大衆で在っても生得的に精神的に資本家か否かは、実存社会のいで立ちとは其の別で在ろとは思慮し、実際のお金の嵩の優劣を以って判断、考察されるのでは無く、真理の有り様の過程から得る視認が本質的な資本家なのかとは自論的解釈をする。

要諦は、社会通念や観念の解釈に疑問を用い、法と善悪の区別を妄信するか否かで物事が左右されるとの意でもある。

本質的な幸福とは、当然に各々で違うが、幸福の概念を意味付けするのならば、其処に介在する社会通念や概念に疑いを用いて思考出来得るか、抑々、幸福の観念を大衆や親の刷り込みやを妄信した結果の存在の悲哀の理解が在るか⁈


資本主義や労働者、不動産投資の用法の別は在ろうが、小手先の合従連衡的な物の見方、解釈では無く、本質的な深意で敷衍的思索をし真理を探るのが本質的な幸福で、其れに不随するお金との付き合いとの事かと思料する。

今回は此れにて終わります。

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新築崖の上の買いた病の恋・似て非なる投資家

2019年 03月19日 13:25 (火)


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こんにちは。

春は確定申告と花粉症、5月は、市県民税やら固定資産税やら税金が押し寄せて来る、憂鬱な季節です。

ある程度の規模や保有種別で税金の重みが変わりますが、手取りの所得が4000万を越える辺りから、諦めに似た感覚で払うしか有りません。

節税も大切ですが、税金だけは穴が見つからないですね。


固定資産税も、登記上店舗になっているRC商業ビルなんて、同じ規模、地域の住居系ビルと比較するに商業ビルは税コスト嵩みますね。


いきなり、本題からズレましたが、税の事は又の機会に書きたいと思います。
今日は、初心者にも有用かと思える築古戸建ての即転売ケースと、崖の上に建てる横浜系ウンコ新築物件を取り上げ勝って気儘に自論を展開致します。


一般の方がプライスミスの物件を購入する、または、任意売却かどうかを知るヒントを少し書き綴っていきたいと思います。

以前にも言いましたが、皆さんの情報収集方法と、僕の其れに違いがあるから市場より安く買えたり、不動産屋だから安く買えるか?
全然違いは無いと考えています。

何故違いが無いかを、実例を交えお話したいと思います。

去年のお話ですが、中古住宅で相場より2割程安い物件が、一般的な住宅情報サイト1社限定で、専属専任でアップされました。 この時点で、情報は一般投資家さんも、業者も変わりません。

築古中古市場の2割安は業者にとって微妙な感じで、旨味が有りません。

この時点で、一般投資家に有利です。

僕は、全ての可能性を考えますし、ドミナントなので地域の人気学区2や公園、地域の平均年齢まで考慮し購入致します。
その代わり、自分の買う地域以外では市場の半値でも触手を伸ばしません。

今回の物件スペックは築30年3DK、整形地 地元の分譲会社施工で当時としてはお洒落、人気学区。


1400万で、市場の8掛け程度です。
何故売れないか? この物件は、埼玉某市ですが専属専任は港区の業者です。

この時点で、我々はプライスミスか任売かなと、見ます。

且つ、レインズから業者を名乗り資料請求しても、貰えなければエンドの両手しかやらないスタンスです。


任売にありがちで、業者に売るのは駄目って事になります。

この時点で業者はアウトです。
その中でも最も市場で売れない理由は、情報の入り口が一か所限定なので知れ渡らない、専属専任の業者の情報元の弁護士や、その他から仕方なしにやっている。

売主から手数料が薄利で、実質片手、買主しか見込めず面倒、広告費も先行出費で掛けたくない、なので、売れなくてもいいとのスタンスです。

僕は、ポータルサイトから個人でも、問い合わせしましたが、案内渋っていましたので、とことんヘリ下り、今にも買う勢いの自宅が欲しくて1年探していたカモを装いと暗にウブなお客で楽チンな客を思わせます。

こんな感じだと、都内から鍵を持って案内下さいまよ。

この時うるさい質問したら売れましたと言われお仕舞です、そんな業者は業法違反だから悪いのは業者だ嫌だとの声を上げる者は一生クソ安いお得な物件は買えません、買えるのは新築のゴミ物件横浜の崖の上位でしょうね。

其れはさて置き、安く買う事が先決でクソの役のも建たない矜持などは塵箱に。

現地で話を聞くに、任売なのは百も承知ですが我慢で聞きます。


説明では、現況のまま取引。

今回はその場で、ローン無、瑕疵担保無、測量無で、一切面倒な客ではないと主張し1400万にて決めて戴きました。

当然、勝算が有ったので満額で買いました、単純に此のエリアのエンド売値が確実に見える事と、都内の業者による誘導的プライスミスで損はなさそう、即転売でも利益が見える事の確信。

プライスミスは瞬時に消滅ですが、業者の対応、思惑によって一般投資家が有利な事も多々あるので、兎に角、無駄な鉄砲撃ち、スキルを上げていく事が吉だと思います。

今回は任売で業者は不可、エンドでも他業者客付け不可、面倒な客不可、楽チンポンな客以外はロットが小さくヤル気が起きない都内の業者が預かる埼玉の物件との事が歪んだ値付けの要因。

問い合わせ時の業者の横柄なファーストタッチで切れる人は終わっています。

結果、購入物件は賃貸と中古住宅として同時募集しましたが賃貸と売買で多数申し込みが多数ありましたが、結果、現況渡しで1900万で1か月後に売れました。

同じ事が出来れば、皆さんも何のコネも無く400万粗利を手に出来た事例です。

肝心な事は、相手の気持ちを汲む事です、安い値付けは本来業者は百も承知なのです。

業者で純粋に値付けを間違える馬鹿は、何処かで抹殺され退場しています。

上述の思惑で、幾らでも良いが主眼は両手でしか御座いません。
況してや、業者に生意気に面倒な言葉ですと『僕宅建持ってるんですよぉ~』って暗に騙されませんよって、圧を掛ける者は最悪の結果しか御座いません。

引っ張るだけ引っ張り、最後は売れましたと業者の玩具にされましょう。

実際、僕はこの立場ならそうしますよ。

売主案件は横柄に、買主案件はへりくだるのが鉄則。

抜け目のない交渉ってのも当然、時には御座いますが、売れ残りの物件を安く買った処で又、売れませんし資産性が無いとの証左です。
慰めになるのが利回り30%とかCFで稼げる物件なだけとの事。


抑々利回り星人と僕の資産棄損の無い物件は不動産投資の中でもジャンルが違います、大別するに下記3例。

1・利回り星人で地方の人口減少地域のRC物件や群馬方面等は、資産棄損度外視で短絡的なマヤカシなCFを追い求める者で、
横浜や横須賀の崖地の『新築投資家』は罰ゲームなドMなピーターパン。

2・利回り以外の堅実な普通の物件を買う者は、確りとした医師、高属性、地主。

3・利回りと資産棄損の無い好立地、人口減少が2045年でも無い地域の景色良好物件安くを買うのが最良の投資家。

同じ不動産投資家ですが、違う投資家とも云えます。

各々の立ち位置で、見える投資は違いましょうが、3の投資を実践すると1はクソ程の価値が無いのが理解出来ます。

では、此の辺で云いたい事を云ったので終わります。

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銀行の執念・自己の責の解釈。

2019年 03月18日 12:33 (月)


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こんにちは、今日は借入には重要なパートナー、銀行さんとのコミュニケーションから拾う知識や、貴重な情報の一篇を綴ります。

僕は、抽象的な書き方や端折り書きの癖が御座います、読み辛い事はご容赦下さい。

皆さん、当然規模の大小に係わらず、銀行さんとの取引はあろうかと存じます。


その中でも、借入2億以上の規模になってくると、御鼻が天狗の様な御仁や、小金持ち特有の匂いがしてきます。

そんな醜態や匂いは、銀行に対し禁物なのは、また別に機会にしたためる事と致します。
私見で恐縮ですが、銀行さんとの対話から拾う、ヒントや知識は本当に我々や、経営者には重要だと思います。

時に、生かすも殺すも銀行次第になりますので、注意して仲良しにならねば、いけないなとの事です。

僕は、今のネット社会でも、なるべく銀行さんに出向き必ず誰か捕まえてお茶します。

行くときも、五十日は避けます。

ある日、銀行の執念を感じる事例に遭遇しました。
その銀行に限った事なのか、その支店長の判断かは知りません。

僕が、知り合いに頼まれ仲介した時の、数年前の話ですが、契約前の事前で某地銀に住宅ローン持ち込みました。

買主側の仲介時、大抵買主と人間関係築けていすので、業者は住宅ローンの申し込み先を勝手に誘導し贔屓の銀行に持っていきます。

何時もの様に、住宅ローン持ってきたから宜しくお願いしますね。
って買主の属性、年収、借入履歴等のエビデンス内容に、微塵も問題は無く、あとは流れるだけだと気楽に構えてました。
数日後、担当者からの連絡で銀行に赴いて一言、今回は駄目です…………。

びっくりして、当然理由が聞きたくなります。
実は…………と語りましたが、本人に問題は無く物件も問題ない?? 売主の不動産屋が問題でした。
売主業者Aの関係者(実父)が、本物件取得の以前3年位前に別不動産法人Bを破産させていました。


これだけなら、別法人だし別の代表者なので普通は無問題です。

肝心な買主に非が無く、物件も問題ないのに貸せない理由が、3年程前に破産させた法人Bのメインバンクの支店が、この銀行の同支店なのでした。

破産させた時に、役員では無かった次男に本物件の、売主たる不動産法人Aの代表者就かせ、事業を再開し実質的オーナーは破産法人Bの代表者で、売主法人A代表者の実父なのでした。
これに感づいた支店は、絶対にダメとの返事。

その後、本人に問題がないので、この件もキチンと買主に説明し、違う銀行にローン持ち込みOKになり、決済も無事に終わりましたが、銀行の執念は凄いし怒らせたら会社が傾きます。

当時、分譲開発を手掛けたB社は、年間25億程の売上規模、負債総額20億規模だったと記憶し、メインバンクは15億程の損害だった事でしょう。
破産法人Bの関係先には、今後何年位コノ銀行は今回のケースで、駄目を出すのか聞いてみたら最低5年、上の判断でもっと先までとも言っていました。

ただ単に怨念の感情でしょうが、具体的には銀行曰く、
『今回、本行で買主さんに融資を出す事で、売主業者を利する事になるから駄目なんですよ。』って…………。

『会社潰すにも、相当な不誠実な対応は、一生付きまといますよ。』との事、改めて真摯に、紳士に、振る舞わなければ、本当の裸の王様に…………って思う次第で御座いました。

この事例は、B社の代表が実子で少し変わった名字なので、判断できました。

今迄、銀行と良好な関係でも、売主の関係者がアホだと翻り融資が却下な事も御座います。



上述を踏まえ、今の金融情勢では、サラリーマン投資家は借入が厳しい事でしょうが、此の事も本人には責任が無いと云う方も居ますが、一義的には一見、本人に責の無い事でも、その様な隠れた難儀な物件を拾ったり、時代背景の悪い其の巡り合わせの選択をしてケチが付くのは、本質的には全て自己に責が在ります。

時世の情勢を読めないで悔いてる者や、時代が良かった人に羨望を向ける者は其の時点で、負けの可視化と同義でしょう。

全ての選択肢や、目に映らない欠けを視認出来るかとの事を自戒を込め記しています。

謄本や公図の読み解き方や銀行の交渉テクニック等は、同じ日本人ならば当たり前に理解出来得る事で、知識とは云いません。

全てに於いて、其の時々の何かを読み解く事が要諦だとの事かとは思料致します。

では、此の辺でお仕舞に致しますが、前半は楽待のアーカイブで後半は弄りまして再投入と致しました。

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資産家・創造と想像・マトリックスの理解。

2019年 03月17日 11:27 (日)


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こんにちは。

昨今の不動産投資ブームとでも云いましょうか、かなりの数のサラリーマン投資家さんが”仮”の資産形成をされていますね。

多くの投資家が得をしたり損したり、利益出たお金を株に突っ込み大怪我したり、株で儲けた金で不動産投資したり…………お金が回り経済効果が生まれるのでしょうから、市場に参加されるのは大歓迎です。

此のFC2や同種の検索サイトなども有り、幾分情報過多の様相ですかね。
コラムニストや書き手も同様に各種取り揃え、コラムやブログを書かせ読者に選ばれる検索サイト等を目指しているのでしょう。

思惑はどうあれ、他のサイトで、承認欲求強めの大家が総資産5億って云いていますが、其の実情は…………。

今回は、不動産投資と本当の資産価値を、テーマを例にとり書き綴っていきたいと思います。

不動産投資には、大別するにインカムゲイン、キャピタルゲイン、と2通りの視点が御座いますね。

どちらが良い悪いは、個別事情で違いますので、今回は触れません。
投資した結果、本来の純資産がどれ程か、または毀損しているかとの事柄について自論を述べていきます。

特定の個人を指しません、例とし投資総額3億円とします。
サラリーマン投資家大家さんには、持って来いのスペックですかね。

サラリーマンから、これだけの資産を築くには確かに一つのハードルでしょうね。数字だけを見れば…………。

数字は、視点や切り取り方、グラフの見せ方でイメージが変わります。
3億で購入している、利回り10%以上の物件でも大抵、残債とともに、資産価値も目減りしている人が殆どで95%でしょう。
地方でも首都圏でも一等地や、非常に人気の地区というものは存在しています。

下記1・2の購入例で。

1・一等地や非常に人気の場所で、総額が実勢土地値程度で、建物付きで運用出来る3億の物件。

2・普通の住宅街で中古AP、固定資産税評価2倍の3億の物件。

どちらも3億で買った物件、同じ借入で同じキャッシュフローでも全然違います。

1・10年後、資産価値は3億前後のまま劣化は最小限でしょう。
2・10年後、大抵の場合3億→1.3億がやっと。

2の大家さんですが、悲観することは有りません、サラリーマン投資家さんの多数がこの感じでしょう。
だから、気を付けて下さいねって両親に確りと物事の善悪を教わった方々は云うのかとは思います。


肝心なのは、3億借金したから3億の資産家になったと勘違いせず、数字の内容を精査出来るか否かとの事柄です。


ましてや、クソ程の普通の物件でRC中古などは罰ゲームですし、其の3億で購入の物件の純資産が3億なんて以ての外。
借入完済出来て、晴れて1.3億程度の純資産です。

因みに、1のケースでもお宝とは言いません。
普通の住宅街でも路線価程度の価格や、固定資産税評価並み建物付きで運用出来れば資産の目減りは限定的で、インカムゲインでカバー出来ます。

また、地方築古激安投資も分母が激安ですから、半分になってもインカムが20%想定利回りなのでダメージは感じず吉ですね。

兎に角、上記2のケースを購入する場合、無理せず自己資金を3割位入れ、運用利回りからのキャッシュフローで自己資金回収、その後のキャッシュフローをストックし、迫りくる危機に備えましょう。

今後、不動産投資は、買える人天国になると予想している方々が居ますが、ナンセンス。

今後値が下がったら、関東は都心から電車で30分から40分の外側は通行手形が必要な過疎と云う外国です。
其処に根を張る野武士的な熟練大家以外は、リーマン投資家が入ると隙は無いでしょう。

方やリーマン属性の安泰な身分をぶら下げ景色良好な物件等買えると本気でお思いでしょうか?
幻想を刷り込まれて夢遊病なのは良いのですが、夢の世界で終わる事は無いとの事です。

必ずや寝たら起きます。
起きないのも幸せな事かも知れませんが、マトリックスですね。

其のマトリックスの世界観が皆さん95%の投資家の実情との意です。

不動産屋やコンサルが造り出した幻想で、貴方ご自身の作品では無いとの事の理解が必要です。

僕は22年前に、24歳でAPを買いました。
未だ不動産投資の書籍の無い時代に創造した買い方で購入しました。

今や時代はネット社会ですが、其の中でも勝つ方は居ますが、勝つ方程式は創造をしている事かとは思います。
創造した用法は、容易く書籍やネットに公開はしないのが人間の性。

創造と想像では天地の差ですね。
ネットに被り付いても始まりませんよ。

書籍も座学も大切ですが、其の事は幼稚園児が人間とは何かとの、朧げな感情を他者との交わりて習得する事でしか有りません。

抑々、習得する事と生得的な得手を自己で理解出来ているかの本質の理解との事です。

その程度で資産家になったつもりは、お早いとの事かとは自論で思いますし、多くの狡猾な不動産屋は同意かとは思いますよ。

では、この辺で終わります。


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無学のススメ・有学の無知

2019年 03月16日 11:32 (土)




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羞恥を駱駝に問う事への様とは、この上の無い錯綜せれた社会を紡ぐ横糸にはなろうかとは思惟出来ましょうが、見えるのも横糸な事で素材感の理解も無い事でしょう。

駱駝の背の瘤の蒸留水が駆ける源は、祖先の体臭なので観察者の小文字の他者を窺い知るに等しいく、平素が闊歩する現実界に吹き溜まり、明神様を知れずとも自己が存在するは、深淵に手を掛ける自己陶酔の事。

自在的な講釈も壇上、下にぶらさがる、餓鬼な換価な矜持も馳せるは、都会の池沼のゲンゴロウ。

轟音、鬣、山高帽。


--------------------------------ーーーーー----------------
こんにちは。

前半は、お好みでネットを参考に読み解くか無視にて願います、多分Wikipediaにも意味が書いて無い語彙も在りますが、ご愛嬌です。


本題です。
何とか女子、男子ってのは痛いですね。
全てに於いて思いますが。

○○女子、○○男子と云う時点で、其の事自体が、大衆社会の問題意識と問題提起の現れとの事かと思慮致します。

女性の社会進出が普遍なら○○女子や山ガールなんて言葉自体がナンセンスです。
本来、山上りに男女の別は、あろうはずが有りません。

女性の社会進出が普遍な社会が先進的かは、また別で正直異論は在ります。

其れはさて置き、当たり前では無いので眼が行く時点で、自身の中の深層に男尊女卑や、差別の投影が視認出来るとの事です。

其処に疑問を持つかが重要で、善悪は別問題でも在ります。

僕は思うのは、イクメン男子なる言葉や、家族サービスです。
育児をする男子⁈ 自分の子供を育てるのに当たり前な事ですが、マメにすると褒められるって?です。

家族サービスも同様にて、本音は嫌だが家族を喜ばせる為との意と同義に捉えられましょう。

高度経済成長のツケ、家族の形の固定観念の歪みかと思います。
男が良く口にする、家族の為に、こんなにも粉骨砕身し働いてると!


では、家族が居なかったら働かない、手を抜く働きか⁈
其れも違いましょうし、同時に違う人生を覗けないので実際、語るも無味では有ります。

ですが、世の普遍を形成し得るのは、圧倒的な多数の者との観念と捉えるならば、世俗の大衆は男尊女卑との事は間違えなく、其れを不満げに叫ぶ女子は女子で、男尊女卑と云う格好お題目を盾に自己欺瞞の理解も無く、女の立場に甘えし言動、言論に乗っかているだけの、立憲民主の辻本女史ばりに愚かな様には見えます。

其の様な、小手先では無く、本質的な事を云いたいのですが、理性に先だった現代日本人や大衆は其れを許しません。

単に、男はオス、女はメスとの人間的本質を理性で覆う事と解放は似て非なる事です。

「人は女に生まれるのではなく、女になる」の言葉が在り、其れも一義的には当然の理ですが、女の前に人間なのだとの事も在ろうかとは思います。

其の根底を理解して、理論を身に纏うか否かでは、同じフェミニズムでも言論が真逆でも在ります。
単に、子供が居る、子供を作る試みをしたが結果出来ない方と、子供を作ろうとしない女子では、脳みその機能が違うとの事です。

其れが善悪では無く、考察を記していますので反論はご容赦下さい。

方やオスも、狩り=お金です。

お金が多く持てれば幸せとは云いませんが、お金を多く稼ぐ力は魅力なのは確かかとは思います。

其の事と、使い方はまた別です。

其処に邪魔な物は、欲求や嫉みな事かとは自論では思い、自己には常に律して生活するように心がけてはいます。

其の事も善悪では語れませんが、考察としては、大衆迎合する知恵遅れのお金持ちや、教養の教養が無い物は着飾りますし、不細工な顔を平気で晒します。

仏教用語での無学と世間の無学とは真逆の意味になります。

阿羅漢果に至る、生涯学びとは簡単に言葉では云いますが、その実、本来の無学に到達する行いと単に、上辺の知識の吸収とは違う人生になろうかとも思いますが、所詮は、自己での選択取り込みです。

有学=無知に近いとも云えます。

理解に容易い着飾った欲が前面に出ている大家、投資家はストリップの男娼と同じだとの自論的考察です。
男娼は正直悪いとは思いませんし、娼婦も悪では有りません。

其の生き方が現在でも、未来は違う行いや巡り合わせで変化も致します。

全ては、理解の尺度と深度の理解な事なのでしょうが、其の意味でも仏教的無学を目指すのが、本来の真理な事かとは思います。


上辺の不動産投資のロジックや用法を書くのは簡単ですが、、たまには、こんなフワフワした事をを挟みます。

ではこの辺で終わります。

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一物件一法人スキームの自論的考察

2019年 03月15日 11:43 (金)


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こんにちは。

以前に、楽待で一物件一法人のスキームとやらの記事が御座いましたが、件の銀行がりそな銀行との事は、さて置き、色々な意見、私見が交錯して居ましたが、所詮は、自己に有意な視点で物事を捉えてしまうのが人間です。

其れだけの事。

多法人スキームのイロハは、此のブログを読んでいる時点て理解出来ているとし、割愛致しますが、自論的な見解を述べると、多法人スキームはクソとは思います。

正攻法で節税しているのかも知れませんが、子供じみた浅知恵、短慮な事かとは思います。

節税スキームと宣うなら、幾らでも其れ以外に効率的な用法は存在し得る。

多法人スキームの用法を取り入れている、最たる物は、単純に強引なる買い進め以外は無い筈です。

クソ面倒に、多法人設立する前に、其のクソみたいな物件を安く買う努力をなすった方が賢明との意です。

買えれば吉で、僕が査定する処の5000万の物件を1億で買う、ド素人との事です。

幾ら良いスキームでも、買って5000万の資産毀損なら節税もへったくれも無いでしょ。
此の様な単純明快な事も理解出来ない、其れが、自己に甘い、買いたい病患者の視点からは盲目な恋と同じな、センチメンタリストの用法との事です。

何をどの様に宣っても、ド素人の高買い、地獄の一丁目なのが理解出来ない不思議さ。

視点の角度で、色は違いましょうが、云いたい事の要諦は、自己言及を自己に及ぼす意味の理解と解釈の理解との事です。

とある、コラムの記事を見ましたが、何を必死に多法人スキームの安全な用法と知識を宣っているのやらと拝読いたしておりましたが、狭窄的な自己言及の最たる事です。

ラクマチの記事も、偏向は有ろうかとは思いますが、反対意見と反証とは別世界です。

僕の物件は、全て個人で保有です。
阿保な税理士は、何故に法人に持たせないのかと、お節介を焼きますが、理由を説明すると理解は示します。

此れも、自己の視点では在りますが、要は、本件の主体は物件です。

物件を安く買えているなら、其れに勝る資産防衛は無いとの視点と、物件を買いたいが買えないジレンマな高属性リーマンの浅知恵な短慮か否かとの事でしょう。


物件は、個人で安全圏な金額で買えば10億くらいは買えます。
買えないで羨望視点なり、急ぎ年収5000万とか夢見る乙女は多法人スキームでゴミを買い漁ってくれます。

楽待の此のコラムの良い処は、反論的な人は必ず多法人スキームの用法でゴミを買っているとの踏み絵記事です。

記事とはその様な事を加味して読む物です。

此の理解が乏しい方は、反論的な事にも、ウンウンと頷き、確かに一理在るなと云います。

其の様子自体は既に投資家には不向きな事でしょう。

万物、真理は必ず在ります。

小難しく、ロジックなど語る前に真理と心理、心裏を磨く事が重要な事です。

ロジックや座学は幾らでも学べます。阿保でも基地外でも。

真理が見えない方々はロジックに走ります。

単純な理です。

生得的な得手を見付ければ良いとの事で、投資に不向きな多法人さんでも、世の中の何かでは講師や演壇で喝采を浴びる可能性が有りましょう。

欲得に負けてお気楽な様子な不動産投資にインされたのでしょうが、時間とお金を他者に貢いでいる事実の自認を以って自己の開放が始まる事でしょう。

って、何時もの様に記しましたが、結局は皆さんオジサンで自分はカワイイです。

オジサン達の意見は、ご自身の中では最良ですが、其れ自体は他者に一寸も価値は無いとの事の理解はして下さい。


此のブログも、心理的には上位承認欲求と云います。

賛同は得ようとはして居ませんん。
完全なる上から目線ですが、其の理解を自己に用いる事が要諦なのかとの自論です。

自己言及が壮大なブーメランになり得る危険の認識を、常に自己に用いて生活する事が人生に於いて有益な事なのかとは思います。

勝気に、自己と意見違いの人を言い負かすのは、其の人の矜持が透けます。

僕は、言い負かしませんが弄り倒してお遊びの道具には致します。

此の違いは、広義の根は同種ですから此のブログもやはり自己言及のパラドックスとなります。

話し散らかりましたが、勘の良い人は理解したかとは思いますが、議論は煙に巻くのが勝ちです。
真向勝負は有難い人で、単純で心根は善い人でしょう。

なので、多法人スキームの方々を貶す事は致しているつもりは毛頭無く、僕個人の自論とかけ離れたの用法で、誠に先行きの悲哀がオジサンには見えてしまうとの事でお許し下さい。



煙を多用出来るのが不動産屋との事ですが、心が病むか身体に異常をきたすかの前に、引退したいものです。

では、この辺で終わります。


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一見普通の物件でも、見立ての視点の角度で化ける事例。

2019年 03月14日 16:39 (木)






こんにちは。


今回は少し前に某サイトに掲載したコラムの焼き直しですが、ご容赦下さい。

今日は、読者層の一定の方々に有用な、戸建て投資の事例をご紹介したいと思いますが、初級ではなく上級者向けから番外編とし読み進めて頂ければと思います。


初心者の方でも充分楽しめる様には書きたいと思います。 今まで、多くのコラムニストさん達がレクチャー下さいましたが、少し稀な事例と僕なりの交渉の進め方やらを書き綴ってみたいと思います。

数年前ですが、僕が購入するエリアに戸建て築古オーナーチェンジ物件がレインズに登録されました。

スペック100平米、S56年築、1350万円、家賃年約93万円、
利回り6.8% 僕は、土地値重視、出口重視なのと、ドミナント戦略。 此の物件は、あまり気の進まないドミナント戦略エリアの端に所在しすが、同エリアでも1300万円以下の整形地、良好な接道はマズないです。

利回りは多少目を瞑り、実勢価格・土地安値で1600万円とみて、すでに入居者あり即収入手直し履歴も最低限あり。

自身の状況が、減価償却費活用の節税やら、物件に飢えていたら、このスペックも損はなさそうなので、購入もあり得ましたが、その状況では無く、却下気味のキープに分類致しておりました。

購入しないまでも、キープとしてマイソクだけ目に留まる所に置いておく。
キープや保留物件を、目に留まるところに晒すのが、僕の資料整理の方法です。
不思議とその時には、何とも思わなくても一週間後に、現調、買い付けって事も御座います。


時間経過と視点の変化で、イキなり光って見える事もあります。 この物件も晒し置き後2週間程したある日、ごく近くにスペック的に上の物件1700万円で中古住宅が出ました。
大体相場の値段です。 高いな~指値効かないしな~と思いつつ気になったので、1700万円の物件を、Go◎◎leストリートビューで確認。


ついでに、以前の1350万円のオーナーチェンジを確認…………光りが見えましたっ! 建物は意外と安普請な、貸家がぐるりと全部で12棟程、街並みを作ってます。
どう見ても、12棟の貸家群、同一の持ち主と判断できます。

経験測ですが、今回この街並みの一画のみ販売は、地主さんが少しだけお金が欲しいか、相続でこの金額だけ納税に足りないかと考えます。 早速、専任の業者に電話です。因みにアッ◎◎◎ムにも掲載され誰でも買えました。

僕・1350万貸家ありますか?

業者・ありますよ~ 僕・あの~状況はどうですか?

業者・うぅ~やっぱり入居者居るとね~安いんですけどね~
と、適っ当な言葉交しつつ本題に

僕・実は、僕が買って、しばらく回そうかなと思ってるんですが
  見るとアノ島の12棟全部同じ地主さんですか?

業者・そうなんですけど、今回は1棟で、来年また売りに出す計画なんですよ。

僕・はぃはぃ へぇ~ じゃあ~今回の区画の並びで、まとめて3棟譲って頂く
  事可能でしょうか?  どうですかね?

業者・3棟ですか、、、! うぅ~聞いてはみますけど~
   っては言うものの、完全に手数料の計算をしてます。

僕・まぁ~僕も1棟じゃ魅力が薄いので、3棟纏まれば、とても嬉しです。

業者・でも、3棟だと指値とかあるでしょ、幾らで考えます? 僕・3棟で申し訳ないですが3800位だと有難いですけど、売りますかね~

業者・少し時間係るかもしれませんが、話してみます、また連絡入れますねっ!


この時点で8割決めてくるなとわかります。 3日後…………。

業者・◎◎さん、一応3棟纏まりますがいかがですか?

僕・有難うございますぅ~ で、お値段なんですけど~どんな感じですか?

業者・3棟で3800万で話になると思います。地主さんも、数年後に売るのも今纏めて売るのも、指値あってもスッキリするし、大差ないと結論出るかなと。

ですが、本来大変失礼な提示金額です、正直、買えなくてもいい物件の交渉で、本来、気に入れば満額、指値は二の次、手に入れる事が先決の場合は、多少の指値もお勧め致しません。

どちらにいたしましても、とても丁寧誠実に交渉する、買主が好まれる姿で、そんな方は好物件に恵まれています。

『手数料払うんだから真面目に、コッチの提示金額で纏めてよっ』なんて方は、良い物件には出会えない事かと存じます。

結果3800万の瑕疵担保なしで成立です。
多少利回りが良くはなりましたが、買う意味を見いだせない方もいらっしゃるかと存じます。

僕は、とりあえず借り入れ15年返済だと、ぎりぎり黒字なだけですが、入居者さんが退室したら即、売却予定でした。


去年1棟退室し、現況古家付き売地で1700万で売却出来まして、利益になり、現金もプールし、残債も2300万円。

最終的に2棟が健全に回り、尚且つ隣り合わせで整形地、各100平米できちんと分筆、確定測量済、今後退室があって売却しても、利益をプールできますし、手直しして賃貸継続もベターです。

何よりも、あの売主地主さんが、今後物件を売却する時は、まず僕に話が来ると思い、種まきの作用も御座います。

ありきたりな情報でも、組み立てによりお得な物件に、変化するかもしれません。

僕は良く、視点と言う言葉を多用します、物事ががらりと変化して見えた時、私見ですが突破口が見えたり致します。


物件は、買えないのではなく買えます。
視点を変えて他者を出し抜くか、真摯に努力の積み重ねです。

多少端折りまして、分かりづらい事かと存じますがご容赦下さい。
また、細かい数字は割愛させていただきます。

最後までお付き合い頂き有難う御座いました。

https://blog.with2.net/link/?1998538






楽待コラムニストを除名されましたishiです。

2019年 03月13日 22:56 (水)

こんにちは。
初のブログです。

2019年2月に大手ポータルサイト楽待の実践コラムニストを、光栄にも除名されまして、既に書く事が趣味的になっていましたので
少し休養を頂き、ウズウズと又もや懲りずに不動産投資や、大家家業、不動産屋の事を、不動産投資を目指す初心者の方々や大家さんや、投資家でも三為業者に嵌られ首が回らない方々に、少ながらも閃きの種にでもなる事柄等を記したく此の場を立ち上げました。

正直、楽待には世話にはなりましたので有難い限りです。

除名になったのは大人の事情と、身から出た品の無さ、お里が知れました。

今回は、ご挨拶で記しては居ますが、何も考えずにパチパチと始めました。

楽待の読み手で居た方は、僕の実践コラムの癖はご存知のはずですが、お初の方にはとても読み辛く、また、難解な云い回しや独特な文体で御座います事を最初にお詫びいたしまして先に進めたいと思います。

さて、今日は上述にも触れましたが三為物件を掴んで今、資産棄損の激しいメガ大家や初心者大家さんに付いて触れていきたいと思います。

僕は、常々に利回りで物件を買う時点で負けの投資家だと提唱していて、其の危険を謳っています。
都内は別として、神奈川県、埼玉県、千葉県での武蔵野線の内側で路線価の1.2倍で建物込みで買えていない物件は総じてクソ高いとの事です。

実勢土地値は、此の地域では路線価の1.6倍程度です。

エンド土地値程度で買えている方々は、路線価の1.6倍程度との意味では更地を建物付きで購入、更に賃借人が、借入のローンまで支払ってくれ、家賃と銀行支払いの差額のキャッシュフローまでもたらす妙味とお喜びの事でしょうが、其の実、今は銀行の査定が厳しくなった事で、エンド土地値で買った物件自体でも軽く25%の資産棄損となっていましょう。

返済が進んで当然、残債以上の資産価値にはなっていましょうが、10年前に買ったAP、1億10%20年返済、路線価の2倍程度の土地建物ならば、今の資産価値と残債が同程度で、資産はゼロとなりせっせと貯めたCFのみが利益との事です。

此れを10億円分お持ちの自称メガ大家さんが多数でして、其の大多数がコンサルでお金を取り承認欲求と金銭欲と、頓珍漢な名誉欲にかられ、自己陶酔の自己認識も無く、世の為人の為に粉骨砕身と本心本気でのご様子です。

此の査定は、正直、不動産投資家の95%は資産家にカウント出来ない査定方法ですが、借入が無い人はその他ですし、幾ら割高で購入でも、借入が無い、程終わる方々は10億で購入の方でも4億程度の資産家とも云えます。

路線価の1倍程度で買えるのは、業者でも難しい事ですが、プロアマ問わず買える人は買えてはいます。
難しい時代に突入ですが、今の此の時になって資産棄損の方々は退場しか御座いません。

今、融資を引ける方々は残債の少ない方や、資産棄損の無い方、安く買い進めたかたと、昔からやっている方。
要は、どのみち路線価程度で購入か、好立地で利回り15%で購入とかの方々との意です。

リーマン後の時に安く買ったと喜んでいる方も居ますが、其の実、路線価の2倍程度の普通以下の物件ばかりです。
昨今の値段より2割程度安いだけの、業者から見たら鴨でしか在りませんでした。

其の様子な方々が今、正にコンサル業となり新たな鴨を親鴨たる業者に供給していたのが、サラリーマン投資家ブームとの事でしょう。

今は、不動産投資に逆風との事が市場ムードでしょうが、普通に路線価程度の物件は買える人は買えます。

路線価程度で10%なら未だに銀行は貸すのですが、皆さんが持ち込むのは10%でも路線価の2倍程度の資産棄損著しい物件なので貸さないだけでして、今迄貸していたのが異常な状態だったとの事で、通常に戻っただけとも云えましょう。

其の貸してくれる物件は世に1/3000位は存在します。

其の物件をどの様に視認し自己に有意に取り込むかは又次回なりに記したいとは思いますが、気紛れと思い付きで記していますので、続きが何時かは解りませんが、常に独自の視点と世のブログ、コラム、書籍には書いてない、検索しても出てこない事柄を記して行きたいとは思いますので、今後とも宜しくお願い致します。