FC2ブログ

02月 « 2019年03月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31  » 04月

一見普通の物件でも、見立ての視点の角度で化ける事例。

2019年 03月14日 16:39 (木)






こんにちは。


今回は少し前に某サイトに掲載したコラムの焼き直しですが、ご容赦下さい。

今日は、読者層の一定の方々に有用な、戸建て投資の事例をご紹介したいと思いますが、初級ではなく上級者向けから番外編とし読み進めて頂ければと思います。


初心者の方でも充分楽しめる様には書きたいと思います。 今まで、多くのコラムニストさん達がレクチャー下さいましたが、少し稀な事例と僕なりの交渉の進め方やらを書き綴ってみたいと思います。

数年前ですが、僕が購入するエリアに戸建て築古オーナーチェンジ物件がレインズに登録されました。

スペック100平米、S56年築、1350万円、家賃年約93万円、
利回り6.8% 僕は、土地値重視、出口重視なのと、ドミナント戦略。 此の物件は、あまり気の進まないドミナント戦略エリアの端に所在しすが、同エリアでも1300万円以下の整形地、良好な接道はマズないです。

利回りは多少目を瞑り、実勢価格・土地安値で1600万円とみて、すでに入居者あり即収入手直し履歴も最低限あり。

自身の状況が、減価償却費活用の節税やら、物件に飢えていたら、このスペックも損はなさそうなので、購入もあり得ましたが、その状況では無く、却下気味のキープに分類致しておりました。

購入しないまでも、キープとしてマイソクだけ目に留まる所に置いておく。
キープや保留物件を、目に留まるところに晒すのが、僕の資料整理の方法です。
不思議とその時には、何とも思わなくても一週間後に、現調、買い付けって事も御座います。


時間経過と視点の変化で、イキなり光って見える事もあります。 この物件も晒し置き後2週間程したある日、ごく近くにスペック的に上の物件1700万円で中古住宅が出ました。
大体相場の値段です。 高いな~指値効かないしな~と思いつつ気になったので、1700万円の物件を、Go◎◎leストリートビューで確認。


ついでに、以前の1350万円のオーナーチェンジを確認…………光りが見えましたっ! 建物は意外と安普請な、貸家がぐるりと全部で12棟程、街並みを作ってます。
どう見ても、12棟の貸家群、同一の持ち主と判断できます。

経験測ですが、今回この街並みの一画のみ販売は、地主さんが少しだけお金が欲しいか、相続でこの金額だけ納税に足りないかと考えます。 早速、専任の業者に電話です。因みにアッ◎◎◎ムにも掲載され誰でも買えました。

僕・1350万貸家ありますか?

業者・ありますよ~ 僕・あの~状況はどうですか?

業者・うぅ~やっぱり入居者居るとね~安いんですけどね~
と、適っ当な言葉交しつつ本題に

僕・実は、僕が買って、しばらく回そうかなと思ってるんですが
  見るとアノ島の12棟全部同じ地主さんですか?

業者・そうなんですけど、今回は1棟で、来年また売りに出す計画なんですよ。

僕・はぃはぃ へぇ~ じゃあ~今回の区画の並びで、まとめて3棟譲って頂く
  事可能でしょうか?  どうですかね?

業者・3棟ですか、、、! うぅ~聞いてはみますけど~
   っては言うものの、完全に手数料の計算をしてます。

僕・まぁ~僕も1棟じゃ魅力が薄いので、3棟纏まれば、とても嬉しです。

業者・でも、3棟だと指値とかあるでしょ、幾らで考えます? 僕・3棟で申し訳ないですが3800位だと有難いですけど、売りますかね~

業者・少し時間係るかもしれませんが、話してみます、また連絡入れますねっ!


この時点で8割決めてくるなとわかります。 3日後…………。

業者・◎◎さん、一応3棟纏まりますがいかがですか?

僕・有難うございますぅ~ で、お値段なんですけど~どんな感じですか?

業者・3棟で3800万で話になると思います。地主さんも、数年後に売るのも今纏めて売るのも、指値あってもスッキリするし、大差ないと結論出るかなと。

ですが、本来大変失礼な提示金額です、正直、買えなくてもいい物件の交渉で、本来、気に入れば満額、指値は二の次、手に入れる事が先決の場合は、多少の指値もお勧め致しません。

どちらにいたしましても、とても丁寧誠実に交渉する、買主が好まれる姿で、そんな方は好物件に恵まれています。

『手数料払うんだから真面目に、コッチの提示金額で纏めてよっ』なんて方は、良い物件には出会えない事かと存じます。

結果3800万の瑕疵担保なしで成立です。
多少利回りが良くはなりましたが、買う意味を見いだせない方もいらっしゃるかと存じます。

僕は、とりあえず借り入れ15年返済だと、ぎりぎり黒字なだけですが、入居者さんが退室したら即、売却予定でした。


去年1棟退室し、現況古家付き売地で1700万で売却出来まして、利益になり、現金もプールし、残債も2300万円。

最終的に2棟が健全に回り、尚且つ隣り合わせで整形地、各100平米できちんと分筆、確定測量済、今後退室があって売却しても、利益をプールできますし、手直しして賃貸継続もベターです。

何よりも、あの売主地主さんが、今後物件を売却する時は、まず僕に話が来ると思い、種まきの作用も御座います。

ありきたりな情報でも、組み立てによりお得な物件に、変化するかもしれません。

僕は良く、視点と言う言葉を多用します、物事ががらりと変化して見えた時、私見ですが突破口が見えたり致します。


物件は、買えないのではなく買えます。
視点を変えて他者を出し抜くか、真摯に努力の積み重ねです。

多少端折りまして、分かりづらい事かと存じますがご容赦下さい。
また、細かい数字は割愛させていただきます。

最後までお付き合い頂き有難う御座いました。

https://blog.with2.net/link/?1998538






スポンサーサイト