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銀行の本分と肥やし投資家。

2019年 07月09日 14:07 (火)


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こんにちは。


さて、銀行の事を少し書いてみたいと思います。


昨今、物件価格も少し下げても居るのかと思いますが、魅力的な物件は総じて変わらず少ないとも思えます。
景気に左右される此の買い方、目線も必要ですが、本来の本質が違うのかなと。

此の考察は単純な話。

景気の上下での比較で今は、昨年と比べ相対的に安くなったと思って、未だ下がるだろうの心理って、株価と似てます。
下げで拾う事は心理的に難しい、上げている時はバスに乗り遅れるなと買い急ぐ。

此の事は悪い事では在りませんが、相場の一員でしかなくギャンブル。

不動産は相対取引で、買主から安値を引き出せれば確実に買った瞬間、何時の時代でも儲かる筈。

自己の一定基準から幾ら迄と決め、世の相場に関係無く安く買う事も出来得る事が相対取引の利点。

要は、創業者から直に株を安く買うイメージ。

素人だからネットから買うのが当たり前で、仲介業者、三為から買うくらいしか知恵が廻らない様では、高い不動産を買ってはいましょうし、資産家とは名ばかりな借金苦の不良債務者となっていましょう。

其処で、何を勘違いして仕舞うのか、メンターに唆され信頼を置き、其の内々の塾やフェアトレード等を謳い、会員同士で物件を売買する事も在るとは聴きますが、実状はクソ物件をクソ高い値段で売り付け、有名大家さんから有難く譲って頂いた、お得な物件と洗脳されている者や、其の事の被害者が多いとも聴きます。

正直、騙される者が多分に非が在る事は明白でしかない。

相対取引の歪みとは此の事も含め歪みです。
上述の市場で買う馬鹿らしさを少し捻って考え、仲間内で完結すれば三為の利益分安いとの誤った用法を思考付けて仕舞う事なのでしょうが、短慮が過ぎ、其処に本質の理解は存在しません。

また、一見仮の被害者の此れを否定していては、不動産取引で儲けられる者が居なくなり、大資本や金持ちには適わないとなります。

上述の此の状態、情報弱者を騙す事は性根が腐っているとも思いますが、騙す其の者もゴミ物件しか持ち寄らずにいますから、抑々が情報弱者と云え被害者でも在り、未だ被害者で今後も被害者で在り続けるとも云えます。

此の様な者は一瞬お金を握ってもまたゴミ物件を買います。
何時まで経っても、情報弱者でしかなく、相対取引の歪みの被害者でも在り、被害者が新たな被害者を産む構図。
先にも云いました、ねずみ講の心理と同じでしょう。

自己が被害に遭ったと云う前に、己の強欲が招いた被害者無き、揉め事でしか無い事を理解しないと今後の成功は無いのかとも思い、己が新たな被害者を産む一要因に成り下がっているとの認識も必要かとも思います。

一見華やかに視える先生達も、大きな借金額の大家さんでも情報弱者で、其の資産の内情の大半はゴミで、特に地方では20年後には話の1/3を資産として残すのも苦しいのが想定出来ます。

此処迄は初心者の心理と融資が出ないので苦しい者の心内を少し現わし、グループの内々で物件を回す其の事は融通手形と同じ要素と診え破綻が近く、其のグループ自体が腐っていますから早々に足抜けする事ですが、洗脳は解けないのでしょうね。



話を少し変え、何故景気が悪くなっても上述の様なゴミ物件を買う者でも即破綻しないかを考察したいとも思います。

結論から先に云うのならば、銀行が利口になったからでしか在りません。

昔のバブル崩壊の構造はキャピタルメインの投資で参加者は大資本や大地主です。
景気が良い時に1億の土地を買い、半年後1.3億になり、不景気で1億が最悪3000万になりました。

此れでは借り手も破綻せざる得ないし、銀行も破綻状況に為る。

此の経験から、長期に渡り一般のサラリーマンで利回りの家賃を原資にした貸付方ならば、即破綻は在りませんから、真綿で首を絞める如く、生かさず殺さずな事となり、1億の物件が3000万になっても家賃収入が堅く支払いさえ出来れば銀行の本分、金利を吸い上げる事には問題は少ないとの理論に変化し、薄く広く吸い上げる事に転じた成功例でしょう。

本来サラリーマン投資家に貸し込む事は相当なリスク資産ですが、家賃収入が在れば、当初評価の2倍程度迄は貸し込んだ事でしょうが、今は此れ以上は危険な水準との判断でストップしている状態。

此れも、銀行の或る意味良心かとも思います。

例えば、坪5万円程度で200坪、土地値1000万の過疎地域に上物4000万の新築なんぞは銀行と建設屋の肥やしでしか無い。
本当に他人様のする事で、どうでも良い事でも在りますが、銀行の肥やしに成り下り、融資が出たと喜んでる様は悲哀に満ちているとしか診えない。

此の様な田舎は売るに売れず、貸すに貸せずだが、入居率5割程度でも破綻しない事で安心して借りるのかも知れませんし、銀行も其の事を承知で貸し、高い金利を吸い上げる構図。

此の手の借りては、相当に地域経済に肥やしとしては貢献しています。

大家と云うよりは実業家ですね。

不動産投資とは云え色々な用法が在るので其れな其れで、此の上述の例の新築不動産投資を王道と憧れても悪い事でも在りませんが、土地値の無い場所は過疎で今後辛い事しか在りません。
腕の在る事業家が行う物で投資では無いと思わないとイケません。

なので、此の様子はラーメン屋を開業するに変わらない事で完全な事業家と心得る事です。

此のラーメン屋的な大家を目指す事は悪い事では在りませんが、相当な実力と信念が無いと挫けます。
此の様子の皆さんは不動産を買っているのではなく、値落ちの激しいインドの車を新車で買いレンタカー屋をして居るにも似ています。
地方過疎での新築に幻想を抱く事も結構ですが、インド車のレンタカー屋やラーメン屋を開業する事と置き換える思考変換や鳥瞰的考察も肝要かとも思った次第。

此の事を不動産投資と考えるなら、当初5000万の資産価値が20年後には1500万が良い処と考え、其れこそひと昔前の地方好利回り30%物件として買い叩かれるしか無い存在で、物件を作って良好に管理してくれて、最後は一番美味しい処を他人様に献上する者と診えます。

儲けは運営を頑張った事の純粋なCFしか無く、此の事を以って知れば、其の投資は事業で在り座して通帳を眺めるだけの投資とは掛け離れたマイナスからのスタートで、其処に金を貸し込む事は銀行の策略な事が本質とも云えましょう。

では終わります。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: ケイさん

2019年07月12日 11:28

取敢えず、自己の何らかの特性を活かせれば、ハンデは容易く克服も出来ましょう。
ケイさんは、DIY好きでしょうから強いですね。

その様な事は重要。

シミュレーションの確度が正確無比とかは意味の無い事。

ロジックを語る前に行動かとは思います。

たまに、失礼な物云いですが、キャラですから容赦下さい。

No title

2019年07月11日 23:44

高金利長期ローンのマイナススタートでも、持たざる者がスタートさせて頂けるだけで、この時代に感謝です。
市内の地主さんから入居者さん100人頂戴するだけでやがてプラスになるんですから!

サラリーマンをあと30年続け年金もしっかり貰える確率、または株で30年勝ち続ける難易度、に比べたら、入居率98%を30年続ける方が遥かに現実的な目標、だと思ってます。不動産全般が楽しいからだけかもしれませんが。
それで地域経済にも貢献できていれば本望です!笑

不動産業、やる事(やりたい事)が多すぎて、メンター探す暇がないですね⁈

Re: 地主さん

2019年07月11日 11:26

僻地と云っては失礼ですが日本海側等は、観光以外に生き残る目ぼしい産業も無く、全産業で衰退して行くしかない。

当然に何処かの地域は息の頃でしょうが、大多数が萎む。
其れだけでで難し事も無いですがね。

待つ意味の違い

2019年07月10日 10:48

こんにちは。

ちょうど、コラムでサンタメの事書き、【待つこと】について言及したのですが、読み返すと、市場が安くなるまで待つという風に読み取る方もいるかも知れないなと反省しました。
僕が言いたかったのは、相対取引において、【買い叩けるチャンスを待つ】で、似た様で意味は異なりますね。

実際に、今はサンタメが高値で仕入れた仕入れ値ギリギリまで落ちただけで、僕はもう少しと思いながら様子を伺ってます。
っと同時にサンタメが三為決済できず資金を入れた案件が出てきており、ここから一年間のどこかで売れなければ【もう少し】が実現する【かも知れない】くらい。

そんな風に本ブログ読みながら感じました。

そしてゆたちゃんがコメント残したのが凄くわかり、僕にもコメントしていたので、ゆたちゃんが感じる何かも非常に興味深いのでした!

Re: 激しい価値毀損と人口減少の中で…

2019年07月10日 00:36

実際に、新築を立て居ない人は、キャッシュマシーンですからCFが残り投資と同じで、お金が残るか土地値が張るので売ったら大儲け出来るかの違いなだけで旨味は同等な筈です。

土地値が無い過疎に新築は本稿の様子で、今後絶対に運営に躓き、売るに売れないで冷や汗しかない事でしょ。

今年中に全て処分できない者は一生浮かばれないとは思います。

ゆたちゃんは、中古再生で30%とかでしょうから、地方投資の王道ですよ。
都内もいいですが、本来は数年後でも良いかも。

取敢えず、地方が全て駄目とは全然思いません。
土地値比率が50%無いモノは投資対象にはなり得ないとの自論です。

Re:naomさん

2019年07月10日 00:29

取敢えずは比喩ですが、それくらい無謀な事とのニュアンスって事で、半端ない事ですね。

散見する例は、もっと土地比率が低い事も多いみたいで首都圏以外の人間は、投資では無く無謀な事業です。
流石だなとも思いますが、我々は恵まれて環境かとも思い感謝します、産まれに。

Re: AKEBONO48さん

2019年07月10日 00:26

毎度有難う御座います。

行間を読んで頂けるとありがたいですね~
真面目に分かり易く書くと此の3倍にはなりますし、読み手に何も残らないでしょう。

真面目な話、仰ることが全てで、諫言しか云いませんが、本稿の例が一番最悪なケースで此れで10億とかならホント7億の負債でしかない。

バランスですよ。
土地値5000万建物5000万ならチャンスも在りますが。

全ての新築を敵にはしません、一応14日のアレをフォローしときますww

激しい価値毀損と人口減少の中で…

2019年07月09日 23:59

ishiさんこんばんは、

3年くらい前迄は、少ない手持ち資金で如何に効率良く稼ぐか…

を考えながら地方での賃貸経営を進めて来ましたが、

これからは30年後でも一定の価値を維持できるか、

今以上に価値が上昇する地域にシフトすべき…

と気付き、ようやく舵を切り始めたところです…

最終的には移住も決意する覚悟で取り組まなくては…

とも感じています…

No title

2019年07月09日 22:32

こんばんは。

インドの車でレンタカー屋さん💦
今の自動車レベルでは怖くて出来ません。
ただ、某インド自動車会社はランドローバーやジャガーを持っているので、それなら大丈夫かとも。(とは言え日本車のクオリティには届きませんが💦)

ところで、那須塩原に別荘を持つ税理士の知人がいて何度か遊びに行かせて貰ったのですが、バブル期に5000万程で買ったものが今は1000万でも売れるかどうかとの事。
温泉施設がある為もあり、管理費で月10万ちょっとと聞いて、お大尽様しか別荘は持ってはいけないのだな、と改めて思いました。

同じ事が今の不動産投資業界でも起こるかも、という事ですよね💦
気を付けなくては、です💦

辿り着く幸運

2019年07月09日 19:51

このコラムに辿り着き、ちゃんと読み込みコメントまで読む皆様は幸運です

そして、懲りずにコメントをすべく、何度も読み返しコメントを考える私はかなり幸運かと汗

不動産投資を株やFXと同じ程度の投資として、この数年参入した人達が、薄々気付いているけど目を背けたい事実が赤裸々に書かれていると思います。

くれぐれも素人同様のメンターを崇めないように、そして玄人の皮を被った普通の人も崇めないように、切に願いますが

一方で何でもクレクレはまた違う気もします

ishiさんのブログは難しい表現もあり、また行間を読む「書かないこと」を読むなど、なかなか難解な作りに思えますが、何かしらコメントをしようと努力する事で、自分自身が潜在的に抱えている問題もあらわになり、結果とても有り難いものであります。

不動産投資を開始してしまったのであれば、生き延びる方法を探したいですね。

本日もブログ、ありがとうございました!