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実例・其の前に・・・・。

2019年 05月11日 11:15 (土)


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こんにちは。


たまには、実例を。

先月契約し、今月決済の物件。

オーナーチェンジで個人で取得。
さいたま市南部、路線価18・5万/㎡・380㎡整形地・5800万での購入。
路線価以下、軽鉄27年・利回り10%ですが、エンド更地価格は1億前後でしょう。

自論で買う物件は、買って即含み益との思いですが、正直その絵に描いた餅よりも、買って明日、恐慌が来て資産価値が3割目減りしても、エンド価格が買値を割り込まない事を視ます。

例えば同じ区域で、土地の路価20万/㎡・150㎡・鉄骨3階築20年・年収660万・売値6000万・利回り10%なら買いません。
また、路線価10万/㎡・220㎡木造2階・年収420万・売値3500万・利回り12%も買いません。
此れ等を買う事も普通でしょうが、其々路線価の2倍・1.6倍と超割高で、此の買値=資産を謳うのは危険なので、買値の半値が、其方の本来の資産価値と常に云います。

今回買った物件は、フルローンが付きましたが当然です、エンド坪単価85万以上の此の地区で、路線価以下の投資物件はお目に掛かれません。
単純な理屈ですが、フルローンが悪なのでは無く、路線価の2倍等で高く買った物件を、長期20年返済、フルローン2%とかの高金利が駄目なのです。


話戻し、今回購入した物件は、或る分譲系業者と競りましたが、面倒臭くない、物解りの良い、気の良い、不動産屋兼大家を演じ、同じ金額でも競り勝ちました。

此れは、土地が大きい割に建物が小さく利回りが出ない時の歪みを掴んだだけです。

業者も少し寝かせ、退出に任せ、数部屋に成ったら引っ越しを斡旋し解体、分筆、分譲との流れなのでしょう。
当方も同じ事ですから、逆算した買取金額も等しい値になります。

結果に差が出たのは、面倒クサクさが無い買主、越境物解消等の仲介を煩わせる事をさせない、一応はローン条項を付加して貰うが、事前は承認貰っている。



此処で、何時も云われる事が在りますが、業者だから安く買えるのか?

否ですよ。

普通のポータルサイトに露出して居ましたよ、此の物件。
発見したのも、露出から1週間後で買付けも3番手。

逆に、2本買付けが入っている事が僕の考える利点で、付け入る隙が見えます。
買付けは早い事が吉って嘘ですから。

じっくりと考察し、或る絵が描ければ懐柔出来、容易く靡き、手に出来ます。

画面に張り付いて、安値を瞬間に浚い買う等は素人のする事。


買えない人は、鈍感なのか、神経質か、演技力が無いか、絵が描けないとの事かも知れません。

指が居たくなる程のクソ長文は苦手です、みな迄云いません、此の様な買い物がお得だと思われる方は、過去のブログや行間を読み取って下さい。

ですが正直、買い方やテクニック等、こんな事はどうでも良い事。


真似したければ幾らでも無償でお教えしますが、教えて出来るなら今、僕は此処に居ないでしょ。


其の事の理解が肝要。

なので、実例をあまり書いても意味は無い。
其の前に行わなければ、理解しなければならない事が多く御座います。

其れからでないと買っても苦しむだけですし、上記のパリッと立派な3階建てのゴミを集めるドM大家と揶揄されましょう。

重ねですが、実例を頭に入れ込んでも不動産投資は試験では無し。
同じ勉強を課すならヘレンケラーの本でも読む方が大切です。

目が見えている盲人とは多様する言葉ですが、自戒を込め思念し記しました。

では、終わります。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー