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新築と銀行。

2019年 09月30日 12:30 (月)


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こんにちは。

事務所の書類を整理していたらば、出てきたので新築APの図面などを挙げて記して行きたいと思いますが、抑々が新築アンチで、況してや新築作って他人様に売却しておいて何ですが、応援的には書けない自信しか在りません。

数年前の一番投資が過熱していた時分に、設計、施工、意匠、全て自身で手掛け思い入れが在る作品とは大袈裟ですが、良く出来た図面の部類では無いかとも思いました。

図面は此れ。

平面


此の様な図面は少し知恵が在らば容易いし、経済効率や社会通念を無視すれば簡単に具現化はします。
少し、図面を理解出来得る方は、南のセオリーを無視し水回りを南に配置して大丈夫かと思う事でしょうが、問題は無い事。


此の絵、全てが角部屋で在り、在り来たりでは無い事と、経済効率を調整し図面を引きます。
図面を引きながら全ての見積もりが同時進行で頭に浮かび、其れを基に利回り計算もして設計します。
全ては、買う者の心理を自己に取り入れ、少し独自性を宛がうだけで、素晴らしく魅せ、保有する事の喜びを擽る事を愉しんだとの事でしかないのが事実です。


全てを内製化出来得る強みでも在りますが、新築は売る物で在り、自己で所有は致しません。

好きな事と、お金儲けは全く別。
僕は設計と意匠デザインが最も好きな仕事ですが、設計では生活は出来ませんので、前回に記した、好きな事を続ける愚にも通じます。

拘りの在る、自己の発案的独自のコンセプトで云々・・・・・??
此の様な事を云っている様ではお金等残る訳も無い。

云いたい事は、全てを具現化出来て、全て最安値で出来得る僕が、其の特権を行使せず粛々と中古ばかりの収集する事の意味です。
其れは、新築は銀行の肥やしでしか無く、朽ち果てる物に長期の金利を上納する愚を云っています。

ブームに乗り、銀行が出し易い物を買う事でしか脳ミソを使わないと、新築に走ります。
実際、銀行が築古に融資を出す事に前向きで、新築は、地主案件以外は不可ならば、新築を土地から遣る愚の用法は亡くなるのでしょう。

ですが、銀行が云う事、即ち、金出しのプロが安全策を講じに講じ、今の新築ならば出し易いとの事は、結果、投資に付いて安全を担保されたと勘違いしていましょうが、視点が違いすぎ、銀行は、金融のプロでは在りませんし、況してや不動産投資のプロでも在りません。

銀行の云い成りで、不動産投資をしている者は、単にお金が欲しいが理屈が理解出来ないから、素人が陥りがちな、結果の遡及を逆手に取られているに過ぎないとの事かとも思います。

少し知恵が在れば、銀行の方策に合わせに行くのが融資を引きたい者の心情。
銀行は、長く融資出来、生かさず殺さず安定的に金利を上納させる事が最も好ましい事。

其の事は、金貸しの本分で在り、担保に執ってはいる不動産が年々、資産棄損して居ようが、所詮、上場企業等の高給なサラリーを稼ぐ者は破綻はし辛い事をデータで知るから、貸すので在り、少し利口だから、銀行の意図を診て、其の枠に嵌る物件を好んで仕舞う性を利用されているに過ぎないとの事。

今後、銀行が築古戸建てを空き家対策の一環とし社会的意義を謳い、其の事に投資する者に融資ジャブジャブならば、サラリーマン投資家は一斉に戸建てに走ります。

仮に、倉庫にジャブジャブ融資ならば、此の日本の倉庫の相場が過熱するでしょう。
相場とは、多くの大衆の貴方達が形成し勝手に弾ける事を云います。

キャリアの長い15年以上の者は相場や銀行の姿勢に関係の無い処で生きています。

新築も全て悪では当然在りません。

毎度云いますが、エンド相場坪50万円以下の土地での新築は毀損しか無いので金をドブに投げ込む愚との意味です。
何故、坪50程度が境目かは、またの機会に。

終わり。
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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

好きな事を続ける愚。

2019年 09月28日 11:30 (土)


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こんにちは。

好きこそ物の上手なれとの事は、確かに。


僕が、善く云う言葉で、生得的な得手なモノを探し当てられる人は、幸せ者。
大抵の者は、其の存在さえも知らずに死ぬのです。

社畜で神経すり減らし、実に勿体ない人生だと専業大家や元社畜の大家で自営業者は云いますが、自営業程大変な仕事は無いと僕は思います。

生得的に、大衆に馴染めないから、学校にも行く意味を診ず、好きな手作業の工作の延長で大工になりましたが、好きな事で生得的得手では在るのかとも思ってはいますが、所詮、其の事因りお金を稼ぐ事に注力し、欲負けし、現在、自営で不動産屋で大家になりましたが、金銭的には有難く、申し分も無い事。

社畜と卑下し勤め人に埋没出来得る人生が送れる事は本来、此の社会通念上では立派かとも思います。

此の10年程で少し、小金持ちになった専業大家が口にする事、経済的自由とか何とか??
単に、逃げているに過ぎず、欲に眼が暗み道を踏み誤っているやにも案じます。

此の世は、好きな事だけやって生きても行けますが、世の理不尽や不条理に身を置き、這い上がる事をしていない者が、少し神経が参って仕舞ったからと、渡りに船で、リタイアしていては、序では、大家をリタイヤする嵌めになる様子な人生ではないのでしょうか。

好きな事だけして生きる者には共感は致しません。
意味が無い様な事に黙々と対峙し算盤に合わない事の其処にこそ、何か得る事も多いのが人だとの事を流布する者には興味は湧きます。

根底に、理不尽と対峙したことの無い人生観の者が馴染めないとの事でも在り、少し辛いでも其の人のストレスの器の大きさも相違していますが、其の御猪口の様な器で物事を診て、己と同じ衆愚の群れから外れ、独り立している様子ですが、其の実、其の事も衆愚の成れの果てで大衆の末路でも在り、毎日が日曜日等は典型的衆愚。

嫌いな言葉に、努力との言葉が在りますが、努力と自らする物では無く、して仕舞う物で止むを得ずする事と解きます。
所詮、努力と思っていする事は自己から湧く美徳の高まりでしか無く、幸せ為る事。

此の様相な者が、経済的、時間的な解法を説く事の稚拙さが如何わしい事。

其の勘違い思考で、仕事を頑張った等と本質で無い努力を努力と云ってのける稚拙な者の上辺の言葉に胸が痞える思いになり、其の様な者の集まりには嫌悪を抱くとの事でも在り、仲間大好きワンピース大家は誠幸せな事。

事実の考察で在り、悪口とは思っても居ませんが、其の位、子供の様に無邪気で居られるのは、幸せな事でも在りますが、危険な事でも在ります。

最悪を経験したことが無い人生は終盤に最悪期を迎えます。
最悪期を晩年に迎えてたらば、もう浮かび上がれない事でしょう。

其の意味で、自営業は辛いので衆愚だろうが大衆だろうが、其の社会通念の中で身を置ければ、最悪、大衆社会での相互扶助を受ける権利も在りますから、安易に勘違いしている生得性を見付ける思索の探索等、今更止め、楽して金を稼ぐ投資をする事で事業としての用法を敢えて選ぶ愚をしない事が善いかとも思います。

其の事が理解出来ないから、投資と思い込み、多大な負債を抱え込み事業をしているのでしょうし、不景気時に金利負担と家賃の下落で、昔の社畜が有難いとも思える事でしょう。

要は、好きな事が出来得る事が、お金にならない事でもするか?
との問いです。

散見するに、お金が儲かる様子=自己の好きな事に為っているとの意見は本質が間違いで在り、其の事業が儲からないのならば止めるで在ろうに、儲けに乗っかり自己の好みと宣う愚。

今、お金が在り、時間も在り、だが其れは生得的な事では無いと理解と解釈が在れば善い事でも在ろう。
自己に執って不動産投資は、家族の為でしか無く、或る意味苦業でも在ります。

確かに楽して金を稼いでいる様子ですが、其の事には生得的な願望は満たされず、粛々と熟すのみ。

要は、自由の不自由の理解と不条理も知らない者が、格好を付けて経済的、時間的自由を流布しては、同じ能力程度の大衆に響いて仕舞い危険との事。

格好付けて、思考は実現するとか、目標を持つとかは、小学生の時の悪しき刷り込みで、其の延長で会社迄退職していては、自己逃避の人生観な事でしょう。

独自性を持てと云い、其の人の言葉に感化されている時点で独自性は無しに。

理解されない人生観が独自性の本質で在り、実存かとも思念しても居ます。
他人様に、理解されたらばお仕舞でも在りましょう。

終わり。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

賃貸経営に必要な事や鍛え方。

2019年 09月26日 10:40 (木)


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こんにちは。

文章にすると、誠ヘソ曲がりにお思いになられる方が多く存在致します事は勿論理解していますが、其の位、過去の自己の経験やデータベースと比較し検討し次の其の先の次…………と数秒のウチに先を見据え、答えを導き、他者の顔色、表情、文体、筆跡、持ち物で其の人の人生、矜持を視る事が要諦との事では有ります。

他者との交わり事の全てに当て嵌まる至極当たり前な事を云っています。

此の、先進国の日本で座学は簡単に出来ます。
お金を払い、何処かの塾に行けば良いだけですし、書籍を貪れば簡単です。
簡単に出来る事は簡単に真似され、簡単に破綻も致します。

本当に簡単な理屈でしか有りません。

其の簡単な事を理解出来ない人が賃貸経営に失敗致しておりましょう。
毎度記しもいますが、本当に簡単な事なのですが、出来る人にとってはとの形容です。

私は、字は達筆ですが、絵は褒められません。

運動は得意ですが、数学は割り算迄しか出来ません。

此れが私ですが、得意な事に努力を重ねた事は皆無で、意味合いとして好きこそ物の上手なれでは無く、生得的に努力などせずに簡単な事との意味です。

私以外、嫁さんや子供は絵がとても上手です。
絵が上手な嫁さんに、何故上手く描けるか聞くと、白い紙に描きたい物の輪郭が浮かんでいて、其れをなぞるだけだから、下手な人の意味が解らないと云って居ました。

下手クソな私には輪郭が全く見えないと云うとビックリな様子です。

此の事が人間の全てで、得意な事、生得的な事は努力に値しません。私は、人の心の動きが何となく診えますが、産まれ持っての事で心理学者や占い師になりたい訳では無いですが、簡単に診えます。

不動産投資も同じ事で、努力など一切致しません。

生得的に出来るだけで、出来ない人が前述の白いキャンバスに輪郭が見えないのと一緒で、驚愕するとの意味です。

私は株の勝ち方は見えません、生得的に持ち合わせてはいない能力なのです。

此の事の意味する事は、持って産まれた事に贖っても、其の事自身では成功するのは難しが、其の次の何かの種にはなり無駄な事では決して無く、人生に於いては有意的な事なのかとは捉えます。
なので、此の線引き、即ち、自己理解出来ていて得意なら前進、得意では無いが、お金儲けしたいとの判断になったのならば、塾や書籍を読み漁り出来た気でいる方は、本業を大切に趣味の範囲、家族に迷惑が掛からない程度にする事が吉なのかとは思います。

極端ですが、努力して横山大観に成れるなら私も死ぬほど努力はしますが、私は生得的な勘や感や観を絵画に持ち合わせていないと自己解決致しまして、得意を活かし生きる道を模索し現在が御座います。

皆さんも、今の職業が生得的に性に合っているのでしょうから、無理にお金持ちに成る必要は無いとも思いますし、生得的な事と、自己の行いが合致すればお金は自然と湧いてきましょう。

其れが、不動産投資との事なのか否かを自己判断して頂ければ、怪我も少ないのかとは思います。

初心者の方々に、多く市場に参入して、大いに活躍して頂きたい事の気持ちは御座いますが、市場とは表裏です。

何方が裏かも難しいのが不動産投資ですが、無理は禁物で自己の本分が何処に所在するのかの見極めをされて下さい。

絵が下手なのに描く事を止める権利や貶す権利は他者には有りませんが、其の事を傍観する絵の上手な他者は、微笑み云います、”趣味っていい人生ですね”と。

不動産投資は趣味でも相当なリスクが必要です。

簡単な人には簡単ですが、空気を読めない人は危険な場所です。

絵画教室の先生も一流では無いから、生活の為に授業料を貰う。
ですが、教え方が上手かと絵が一流かとも又違い、要は先生になる人の生得的持ち合せが、絵かきでは無く、先生との意味に解釈出来ます。

其れが其の人の生きる道。

総じて、世の中は同じです、難しく考えない事が必要でも有りますが、本意、深意の意味をご理解頂けるならばとの枕が付きますが。

この辺の深意は、何時も記しては居ます。
言葉遊びも得手不得手。

川柳や都都逸と同じく、其の句を目にした時に何が浮かび意図が観える事と、頭の善し悪しと得手不得手は完全に別な事かとも思ってはいます。また、ニストの個性を視るのに企画コラムを読み比べる事が重要で、書いて有る内容の上澄みは、各人の経営の本質では無いとの事かと思います。

最後に、お題目の纏めと致しまして、賃貸経営に必要な事や鍛え方との問いですが、必要な事は然程ご座いませんし、況してや鍛える事を自認した時点で、其れ自体は既に生得的に不得手な事の露出となりましょう。

努力と思った時点で負けです。

アーカイブ終わり。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

不動産投資に於ける類比性。

2019年 09月24日 12:19 (火)


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こんにちは。

表題に付いて触れて行きたいと。
類比関係の事。

不動産投資に於ける類比性の或る考察と推察的自論。

類比関係に於ける区分では、多義的に語られる事の不動産なのでは在るが、結果の効用的な真正の事物と事柄は専ら同義的に語られても居るのだが、真正に於いての比類を経ての帰結性をどちら側に置くかとも問いにも似た事で在ろう。

可能態的不動産投資家と位置と類比性では混同されていと苦慮しているのだが、真正者的不動産投資の事の不理解との事で在る。

或る現象的一見類比出来得る様相の可能態として、書生的形相の者の事と既出で芽吹く者の事を述語しうるに、其の帰結的な現実態は不動産投資としては真正を為すことは無いとの自論でも在る。

此れ等は類比性を診るから観えるとの事でしか無く、本質的には多義的にも一義的にも同列では無いので在ろう。

比喩としての書生なのであるが、決して類比はせず帰結の真正は相違で相関相対もしない。
種は似るのでは在るし、芽も出ようが、畑が毒されているので在る。

連綿の中で、毒が変節の変態となり、真正の遺伝因子が損壊的変化を為して此の現実態としている類の者達。
即ち、大多数の者は不動産投資家では無いとなる。

各々の中の解は全く以って問題では無い、真正や本質と類比的相似の厭味との事で在る。
厭味とは、当然真正者の所蔵出来得る最終完結的な知性で在り、上辺の感性的知性を振りかざす圧制者で在り、真正となり得ない暴露で在る。

稚拙な感性的知性程、微塵な事は無く其の所在の在り処が露呈したらば、即ち、類比の過程も無しえない用法との事にも成り得るので在ろう。

存在は当然成し得てはいるし、或る意味、意義は在るので在ろうが、類比の及ばない種でも在り、本質は不動産投資の括りでは無いとの単純な事の意。

感性、理性、知性。

本質的に物事を解釈するには感性では無く、知性なのだが、大方の大衆の持ち合わせる、其の知性とは感性でしか無く、感情で物を云い、知見を為す自己と診て居ようが、全く見当が違い狼藉とし傍観する。
勝手気儘な自論でも在るのだが、或る種の行動原理の園の所在する処だけの観察で診える体現でも在る。

其の連綿の園の、其の所在を解らしめ圧政的に暴露するので在る。
此の考察だけを診て執れれば、其の紛い物の種子は取り除け、比類の考察が容易に為り、更なる解の体現的勘目が上がるので在ろう。

此の考察が後の過程に於いて、自己に摂取的に援用し鳥瞰視出来得る者が其の高下での高見と、本質的不動産投資に於ける比類と考察が出来得る者と成ろうかとも推量する。

捲る時代でも此の事は其れこそ連綿なので在ろうかとも思惟しているし、能の無い者も連綿として存在はして仕舞う、其の自堕落な園は迷宮でしか無く、入門したらば出口も無かろう。


終わる。
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テーマ : 不動産投資
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北関東のシェアハウス見学。

2019年 09月23日 15:31 (月)


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こんにちは。

昨日は、浦和クラブメンバーの宇都宮の大家さん(将棋大家さん)の所に物件見学に参りました。

栃木県はゴルフで馴染みが在りますが、街歩きはした事も無く、宇都宮の街も観てみたいとの思いと、主催者の大家さんが中古の豪邸を買い取り、適法に改修しシェアハウスの運営を為す試みとの事で自己の中では興味が多大でしたので心待ちにしておりました。

抑々、人は皆、客観視、俯瞰性等とは口では云いつつ、出来はしません。

僕も、文章では云えますが実情は違いましょう事は当然理解しているつもりです。

今回、何が自己の中での興味が湧く根源かと云うと、本音を申せば、シェアハウスに対する自己の中の匪の想見です。

此の事が自己から沸く、或る種の観念まった事で、経験値からの体現を発しているのは無い事の自己の中の悪習とも云える事。

要は、イメージが悪いとの固定観念です。

具体的な固定観念の中に、態々、シェアハウスに入居しよう等と思う者は、高い系のパーソナルスペースの距離感が近過ぎる者としか思えず、また、極端な疑似家族的共同生活が自己の中では馴染みが無いとの事で、一人を満喫出来ない、他人の使用した風呂に入るのも馴染めないとの事。

此の辺は本当に個人差なのでしょうし、野球部の全寮制を経験している者に執っては抵抗が少ないのかも知れません。

要は、鏡ですから此の気の知れない事は自己の中で嫌悪して仕舞い、俯瞰性、鳥瞰性を亡くします。
此の事は克服する類とは思っても居ませんので、其の事に嫌悪の観念の理解を自己の中で自認出来得れば、其れだけで要足りるとも割引いて思惟しています。

此の事は、即ち自己の中の観念の中で否とした事業を成し得た他者を羨望としないで、忠心から讃美出来るとの事でも在ります。

今回のシェアハウスが上述の様な自己の中の悪習で、賃貸経営の於いて最もハードルが高い事業とも思えていますので興味の泉でした。

実情のマーケットは未知数ですが、箱としての装置、建物は中古とは云え今でも最高品質の資材が診て執れます。
3m以上天井高、玄関の吹き抜け螺旋階段、各部屋10畳以上、絢爛豪華なシェアハウスに仕上げていまして、悪習の観念の中のタコ部屋的な要素は一切無く、他人に住まわすのが勿体なく、自己使用したほうが精神衛生上善かろうにとの見解でした。

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玄関。

line_363940440763559.jpg
独り部屋貸室内。

此の見解は、解り辛いですが褒めています。

入居の募集は此れからですが、入居者の属性を今度は聴きたいモノです。
物件オーナーはと或る大学病院のドクターですが、入居に当たりオーナー自身の其の概念作用や拘りや社会性をお聞きしご自身から出でる背景を物語り、其の事も鏡で在り各人の矜持なのかとも思料致しました。

縁が在り知り合ったので、早期の満室を祈念致しておりますし、成績如何を問わず、高額な費用を投じ其の社会的意義を為そうとする試みには本心で敬服致します。

また、其の後の懇親会には、北陸地方からお越しで初参戦の凄腕大家さんのお話も聴け、驚嘆致しましたが、矢張り、首都圏大家は環境には恵まれていも居て、其の分、経営との観点では完全に置いて行かれている感も相当に在り、また、常に云う処の、投資と事業の違いで、似て非なる不動産賃貸経営との事も改めて実感致しました。

共通する一点に、地方の土地値の低い地域は新築をしてはイケないと事で一致した見解も得、地方での新築の或る種の狂騒も懸念しているとの事でも在り、其の様な事で金を溝に捨てる手法以外に、もっと美味しい手法が在るとのお話も聴け実証している貴重な話しも伺えてとても有益で実り在る一日にも為りました。

最後は、矢張り浦和麻雀クラブですから終電逃し、始発までの間に雀荘で囲み締め括れました。
主催者の方には改めて感謝申し上げます。

終わり。
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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

調整区域の事。

2019年 09月21日 13:01 (土)


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こんにちは。

此の頃は実例的な事を連投です。
たまには、本業の事を書いてもみたくなります。

表題の事。

調整区域との事ですが、此の辺も抑々、調整区域の無い都心の方には知識としても必要無いとも思えますが、其れ以外の国民9割の方々に馴染みの在る言葉なのかとも思いますし、不動産投資の中でたまに散見しましょ。

不動産投資家ならば、調整区域の触り位の事は当然知っているでしょうが、其れは本当に触り全ての1割にも満たない事かとも思います。

我々、業者でも、多分一番知識の必要とする事柄で、時間を要する取引が多く規模も大きく、途中で壊れる案件も多いです。

投資家が遭遇する、調整区域の案件は所謂、既存宅地等と呼称される物件です。
此の取り扱いは行政に依り違いが相当に在り、一概に語れないから面倒です。

大抵は、建替えも出来ますが、同じ用途でとかの縛りも多い筈。
また、抑々が適法に建築して居ないケースも散見されるので、行政も苦慮する場合もいいです。

其処に複合し、道路が建築基準法外や接道を満たしていない等、調整区域には多い問題点です。

また、一番の問題は、土地の価値が無い区域が多い。

埼玉の某市で市街化区域隣接で道を挟んだ対面が調整区域ですと、市街化区域100に対し、調整区域50が相場と云われています。

其の相場も、誰でも建て替えの出来る既存宅地扱いの調整区域の住宅や土地との事で、建築の制限が厳しい農地や、農地では無いが資材置き場の雑種地等は、市街化の1/5~1/20程度にしかなりません。

一番安い取引は、農地法の取引、所謂3条売買と云い、農家しか売買が出来ないので、流通性が無く、300坪の土地が100万とかで買えたりもします。

此処に旨味が在り、農家で頭の切れる人は買い進め、農地の転用をし資材置き場やコンビニ駐車場等にして家賃収入を上げます。

此れが、究極の錬金術なのですが、悲しいかな農家以外には出来ません。

100万で買った畑を造成し、上手に農地転用の許可が為させたら100に造成費用数百万足しても、最後は1500万円に化けます。

此の辺が、不動産屋が介在しグレーな部分が未だに残る不動産の旨味ですが、心臓の強い人でないと、首都圏の農地はあまり得意とはして居ないでしょう。

要は、地上げ部隊が景気に左右されずに乗り込む場所では農家も多いです。

昨今の需要は5000坪の物流拠点用地等が在りましたし、コンビに用地も盛んに在りました。
資材置き場用地も年々確保出来ず、首都圏では農地転用自体が厳しい制限が在り、中々成就しません。

逆に、クソ田舎は出来るでしょうが、土地がクソで過疎だから農地や市街化の別も無く、厳しくも無いとの事が多いです。
ですが、田舎過ぎて何も需要が無いのです。

首都圏の農地で、都心から30キロ圏内の農地で、国道にアクセスし易い場所等は農地のままならば坪3万円ですが転用が出来得れば坪12万には化けますし、一括で5000坪の取引にもなります。

此の辺は極端ですし投資家が入る隙は在りませんが、実例で、僕の保有する調整区域の資材置き場の事を。

此の土地は都心から25キロ圏内で丁度武蔵野線の少し外側の当たりにはなりますが、調整区域の雑種地で適合する者で在れば自宅や自動車修理工場等も建築出来る場所。

此の、適合者の事は、また別の機会に。

此の土地、田んぼの真ん中で、中学校や公民館に近く、100m先は市街化区域で、其の市街化区域の相場は坪50万で、調整区域の相場で雑種地ならば坪20万程度の事でしょうが、調整区域に不慣れな仲介が元付けが付けた値段は、坪3万円。

坪3万だと此の地域は田んぼも買えないですが、田んぼに近い値段を付けていました。

知り合いの不動産屋でしたから、即か買付けを入れ購入しましたが、利回り30%で回り資材置き場として運用し、出口も資材置き場若しくは、住宅用地としても転用出来得る所ですので、絵に描いた何とやらですが最低1500万は抜けると思料出来、利益率は驚異の200%程度かと思いますし、話半分にしても100%の利益率にて、本業の不動産売買での宅地分譲等の市街化で利益率は通常25%平均ですから、調整区域を弄る業者は、大抵買値の最低2倍から3倍で売っている事が多いとも云えます。

ですが、仕方ない事。

弄れて売れるスキルの業者も少なく、2年程度売れなくとも気にならない財務でないと仕入れも出来ないのが調整区域で、大抵の銀行は調整の仕入れに借入を認めない事が多いですし、僕も買う時は現金です。

1ロットが低いですが、此の様な土地を専門に扱う、僕が昔勤めていた地上げ屋さんは、常時10億の調整区域と10億の市街化を保有し、パチンコ屋とラブホテルの経営をして居ました。

要は、其の様な人が携わるのが調整区域との事です。

戸建てで、首都圏の調整区域内の貸家なども悪くは無いですが、30坪程度の土地で一団が開発された30所帯が纏る様な中では近隣が住宅で安心かも知れませんが、所詮、調整区域ですから資産価値は隣接の市街化の善くて1/2で、銀行の評価は無いと思った方が無難です。

200万等と安いから買うのでしょうが、売る時は更に安く、下手すると売れないでしょう。
此の辺を素人戸建てコンサルさんが、調整区域戸建ては有益と宣っていましたが、素人には危険ですし、お金は残りません。
ゴミの土地はゴミなので、ゴミならば、いっそゴミ置き場や資材置き場に貸す事が本質。


ですので、住宅としての調整区域で尚且つ30程度の土地は出口は在りませんから、出口が無いのならば、利回り25%程度は欲しいとも云えます。

上述の様な資材置き場は需要過多で、見付けても早々に在る物でも無く、周りに隣接に住宅が在ると敬遠されます。

此の違いを理解して、調整区域に挑まないと危険との事。

抑々、首都圏の調整区域の田畑と変わらない、地方過疎の市街化区域坪3万5万の地域は抑々、広大に市街化が余っているので態々調整区域を弄るスキルもイラナイでしょうし、相当に調整区域も緩和されて、市街化と其の別が無いとも思います。

色々と、書きたい事は多いのが調整区域で、太陽光用地の調整区域が殆どですし、地目が山林等ととの兼ね合いや3条と5条売買の違い等在りますが、此の事を記すと農地法の1冊の専門書になり面倒ですの此の辺にて。

終わり。
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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

確定測量・境界確定。

2019年 09月20日 15:10 (金)


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こんにちは。

昨日の続き。

不動産売買に於いて、売主負担での確定測量をして引き渡す。
との条文を見掛けますが、此の事は読んで字の如く。

此処迄しなくとも、売主は引き渡しまでに現地にて、隣地との境界杭や境界標識を明示する。
との事が一般的な条文に記載されている事かとも思います。

此の辺を全て割愛し、売主の境界不明示で現況にて引き渡す事。
との事も多いです。

此の事を厳格に捉える方も多いでしょうし、大らかに対応する方も居る。

契約時に揉めるのが一番仲介としては恥ずべき事。
契約者の人となりを鑑み、緩急をつけて説明に臨まないと、出来の悪い仲介と云われて仕舞いましょう。


翻り、面倒な契約者は省かれる事にも相成りますし、細かい事を云うのも如何なものかとも云え、二律背反な事。

ですが、大切な事とも思いますが、抑々が一般の素人購入者の大多数の其の繊細な心や知識等は勘違いの短慮に過ぎないとも思って診ています。


其の事をに少し触れて診たいと。


皆さんも、オーナーチェンジ物件を購入する時に、売主負担で境界を確定しても居ましょうし、其の図面を貰っても居る事でしょう。

取引完了後、安心して金庫に其の書類を権利証と一緒に後生に保管しているとも思料しますが、権利証等も今の時代、在っても無くしても意味の無い代物だと云う事も知っている人は知っていますし、僕は権利証等は数冊失くしても居ますが、買った時の契約書は絶対に失くしません。

話は逸れましたが、其れ位に権利証等は無意味な代物に為りました、此の辺の思考が真逆で大事が小事で在り其の知識が稚拙との皮肉です。

此の様子の事が多いのでしょうが、此の様子で在ったならば、今後此の境界で揉める事を全て排除したとは云い難い事。

具体的の其の後に何かしらの対応をしないとイケない。
其れをしないと、立ち合い隣地立ち合い証明が存在して、杭を入れても無いに等しい同義もとなり得ます。

なので、取引時には確定測量をしましょうとの事は悪い事では無いのですが、本質は其処では無いとの事。
多くの者は、確定測量図の意味を違えています。

其の安心できない物を、其のまま金庫に仕舞う愚を云っています。

承認欲求的に、此の様にすれば善いのでしょうか?
とかのコメを求めてはいませんし、質問も受け付けていません。

此の事は重要ですが、また次回にでも気が向いたらば其の先の用法を記して行きます。


終わり。
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道路の事・セットバックの事。

2019年 09月19日 13:33 (木)


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こんにちは。

道路の事を少し書いてみたいとも思いますが、図が無いと中々説明も難しいですが、何処ぞのセコイコンサルにパクられるのも嫌なので文章のみで語りたいと思います。


最近、取引した事例。

オーナーチェンジの物件で築12年程度の大手HMの軽量鉄骨物件を知り合いの社長に仲介斡旋した時の事。
此の物件、マイソクでは地積380㎡ですが初見で少し小さいと慣れと感覚で診て執れます。

抑々僕は、坪計算で㎡の感覚も在りませんし、m法も無く尺間法が基本の思考です。
100㎡は30.25坪で、6帖は3坪との脳内に為っていますが、読み手が馴染む数字を入れて書き進めます。

では、本題。

マイソクでの表記地積380㎡の土地で現地を見て少し小さく見えた違和感も在り、公図、謄本を元付けから取り寄せ、合点がいきます。

此の物件は角地で商業地。
要は駅近い物件で昔ながらの宅地との事に為ります。

此の様な場所は、前面道路が42条4項3号等の区分に為っている事が多く、公図で道として分筆もして居ない事も多いです。
今回も物件も、此の事例で、宅地が380㎡だが、現況は其の一部が道路に為っていて、分筆も為されていないので、現況宅地が小さく為っている居るとの事。

何故此の現象が起きるのか?
単純に行政の違いですし、行政の計らいとも云える事。

建築確認と道路の関係は密接にリンクしますが、分筆などの法務局の関係は建築確認とは関係の無い話。

此の物件新築時に此の管轄の行政が、原道から忠心2mのセットバックを求める事としても、現況測量図を拵えて、後退線を図面上に引き、其の後退した面積を控除した正味免責から建蔽率の計算をし適法ならば建築確認が降りるとの事に過ぎず、実際に分筆の要請迄を求めてはいなかったとの事です。

此の文章だけで意味理解出来れば善いですが少し難しいかとも思います。

抑々が、私道と公道の意味を理解していない人が大半です。

此の道の原道は、官地で市が保有していますし、道路セットバックと思しき部分は私人の保有となり、尚且つ分筆がもされても居ないので宅地となっており、公衆用道路として一部控除されても居ないので、税金が少し高くなっているとの事も云えます。

ですが、上記の物件、何ら問題も在りませんし、380㎡に対し借入を起こし其の面積に銀行の抵当権を設定してもおります。

此の道路は官地が在っても私道との事にも為りましょうが、下水などが官地に入っていて、取り出し承諾なども要りませんし、官地の公道扱いとの市の見解です。

此の道、100m程の長さの通り抜け道ですが、此の物件を過ぎて其の先には、原道の官地も無いのですが、民地の後退が存在して居て、其の部分が既存道が原道と思料出来、此の長さ100m程の区間全てが42条4項3号との道の認定です。

少し知っている人は、何故セットバックした部分を市や区が寄付を受けないで放置するのかとの事を思うでしょうが、此の様な場所は5万と各地に在り、都内等は糞程も存在します。

以前、台東区千束を取引しましたが、抑々、道の所有者が昭和初期が最後の所有者で、見付かりもしませんし、確定測量の分筆も出来ないので官地として寄付も出来ないとの事が多いとの事で在り、分筆出来ないと建替え出来ないとなれば暴動が起きるでしょうし、土地の価値が無くなります。

私道だろうが、公道だろうが、要は42条の何項かが重要との事。

道認定されていないのでは、10mの私道に見えても建て替えは不可にも為りますし、原道が道認定されていれば1.8mでもセットバックで建築確認は降りますし、分筆しなくとも見なし線を引く事で善いと為る行政も多いとの事です。

此の事を扱った事の在る不動産屋がどれだけ居るかい知りませんが、意外と知らない不動産屋も多いです。
また、行政に依り全く取り扱いが違っても来ますので、現場現場の行政に一々聴かないと危険な取引にもなります。

同じ様なセットバックのケースでは、完全に分筆をして寄付を申請してからで無いと建築確認を降ろさないと云う行政の在ります。

多分、素人の方は此処迄読み進めても未だに理解出来ていない人も多いとは思いますが、此の辺は、先の区画整理地の従前地分割の用法と同じ様に難しい事かも知れません。

結果、此の物件380㎡の公簿売買とし、公簿は其のままとし取引しましたが、確定測量を売主負担でしてもらいました。
此の結果、正味地積360㎡と為っても居ますが、隣地立ち合い証明書と官地立ち合い証明が存在し確定測量図が手元に存在しては居ますが、其の書類を法務局に持ち込み分筆をしない事には何ら意味も無い事。

かといって、分筆をしないでも道路としては行政がセットバック後の道路の幅員の認定までして居る事も存在としては事実です。

今回の件は、買主に噛み砕き説明の上で分筆は無しで此の状態のまま所有するとの事に致しました。

此の確定測量事を勘違いしている方々が多く散見されますので、其の注意点の事柄等を別途、書いてみたいとも思います。

終わり。

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埼玉の不思議。

2019年 09月18日 12:04 (水)


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こんにちは。

と或るデータから診る景況感を。
アットホームのデータから見て感じた事ですが、地場の不動産屋のオヤジのアンケート調査などですが、単に首都圏の中でも埼玉は景気が良いとの事を示していました。

此の事は、後述致しますが、さいたまに住む者としては至極当たり前で、此の様子は30年前から想像していた事でも在り、また今後30年もあまり変化なく安定的な賃貸業を営む事が出来得る地域かとも思います。

埼玉と云ってもかなり広大で、埼玉の6割の地は今後過疎になる地域で在り、東京都隣接の埼玉県南地域と、さいたま市周辺のみが生き残れる事でしょうし、此の地域でも武蔵野線隣接の市、さいたま市、川口市、越谷市、和光市、朝霞市、草加市、戸田市、蕨市、八潮市の計9市の面積が約435㎢で人口約310万人。

横浜市の面積437㎢・人口374万人。

単純比較の数字は、自己に都合がよく出来ても居ますが、埼玉は災害が無く、坂も少なく上述の区域の人口密度も人口も横浜に劣らず、今後2040年でも埼玉の武蔵野線の内側の人口予測を診るに減少しません。

また、此の地域は昨今の投資ブームでも無暗な新築APも少なく、賃貸経営者の天国みたいな土地だとも思っています。
好景気でも一段と高値は付きませんが、不景気になっても大して値下がりもしません。
大多数が実需の不動産との事かとも思料出来ます。

地味な土地柄ですが、地味に金持ちも多いです。
浦和区を見ると年収1000万以上の世帯の人口割合が15%で在り、杉並区とや目黒区と割合的には同じで在り、首都圏の中の東京都の7区と横浜市の2区と、さいたま市浦和区、浦安市だけで、其れ以外は芦屋市しか無いとのデータに出ています。

視点を変えて思索するに、ブランドを割高で買う事を好むのも悪い事では無いとも思いますし、所詮は大衆相手の商売の賃貸業ですから、借主の気持ちを思索する事も肝要かとも思いますが、事実として、東京23区から転出超過の地区が、埼玉県だけとの事でで在り、其の数5000人を超えるとの事。

此処が今回の本題としたい処。

僕は此の事が、不景気時のサインだとも思っていますし経験測です。
リーマン前夜も同じ動向を数では無く肌で感じました。

冷静に考えて、都内からの埼玉への流入は人気では無く、名より実を執るとの消費行動なのかとも思料していますし、消去法。
都内のマンションが購入出来ないなら其の外は皆同となり、況してや同じ元工業集積地域で都心への通勤距離が変わらないのに川口市のマンションより、川崎のマンションの方が割高なのは勘定が合わないのでしょう。

環境を買うとの事はブランドを買う事、実需は通勤距離や買いの充実度等の行動。
バブルの夢が醒めてきてているとの事なのかとも思いますし、此の後に起こる現象としての予測は、若者のレイオフ等の景気の波で困窮した若者が埼玉に回帰する現象かとも思います。

実際、リーマン前夜には若者が夢破れ新築ワンルームマンションからの退去が増えました。

常に云いますが、新築マンションや家賃の高いAP等は不景気時には退去が相次ぎ、また、さいたま市近郊の人口が増えるとなりましょう。

此れがさいたま市周辺の地味な強味で、盲点的な事。
さいたま市周辺の不動産投資物件は、ドミナントの地元の者が多く、昨今の投資ブームでも他所者の流入が少ないので安定していて、過度な新築も少ないのも魅力でも在ります。

他所者が多い名古屋や横浜などは無暗な新築で今後の不安が在るかとも思いますし、不景気時の新築物件の性の退去ラッシュに耐えられるスルガ融資の者がどれだけ存在出来るか、投資家として動向を注視してもいます。

周りを見渡しても、名古屋、横浜に地元で無い投資家が新築を騙されて購入しているでしょうが、さいたま市の浦和や大宮にはその様な方々は少ないとも思います。

此の事はイメージでしかないのかとも思いますし、都市のブランドを割高で購入しているに過ぎないとの事で、其の事が新築の飽和時状態をも齎しても居ましょう。

此の事は、自論の新築は危険だと云う事にも繋がります。

今、さいたま市などの周辺で23区からの流入過多となる、在り得ない現象が出ていますが、其れが現実で都内とは田舎者の集まりです。

田舎者でも、さいたま市等は一時退却にはもってこいの立地なのでしょうし。
本格的な真冬の不景気時さらなる程好い田舎回帰となりましょうから、此の地の大家としては有難いとなり、不景気を期待もしています。

終わり。

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沈滞経営と地方投資。

2019年 09月17日 13:26 (火)


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こんにちは。

そろそろと通常運転に。
思索の尽きない不動産投資の用法。
今後,刃折れ矢尽きるが如くの状態の御仁も多数露見していきましょう。

自己は、首都圏しか知り得ませんが、日本人でも在ります。
地方は外国では無しに、程度の差は知見で埋め合わせは出来得るとも思料しています。

普遍的な不動産投資の失敗の無い要諦、其れは立地。

広義の意味では都市圏の中との事でしょうし、一義的には16号線の内側とも云いますし。

諸説流布されてもいますが、複合的な要素を何処迄に自己に内在している聡明さをも駆り集め、自己詰問的に精査し解と為すかとの意。

簡単には、勘との事。

勘とは、経験に裏打ちされた結論です。

勘が善い人と偏差値の高い人とは全く違いますし、逆に反比例している感も診て執れます・・・・・・・。

取敢えず、そろそろ本趣意に。

立地の事、地方の事。
不動産は立地で在り、不動産とは土地其の物以外は指さない事。

要は建物は装置で在り最後はゴミでしかない目減りする財。

土地は何は無くとも立地。

簡単には需要の多い処が投資や経営は楽で、資産価値も高いとの事は普遍的な事。

農家ならば地質の善い土地が好まれるので在って、駅に近いとかは関係の無い話。

此の事も立地と云う事。

ですが、此処は農家の集りでは無い。
不動産投資家の場所でしょうから、其の事を踏まえるに立地とは儲かる、資産価値の高い土地との意味。

散々云っても居ますが、地方で土地値が坪10万円等の立地に新築RCは狂気の沙汰。
其の事を流布し、セミナー迄して金を取る者も居るやに訊きますが大丈夫でしょうか、お頭の具合は?
押し付けがましいユートピアのお花畑は、自分一人で耕し素人投資家を巻き込む危険を気にする事が本来の優しさです。

辛辣に書いても居ますが、自己の住む地域でドミナントしたいのは理解出来ますが、其の地域が過疎では意味の無い事。

金儲けをしたくは無いと診える、過疎地方の新築RC大家さんの心意気は買いますが、投資としては不適格としか云えない事でしょう。

ただ其れだけの事で、其の事を聴く聴衆も過疎地域で自己も同じ様にとの思惑に駆られてのセミナー参加なのでしょうが、過疎地方での新築や積算評価が建物8・土地2で1億等との事例で利回り15%等とは眼も当てられません。

自己が、過疎地域住まいならば遠隔でも博多、大坂、名古屋、首都圏等の中心地に投資すべきでは在ります。

其れが不動産投資と云える類で在り、上述の地方土地値の無い物件等は、経営者としては善いとも思いますが、経営者の経験も無いサラリーマンが借入迄して遣る事は自殺行為との事。

たまに散見する意見ですが、其々の投資法は各々正解とか何とか。

確かに同意もしますが、”投資法”との一文にです。

上述の過疎の土地値割合が2割も無い物件は投資では在りませんから、此の各々の中の投資法に混ぜてはイケないとなり得ます。

どの様な事柄でも、自己に都合の善い数字や語彙しか飲み込みません、諫言耳に逆らいます。

心優しい者達は、他人を批判する者を、下賤的にも診られましょうが抑々其の事自体が物事に於いての蹉跌に為ろうかとも思います。
現に、此処迄読み進め胸の痞えがとれた方が少ないとも思われ、逆に嫌悪すら抱かれても居ましょう。
其れが踏み絵です。

嫌悪する者は、間違う賃貸経営者とも云えましょうが、事実、地方で賃貸経営を為されている方で、此処迄読み進め至極当然と思われ、土地値無いのを前提で経営を組み立て、建物が存在している間に稼いで貯蓄し、其の後の廃墟は捨て置くとの出口ならば立派な経営者とも云えましょう。

過疎地方賃貸経営者の方々の、其々の手腕を問うては居ません。
根底の思考と経営と投資の区別を記しているに過ぎません。

賃貸経営と沈滞経営に為る差は理解をして居るか否かでしょう。

地方賃貸経営の其の苦行は貴方だけのモノで在り、投資不適格な事を自己含め投資適格と思い込み、聴衆に晒す事は今後、大多数の不幸を造る事に等しいと自論で失礼ですが諫言致しております。

未だ眼が覚めては居ない大家さんや此れから参入の方も多い事でしょう。

賃貸経営を為し金儲けが出来ていると思われる事は善い事。
だが、投資法としての間違いを真に受け借入迄させて、僕も出来たのだから貴方の番です的な基地外な布教は如何なモノかとも思います。

紳士的な物云いの者が、地方は地方のやり方で成功の道筋を見付け・・・・・・等々を流布していますが、其の事自体が罪になる事を、其の者は、心根が優しさで出来ているので知る由も無いのでしょうし、聴衆は人柄に絆され、其の手法も善いと思い込んで仕舞うとの事に過ぎません。

要は、性格が善い事と、其の人が間違いを犯さない事は全く違い、真理や本質を見誤る結果となるとの事。
また、行動力の在るピュアな者程、有害な者は居ないとの事です。

僕は性格は悪いですが、縁の在る方々が性格の善い方の講義を真に受け、間違いを犯す不幸を防ぎたいとも思います、少しですが。

楽して金儲けしたいのならば、地方で新築の愚は避ける事、また、土地値の資産価値が在る物件を買う事で、建物価格に金を払う事の事業は避ける事が不動産投資には最適な事。

玉石混淆的な事を云っているのでは無く、抑々、地方の新築や建物価格が8割の物件は不動産投資との区分けでは無い事を理解して居れば善いですが、其の価値感も理解解釈も無いのならば、カボチャの馬車と同じ類の末路だと思われ懸念しています。


終わり。
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