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貸し剥がしの本質・資産棄損を好んで選ぶ危険。

2019年 07月18日 16:02 (木)


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こんにちは。

今回は勝手にコラボに参加しまして、貸し剥がし地主の婿養子大家さん完全な独善と事後承諾にてご了承ください。

前回の曙会のセミナーでの特に印象に残った事の講義内容に、貸し剥がしに因る事の今後のリスクのお話です。

昭和のバブル崩壊時に僕は物件を24歳の時分に購入しました経験が甦ります。
肩でかぜを切っていただ在ろう方々が、三菱銀行の前で恫喝され泣く泣く倅の様な当時24歳の若造の僕に物件を捨て値で譲り渡す無情が在りました。

此れは、正に貸し剥がしの例で、担保毀損が激しいが、銀行も不良債権処理に躍起になり買手の値段で折り合う時代でした。
リーマンの時も同じ様ですが、昭和バブルの時よりはエグさは無く粛々と競売やバルクでファンドなどに卸し、細かい物やゴミ相当な地方の物をお得な甘言で銀行が投資家にババを掴ませているに過ぎなかった時代でも在りますが、其れでも昨今の高騰相場因りはマシで時間の経過と共に、資産棄損分程度の残債に落ち着いては居ましょう。

リーマン後に運よく買えたと云う投資家も多いですが、其の値段でも可成り高くは買っていますから、10年経た現状でやっと固定資産税評価と同等程度の残債に落ち着いて、10億借り入れて破綻が無いだけで決して固定資産税評価5億程度の資産家ですが、残債5億ていどでしょうから資産0円、CFが貯めたでしょうがの不動産資産は差し引き0円に変わらない類とは云えない状況でしょう。

何故か?

単純な理屈で、リーマンの時にサラリーマンが買うに値する物件は今の其れの構成と変化が無いから。
築10年の鉄骨で土地値が坪40マン程度の地域で利回り13%で喜んで買う愚策だからでしょう。

再三云いますが、建物はゴミで資産棄損しかしない物、其れに加え土地が不景気時に値下がりしたら、1億の買い物が3000万でしか無い、資産家の夢は遠いとの事。

不動産の本質は土地。
建物は装置なので民泊やホテルの様に利回りで云ったら建物単体で利回り30%で回すのが要諦。

大家でのんびり出来得るのは代々の地主様と相場が決まっているのが実情。

築25年の物件はメンテは多少掛かりますが、新築よりは安心で知る事の一つとして家賃下落のリスクや比率が少ない安定収入とシミュレーション計画実効性が相当に在ります。
要は、以前にも書きましたが追証的追加担保を法的に整備したらば、7割の投資家は追証発生真っ最中と思念しないと危険極まり無しと云えましょう。

僕は相当にロジカルな話しは嫌いますが、読み手の多くの者因りは其の事を知り得てはいる自負も在ります。

簡単な話、世の中1/3のルールで出来ていますし3の数字が重要。

飲食の原価は大抵3割、製品の原価も総じて3割、商品や建設工事費の販売利益も3割でシンプルにしか考えません。

要は、資産を築き何時の世でも安定性を担保するする思考法は、総資産の3割の借り入れで納める事を自論とし自らにも課す不文律としていますので、結果今の資産状況では7割の担保が空いている状況となる。

当然、時間経過のハンデも在るが出来る急拡大をしなかった結果とも云えるが、やはり最初の物件から3割の頭金を入れ資産棄損分を先払いし、CFで取り返す用法を

自己資産を宣う時は、買値では無く、土地値実勢価格を披露する事がフェアな事とは思って居ます。

上述の様、10年前に総額10億の買値10%利回りで、期間20年で引いた借入残債は5億程度と思料出来ますが、物件の固定資産税評価も5億程度で、更地の市場価値に引き直すと4億程度と推測出来ます。
此れが真実。

土地価格でも2045年にも人口減少の無い地域限定の試算ですから、キャリア10年未満の地方都市の新築投資家は、最早現実逃避をするか、不景気時には入居率も7割程度になり築5年20%とかの捨て値で売却するしか生き残る道は無いかと予想します。

本当に、現実ってこんな事で、甘々な此の5年の投資家は胃が居たくなり、生きている心地がしなくなるのも数年で体現は出来ると思います。

其の事が在るから、また景気が良くなりサイクルとなる。

キャリア10年以内の者も安心は全くできず、今後来るでだ在ろうリセッションは、リーマン級以上のインパクトで新築に住む若者も職が無くなり実家に帰るか安い家賃のボロに越します。

リーマンの時は此の動きで、都会の若者が新築家賃が払えず安い家賃に大移動。
オフィスも同じ様に家賃のダンピング競争と空室率の闘いでした。

況してや、地方都市に新築建てても不景気時には安いアパートから埋まりますから苦戦しか無いと云わざるを得ない状況で、此の状況に耐えられなかった大家がリーマンの後に築10年以内のアパートが大量に販売された経緯でも在りましょう。

此の経験在り今後も同じ事が起こる事を知っている自己は、一時の快楽的な新築には投資をせずに、粛々と建物代1円のAPを路線価程度で買う事が安全だとの思いで今が在る。

何故、何時の世も此のお得な買い物が出来るか?

簡単な理屈ですが、世の中の逆を行くからでしか在りません。

昨今は、新築で拡大したメガ大家等が居ますが、所詮は新築で借入し易くCFがでやすいと間違った観念で投資をする者や、銀行の其のスタイルに合致し、築古の土地値以下の物件はサラリーマンには手に負えずな感も在り、競争が少なかった。

不景気時には、築浅5年で土地値5000万なら通常建物4000万の7.7%の処、4000万の1800万になり総額5800万の12%になり安いと錯覚し買うのが主流になるが、此の事も結果、建物代金の1800万の資産棄損覚悟を計上して購入しているに過ぎず、土地値も相場でしか買えていないとなる。

此の事も理解出来ずに勇んで購入する事が主流なる事は容易く理解出来得るので、やはり態々、利回りも同程度の築古を買う事の意味を見出せないのが、根底に在るのでしょうから、競争率も少なくなる。

素人然とした講師や不動産屋等は、下げたら買い時だと流布して、我慢も相場と上辺を云いますが、本質を捉えて居ません。
景気の上下の中で買っていては、何時まで経っても資産棄損している物件しか買えないとなります。

景気の悪い時は、銀行も悪いなりな悲壮的な掛目で資産査定していますから、更なる景気悪化では更に追証的担保毀損をして居ましょう。

此の時点で、評価価格以下で2割下げても枠がある様な安値で買えないとイケないとの事。

因みに、人口数万田舎の戸建て評価500万を200万で買う等は、全く意味もない事でCFのみが財産で安く買っている規準は其の地域は路線価では無く、あくまで実勢価格が基準にしか在りません。

田舎は評価額等は当てにならない、100mの道路上に10軒家が有っても5件空き家なら当然評価の半値以下でしょう。
なので、安く買っているのではなく、相場で購入で500万で買っている人は余所者の都会の金持ちとの類なのでしか在りません。

モノの見方は一定基準では在りませんが、経験上から思う自論です。


自己の本質的資産棄損が無い固定資産税評価程度、銀行の最低の評価程度での購入する事は何時の世も安全な資産価値が在り、何時の世、解体や増築改築が思うがまま、抑々が建物価値は1円ですから、更地にする事も何ら抵抗も無い。

簡単な考え方でしか在りませんが、融資を引く段になり思う様に融資が出ないのなら、未だに其のステージに居ないとも事でしか無い。

本来、失敗すると思って投資する者は居ませんが、本質を何処に診るかで用法が変わり好みが変わる、その結果で退場者が出るが、其の退場者が居ないと儲ける者も存在しなく、景気のサイクルも狂う。
諫言的に色々云いますが、所詮は誰かを救う事は、誰かが不幸にもなり、経済も悪くなる事にもなり得るので在り、矛盾も感じますが、大した影響力も無い此のブログを縁が在り何か感じた方は、軌道修正する事も一考かとは思います。

僕がコンサルなら2045年でも人口減少が無い地域で路線価13万/㎡程度の地区なら、バス便でも可能だが区画整理地内や総合病院の近隣が、土地値が安定していて、その時々の路線価程度のAPを購入すれば銀行に追い込みを掛けられる事は無いと断言できます。

先にも何処かで云いましたが、今後、此の様な諫言的な事を流布するセミナーが主流になるかとも思いますし、本質的には有益でも在ります。

また、火災保険の出さんが為の間違ったセミナーでは無く、知らずに自己負担していた事に対し、実費程度の回収を為す用法の真っ当なセミナーが今後の主流になるでしょうし、火災保険の成功報酬型の輩は其のうちに検挙され駆逐される事かとも思料します。

今迄の買わんが為の失敗大家を増やすセミナーの時代は終焉でしょうし、抑々が其れを宣うコンサルが不景気時に自己のアパート経営が立ち行かなくなり、消滅して居なくなることが近い内に起こりましょう。

また、腕の無い大家や本質的不動産投資の資産棄損の無い買い方の意味の理解出来ない、相場感のみで買う者は今は踊り場で待ちだとは云いますが、待っても行っても何時の世も、高く買う事しか出来ませんから、待ちと云う者は翻り、安く買う事の意味と資産棄損の意味の理解に欠ける者と云えましょう。

時代は巡ると云いますが、上記で消える人達は昭和バブルからリーマンショック迄同じような或る種の方々、此れは贖えない運命なのかとは思います。

何時の世も、消える者は、煌びやかな露出狂です。


此の様な経験と歴史から診える自論的考察ですが、何かしらの示唆が在る事かとも存じます。



では終わります。
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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: ジニアさん

2019年07月21日 21:38

此の事は、シンジさんとも話しましたが、現在の不動産投資家の本当に7割は大げさでしたが
2割のメガ大家規模の人は困る事が来るかも知れませんね。

所詮、銀行ってあり得ない事が在り得る体質で、常識が通じませんから。

2019年07月21日 19:42

こんばんは~

不動産投資を融資で行う以上、信用棄損はなくならないのでしょうね。
晴れの日に傘を差し出す金融機関にも、責任の一旦はあるのでしょうが、全ては正に自己責任かと。
ishiさん始め、楽待コラムニストの皆さんに触れることが無ければ、私も信用棄損に一直線だったと思います。

一方で、キャッシュばかりでは勝負できないのも事実であり、冷静かつ客観的に進んで行きたいとおもいました。

Re:kazu2さん

2019年07月19日 21:42

ご無沙汰ですね~

3のマジックと云うか、世の中本当に、原価って安いなと・・・

世の中割高でも、此の常識で経済が回るのかとも思えますね。

お久しぶりです。

2019年07月19日 14:08

時折、寄らせてもらってます。
人の縁とは不思議なもので、
婿さんが核になり、
ゆる~い集まりができ、
横に広がっていく
面白いものですね。

外側から眺めるだけですが、皆さんいい繋がりを続けて欲しいです。

なお、3割の法則同意です。
いろんなとこで、3を意識しますね。
人生3分法もそうだし。

Re: AKEBONO48 さん

2019年07月18日 23:36

黒木薫でございまぁ~す。

渡部昇一w・・・で想い出しました
ボート好きな一日一善の心は衰退してしまったのでしょか?
糸山さんもJALで怪我をしましたが、陸海空と英傑は全てを制したいのでしょう。

横山やすしもw

目立つことで宣伝を為す人は、カリスマが在りますね。

カリスマで想い出しましたが、自動車で非業の死を遂げた反抗のカリスマが今生きていたらどのような映画を作った事か?
エデンの園で徘徊をしていた富田さんはどのように思われますか?

Re: 地主の婿養子大家さん

2019年07月18日 23:02

埼玉万蔵最強説の実証が間もなくされる事かとも思います。

阿保は日本はインフレになり借金が目減りすると云いますが、デフレになるでしょう。借り入れが重くなり消費も落ち込み、家賃も下がる。

都会の新築物件等も例外では無く。
地方の新築は入居率7わりになる事を予想し、自滅しメガ大家の破産が多く聞かれる事でしょうねw
愉しみです、お互い意地でも生き残りましょう。

Re: saitさん

2019年07月18日 22:47

此の人の事は知りませんが、中学を出ているなら立派ですねw
僕は中学も行ってないですから。

中卒のオジサン中に病で仲間大好きワンピース大家の典型で、新築大好き資産棄損しかない破綻予備軍なのでしょう。

時代が解決します。
田舎の新築は破産しますよ、間違いなく。

ケンビヤさんは仲間大好きですし、云うことが綺麗で頭が花畑な事が多いのでしょう。

だが、今の楽待ニストも総じて力量不足とも思えますが、新築を流布する者が居ないだけ健全とも云えるかとは思えますね。

たまには、コメ下さいましw

Re: ブックさん

2019年07月18日 22:39

勝てないギャンブルに借入までする妙。

頭が可笑しいと云えますね~

ブックさんの都心なら僕もRC建てますよ。
其の事と、本文は意味が違いますから・・・・

脇毛は

2019年07月18日 21:12

こんばんは^ ^

先日のセミナーは、講師の年齢もあり、バブル崩壊後のリアルが聞け、知らない人には新鮮だったかと思ってます。

記憶だけ頼りに95年あたりの、住友銀行取締役名古屋支店が射殺された時をターニングポイントに、貸しはがしも落ち着いたかと思います。

やらかし組を代表してこれから、又はまだまだの人に警鐘を鳴らす意味はあるかと、少しだけ満足しています。

現在もっとヤバい状況の人達も多いかと、脇毛は好き嫌いあるので、安易に見せてはならないと思います。


ここから長い追伸

キューバはアメリカとの距離とその歴史から、本来ならプエルトリコのままだったところ、自立独立したのは立派かと思います。

学生運動崩れのお爺さん達が憧れるのも理解できますww

アメリカの甘さは、ケンカの強さでケンカが強い国は諜報謀略が弱いらしいですね

大日本帝国しかりですね

個人的にはアカも民族主義者も気合入っていれば嫌いではありません

渡部昇一氏の本もよく読んでいたので、鉄血宰相はゲバラよりも好きですww
そしてオバマよりダック派です汗

次は尾崎豊が生きていたらのお題にしてください汗

思い返せば

2019年07月18日 20:56

こんばんは!

リセッションは必ずきます。
それがピンポイントでいつかが分からないなら分からないけど大丈夫な位置で留めたいです。

これからあとどれくらいの猶予があるのかは僕には真面目分かりませんが、既にリーマンショックから10年以上が経過しました。この間売った物件はリーマン前に買った物件。その時に年齢や経済的事情からスタート出来なかった人の話は今更仕方ないこと。

問題は今、枠を越えてしまうことのリスクについてだと思っています。

僕くらいのレベルだとリセッション後に買う方が良い条件で買えるのはやっぱり有ると思っていますが、それでも別に今でも儲かる物件を買うことは出来るし、去年、一昨年でもそれなりに買えました。

言いたいのは、

枠を超えること

についてのみです。

個人的に枠を超えても良いとは言わないけど初期に負うリスクとしては本当はリセッション後に金融機関の様子を見ながらが吉かなと。

公庫や商工系はまた異なりますが、
特に信金でもなく、

銀行への

依存には注意したいと思っています。

この辺りを今度のコラムにしようかなと考えています。

いや〜、やっぱ埼玉さん凄いなぁw

久々にコメントさせていただきます。

2019年07月18日 20:33

新築の危険性は常々ishiが仰っていたことです。

婿さんの”貸し剥がし云々”のコラムのコメントの中に健美家の”中卒云々”の話題が出てきました。

この人の手法は知り合いの九州の方から伝え聞いていますが、何やら福岡の中でも駅力の無い駅周辺に新築をしているとのこと。

”2013年7月31日に1棟目を取得”ということなので、6年で新築のみで”家賃収入年1億6000万円超!”ということはそのバランスソートの危うさは容易に想像がつきます。

このようなスタンスの方を健美家は持て囃すのでしょう。

この方は楽待のコラムニストの方々を小バカにしたようなことをブログの中で述べていますが、楽待も色々とあれこれありますが、私から見ると健美家よりも健全に見えてしまいます。

楽待の方は新築の危険性はishiさんが兼ねてから啓蒙していた経緯もあり、読者の大部分の方は少なくとも頭の隅にはあると思います。

大体この方は、ishiさん説のストリッパーでまあまあ目立ちたいこと目立ちたいこと・・・羞恥心はないのでしょうか?

私の直感では目立ちたがる(表に)者はロクなものではないです。

No title

2019年07月18日 17:51

バブル崩壊のときは貸し剥がしまでいかずともリスケして金利だけ払い続けていた人もいたと聞きます。
今後も金利はあがらない前提でギャンブルしている方もいるのでしょうが…胆力あるなと思いますね。