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銀行の貸出し易い基準。

2019年 07月12日 14:45 (金)


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こんにちは。

さて、銀行には週一位に顔出ししています。

其の中で、大抵は今の情勢を聴きます。

実際の貸出状況等。

サラリーマンには貸して居るのか?
貸すとしたら、また、どのような属性、資産背景、どのような物件なら貸出し易いか等?

お客に斡旋するに重要な事なので興味は、其の事は当然に読み手と同等に在ります。

と或る銀行の担当の話では、属性は上場企業若しくは其れに準じる事、年収1000万と自己使用の自宅の借入返済も加味しストレスを掛け、自己資金2000万保有とか・・・・

物件自体も、各行の規準で当然相当な担保掛目でストレスを掛ける事や、利回りを加点するなども在る。

判を押したような回答は聴き飽きます。
此の頃は面倒ですし、底の知れた話しでは身にもならないので具体的に聴きます。

仮に、
①利回り12%で現在満室・建物鉄骨3階建て、築5年3500万時価、土地評価2500万の、地積165㎡/路線価15万・土地建物査定評価額の1倍。

②利回り8%で入居率75%・建物木造2階建て、築25年1円時価、土地評価6000万の、地積400㎡/路線価15万・土地建物査定評価額の1倍。

共に評価1倍の上記例が隣り合った物件と仮定。

①は25年後、実勢価格が坪70万としエンド土地値に変化が無いと仮定し、引き直すと建物価格1円、土地値3500万の価値にしかならない物件。

②は元々が路線価の1倍で購入としているので、エンドに引き直すと、121坪×60万と割引き=7000万程度と思料出来る土地値。

此の例で銀行にとっては、何方が貸し出しし易いか?
と尋ねます。

サラリーマン投資家は上記①の12%の物件の方が銀行としては取り組み易いとの返答。

土地値出口が7000万が想定出来ても、銀行の見方は、今の返済原資の家賃収入を重要視し、且つ築年数の選り浅い物件で既に満室で在る事が高い評価の規準とも云います。

やはりな感は在りますが、要は、サラリーマンの副業的な不動産投資は、利回りの返済原資至上主義でも在り、担保毀損は承知の上でサラリーマンから薄く広く金利を吸い上げる仕組みは変わらないとの事かとは思います。

此の事を踏まえると、当然、利回りの高い物、築年数の浅い物が貸し出しの土台に乗り易く、持ち込み時点で満室、若しくは満室の裏付けが担保される事が善いとされます。

要は、僕の保有に値する物件の真逆を行っても居ますが、僕が土地値の含み益しか診ないで購入し且つ、銀行の融資が引けるのは出口有りきの本業が業者だからとの事で。

実際は長く保有し其の賃料の上りで生活もしていますが、銀行の仕組みとしての担保査定では、仮に上記の②のAPを退室させ更地にして売り飛ばすプロジェクト資金の方が評価は高くなる様です。


なので、中には業者で在りながら、長期保有目的で銀行の出し易い物件を保有し持ち込む者も居るとも聴きますし、太陽光などのゴミを購入し融資を引いている不動産業者も多いと聴きますが、本来プロが担保価値の無い12%の物件や太陽光の融資を持ち込む其の事は、ミイラ摂りがミイラでしか無く、阿保かと笑われます。

此の事を捉えるに、買いたい病に都合善く云えば12%ならば銀行は貸す可能性が高いとも云えます。
翻りますと、12%の担保評価の低い物件とも云え、出口に苦労もすると云えます。

買うのは貴方ですから、お考えはご自身の物。

結果、一所懸命の事業家的利回り主義が好きか、座しても含み益が間違い無い土地を安く仕入れる事に懸命になるか選択です。

含みは絵に描いた餅、CFも同じく皮算用。

25年後でも人口減少が無い上記のモデルの①②地域は、最後は土地値がモノを云います。

単純な話でしかない。

ですが、土地値での買付けや融資を引くハードルは高いので、銀行の規準を視て仕舞う気持ちも理解はします。

①の物件は見た目は綺麗で満室融資も20年は引けそうですからCFの手残りは良好には視えます。
②は見た目も疲れていて、今後補修に金が係りそう、融資自体が難しく、引けても15年が限界で、手残りCFは満室でも殆ど無いとなります。

運営は、間違いなく①に軍配が上がるでしょが、②の懸念の建物補修の勘所のスキルが有れば問題も無く、目が効けば15年運営でも掛かる総費用は300万も無いでしょうし、抑々①は座していても資産棄損が一切無いと断言できますが、総合判断ではサラリーマンでは確かに運営は難しいとも云えます。

共に長短は在りますから、自己の判断と立ち位置でしか在りません。

では終わります。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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非公開コメント

2019年07月13日 17:06

本当ですか!?ぜひお願いします(*´-`)
健康診断は、、、フルコースでやらせていただきますw

金融機関への疑問

2019年07月13日 13:17

金融機関の不動産で疑問だったのが、収益物件だと法定耐用年数を基準にすが、実需だと無関係と、結局は回収できるか否かなのでしょうけど、、

私は日常的に金融機関周りなど出来てないので、こういった話、とても興味あります。

ありがとうございました^ ^

と、いつもどおり本文の意図を読み取れなく、
すいません汗

追伸
明日、お会いできるの楽しみにしてます
関所へ賄賂をお忘れなく

Re: 苦労するところこそ

2019年07月13日 13:08

全ては価格ですかね。

ですが、安く買う事も難しく、新築が大好きな人も多いですし、其々との事に為りますねw
所詮は、日記ですから、読み手の事は無視で余計な事ばかり書いても居ます。

本質的に愉しいですがw

苦労するところこそ

2019年07月13日 09:08

ほかのサラリーマンが融資に苦労するからこそ、買えたときのメリットが大きいと感じます。
やはり業者と競うくらいの価格が大事ですね。

1.現況回っているので、技術・知識は問わない(サラリーマン向け)
2.融資・リフォーム・運営の知識が必須(経験者・業者向け)
ということですよね。

自分はリフォームはまだまだ経験・知識不足です、頑張ります!

健康相談でお支払いしますw

Re: 地主さん

2019年07月12日 22:32

確かに若くて良い土地で安いがいいですが、流石に無いですね~

20年前は築7年で土地値エンド価格程度で建物付きで在りましたね。
その様な物件を当時3棟買えましたが、今、築28年とかで未だに買値程度で売れると思います。

阿保みたいな時代でしたが、金が無く全力で買えませんでしたねw

戻ってやり直したい・・・涙w

Re: タイトルなし

2019年07月12日 22:20

極端にも書いてるつもりも在りませんが、1でも評価の1倍ですから未だマシで、駿河の物件は此れが1.5倍の利回り
8%になっていますから、死ぬほど苦労はするでしょう。

今度、何か良いモノが在って僕が買わないエリアならコッソリ紹介しますよw

どうせなら、買える人に。

その代わり、僕の健康診断をして下さいw

築年数が若くて土地値もある

2019年07月12日 21:54

こんばんは!

まあ、当たり前のことですが、築年数が若くて土地値もある物件が1番でしょうね。。。

僕が現在保有しているものは殆どがその類ですが、最近買った二本は①よりも酷いとも言えます。

僕の状態だと、馬鹿しない限りどれだけ担保評価が厳しかろうと融資は付きますが、サラリーマン投資家は余程僕よりも難しい立ち位置で勝負せざるを得ないですよね。。。

やっぱりバランスが良いのは、軽鉄築20年以内、土地広し、土地値物件3000万円を一本二本頑張るのが良いのかな。

2019年07月12日 20:20

こんばんは。

まさに私達一般投資家が直面している問題な気がします。理論上は②の方が儲かるとしても、融資がなければそもそも購入も困難ですし、①でも購入しないよりはマシかもしれない。
①→②へと徐々に購入基準が変化していくのが、上級者への変化なのかなと最近思います。あとは、自分のステージと戦略次第、、、なんでしょうね。