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楽待コラムニストを除名されましたishiです。

2019年 03月13日 22:56 (水)

こんにちは。
初のブログです。

2019年2月に大手ポータルサイト楽待の実践コラムニストを、光栄にも除名されまして、既に書く事が趣味的になっていましたので
少し休養を頂き、ウズウズと又もや懲りずに不動産投資や、大家家業、不動産屋の事を、不動産投資を目指す初心者の方々や大家さんや、投資家でも三為業者に嵌られ首が回らない方々に、少ながらも閃きの種にでもなる事柄等を記したく此の場を立ち上げました。

正直、楽待には世話にはなりましたので有難い限りです。

除名になったのは大人の事情と、身から出た品の無さ、お里が知れました。

今回は、ご挨拶で記しては居ますが、何も考えずにパチパチと始めました。

楽待の読み手で居た方は、僕の実践コラムの癖はご存知のはずですが、お初の方にはとても読み辛く、また、難解な云い回しや独特な文体で御座います事を最初にお詫びいたしまして先に進めたいと思います。

さて、今日は上述にも触れましたが三為物件を掴んで今、資産棄損の激しいメガ大家や初心者大家さんに付いて触れていきたいと思います。

僕は、常々に利回りで物件を買う時点で負けの投資家だと提唱していて、其の危険を謳っています。
都内は別として、神奈川県、埼玉県、千葉県での武蔵野線の内側で路線価の1.2倍で建物込みで買えていない物件は総じてクソ高いとの事です。

実勢土地値は、此の地域では路線価の1.6倍程度です。

エンド土地値程度で買えている方々は、路線価の1.6倍程度との意味では更地を建物付きで購入、更に賃借人が、借入のローンまで支払ってくれ、家賃と銀行支払いの差額のキャッシュフローまでもたらす妙味とお喜びの事でしょうが、其の実、今は銀行の査定が厳しくなった事で、エンド土地値で買った物件自体でも軽く25%の資産棄損となっていましょう。

返済が進んで当然、残債以上の資産価値にはなっていましょうが、10年前に買ったAP、1億10%20年返済、路線価の2倍程度の土地建物ならば、今の資産価値と残債が同程度で、資産はゼロとなりせっせと貯めたCFのみが利益との事です。

此れを10億円分お持ちの自称メガ大家さんが多数でして、其の大多数がコンサルでお金を取り承認欲求と金銭欲と、頓珍漢な名誉欲にかられ、自己陶酔の自己認識も無く、世の為人の為に粉骨砕身と本心本気でのご様子です。

此の査定は、正直、不動産投資家の95%は資産家にカウント出来ない査定方法ですが、借入が無い人はその他ですし、幾ら割高で購入でも、借入が無い、程終わる方々は10億で購入の方でも4億程度の資産家とも云えます。

路線価の1倍程度で買えるのは、業者でも難しい事ですが、プロアマ問わず買える人は買えてはいます。
難しい時代に突入ですが、今の此の時になって資産棄損の方々は退場しか御座いません。

今、融資を引ける方々は残債の少ない方や、資産棄損の無い方、安く買い進めたかたと、昔からやっている方。
要は、どのみち路線価程度で購入か、好立地で利回り15%で購入とかの方々との意です。

リーマン後の時に安く買ったと喜んでいる方も居ますが、其の実、路線価の2倍程度の普通以下の物件ばかりです。
昨今の値段より2割程度安いだけの、業者から見たら鴨でしか在りませんでした。

其の様子な方々が今、正にコンサル業となり新たな鴨を親鴨たる業者に供給していたのが、サラリーマン投資家ブームとの事でしょう。

今は、不動産投資に逆風との事が市場ムードでしょうが、普通に路線価程度の物件は買える人は買えます。

路線価程度で10%なら未だに銀行は貸すのですが、皆さんが持ち込むのは10%でも路線価の2倍程度の資産棄損著しい物件なので貸さないだけでして、今迄貸していたのが異常な状態だったとの事で、通常に戻っただけとも云えましょう。

其の貸してくれる物件は世に1/3000位は存在します。

其の物件をどの様に視認し自己に有意に取り込むかは又次回なりに記したいとは思いますが、気紛れと思い付きで記していますので、続きが何時かは解りませんが、常に独自の視点と世のブログ、コラム、書籍には書いてない、検索しても出てこない事柄を記して行きたいとは思いますので、今後とも宜しくお願い致します。












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