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自嘲と自重。

2019年 08月06日 14:20 (火)


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こんにちは。

たまには、リアルな話です。

此の頃は、とんと融資が狭くなっているのは確かなのでしょう。
売主が焦り出し、内々で指値を受けるからどうだ?
って感じでお話が来たり、問い合わせにも仲介は融資付くなら、金額云って下さい的な事も多いですね。
方や、本当に価値の在る場所で、お得な物件は未だに瞬殺です。

要は、糞物件が正常な価格帯に収斂される様を現在進行形で目の当たりにして居るとの事に過ぎないのでしょう。

糞物件は、値が下がっても糞。

其の様な中で、懇意の仲介業者から内々で値下げを検討しているので、どうですか?
との事で思料を確認しまして、査定をします。

ド田舎では利回りを視ますが、武蔵野線内で都内隣接市の埼玉では利回りを観ず、路線価でしか診ません。
スペックは路線価評価で5000万の土地、実勢土地価格7500万程度で6000万で如何でしょうか?

此の物件、売り出し価格が7600万、築30年重鉄造の3階建て、利回り10%でしたが、6000万で12.6%です。
悪くは無いとも判断しましたが、目指すはやはり路線価程度で無いと動けません。

お付き合いも在るので、路線価に10%乗せて5500万で買付けを入れましたが・・・・・
多分無理でしょう。

謄本を視ると此の売主は業者で、5500万で3年前に抵当権を打っていますから、其の値段で購入している事でしょうが、此の値段で売却しても損出は無いのでしょう。
後は、其の会社の財務内容での売却が判断ともなるでしょうが、流石に6000万前後でエンドに売れるとも思います。

僕の買付けの回答は1週間出ては居ませんが、断ると同時に値下げし12%程度の価格帯でネットの登場かとも思います。

冷静に考えて、此の物件は3階だから利回りが取れているだけで、土地値は5500万でも高い、仮に木造2階のAPならば年収500万程度で利回り的には旨味は無いし、僕の規準なら4800万程度が妥当な金額なのですが、収入が多い事と本意では買いたくは無いので、買えないで在ろうと思料出来る金額の無理筋な指値5500万の提示としました。

此の物件も誰かが6000万前後で購入はするのでしょうが、少し高いが損は無さそうとも云え、懸念は瑕疵担保期間を過ぎてからのメンテナンスを自己でどれだけ見当出来得るかと、銀行の査定も4500万程度の15年と思料出来ますので、後は自己の属性で融資額が増減するのでしょう、其処で自己資金を投入するに値するかとの兼ね合いです。

今の現状、一般的には上記の物件を6000万程度で購入したらば、融資との差額で諸費用含め2000万弱の自己資金投入する事を思料するなら、現金で戸建てを買う決断も在る等々の各々の立ち位置も在り、悩ましい処。

僕の立ち位置では、利回りで誤魔化された高い土地は買わないとの事でしかないのが基準なだけで、各々の用法も正解でも在りましょうが、間違い無いのは、絵に描いた餅は当てにせずに、土地の力だけの価値基準を観るのも要諦な事かとも思念致しております。

今回の上述の物件は糞物件では在りませんが、自己の欲しい地域では無いとの事で割高な感が在り現実的な値付けが出来ず、仮に強烈な指値が刺さったらラッキーでも無い感覚です。

今後、利回りは確実に向上し、一般的には融資が絞られる現状は変わらないのでしょうから、此の事を考察するに、狙っている物件の値段が漸減的に安くなる物件は、総じて銀行査定や路線価から観て割高でしか無いとも云えます。

割高でも人気の在る場所は未だに直ちに消えます。

翻り思慮するに、もっと物件が安くなり、融資も通常にとの事は箆棒な理屈で在り、現在は保有物件も総じて値下がりしていると同義な解釈ですから、其処の買い増し等は資産棄損に火に油を注ぐとも云えましょう。

俗に謂う落ちるナイフ的な事にも似て。

だが、買える安値の物件も当然在りますが、基準の差で観えない事も多いのカモ知れませんん。

自分だけは大丈夫とは僕も同じ思いですが、自嘲する事と自重する事は同じ意味合いかとも思います。
其の様子を用いり今後に生かしたいモノです。

終わる。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: 参考になります

2019年08月08日 23:22

まぁ~各々の考えが全てでも在りますが、シンジさんと僕や埼玉さんは同じような辛めの目線です。

其の善し悪しと、其の用法を自己に用いられれば最良かなとも思えますが、慣れればそお難しくも無いですが、其の事が得なのだと思わない方々も多いので、そちら側の方に気が付いてもらえればとも思い書いています。

抑々、お得だと思っても出来ないのは、経験がモノを云っているだけの差ですから。

参考になります

2019年08月08日 21:02

いろんな角度から金額を出していて、流石と思いました。
(自分だとまだ視点が足りない気がしたので、何度か読み返して自分の考えにも落とし込みたいと思います)

オカリロさんコメントが自分のステージだと考えが近く、実績の為にも6000万円で割高購入してから、時間で解決していく必要があるんだろうなー
という印象を受けました。

ただ、頭金が必要な現状では、高額な頭金を用意出来ない為、小ぶりな物件しか選択肢がないかなぁ。。

業者さん観点の値付け感とか、いろんなステージの方の考えが聞けてとても参考になります!

Re: No title

2019年08月08日 15:36

時代とスタンスの違いとも云えますし、各々の中の正解が全てでしょう。

後は、時間が解決してくれるか、否かですね。

Re: 業者と個人

2019年08月08日 15:35

各々のスタンスも在りましょうからとは思いますね。

好き嫌いも在りますし。
正解は各々の中で完結しているのでしょうから。

No title

2019年08月07日 13:17

フルローン20年齢の融資が付いたら6千万で即買付入れますね!(融資が付かないから安いんでしょうけど)

地元で、本コラムの物件スペックで表面利回り15%の物件が5000万円で楽待に掲載されました。
立地も間違いなく、自己資金入れてでも買いたかったですが、サラリーマン大家は門前払いで融資がつかず。

これからは黒字決算と信用毀損の回復に邁進します。
邁進(努力)する対象があるだけ、有難いなと感じます。
現金を貯める事が出来れば何とでもなりますから、ある程度の信用毀損はあきらめ、買える時に買っといて良かったかなと思ってます。

将来、純資産が億超えになってきたら(なれたら)、無理にキャッシュフローを増やさず、ishiさん目線のハードルで厳選して年1棟余裕を持って買いたいです。

業者と個人

2019年08月07日 09:26

5500万より1割高く6000万で買って、1,2年で差額を穴埋めするのも、不動産が本業でない個人投資家には一つの方法かとも思います。
穴埋め期間が長くなりすぎると、建物が古くなり論外なので、7500万での購入が論外なのに異論はないですね。

Re: No title

2019年08月07日 09:23

当然、信用棄損、資産棄損は困ります。

ですが、僕は気儘に好きな此のを書くだけで、救いたいとかは思いませんから
皆が好きに投資すればとも思いますし、其れも正解って事も真理でも在ります。

Re: 同感です(素人リーマン@埼玉)

2019年08月07日 09:21

勇気ある書き込みw有難う御座います。

要は、その様な事を自覚しているのはとても大切との事ですね。
自覚が無い人が多いので困りますね~

No title

2019年08月06日 22:13

こんばんは~

やはりishiさんは信用棄損を良しとしないんですね。

私のようなエンドでは中々難しいことですが、欲と戦いながら地道にその時まで頑張りたいですね~



同感です(素人リーマン@埼玉)

2019年08月06日 22:10

こんばんは。
やはり路線価土地値を考えるのは重要ですね。
僕はまだ債務超過解消途上なので拡大期には無いと自己認識していますが、借入可能な財務内容になることを目指している数年後にはある程度景気の先行きも見えてきて不動産価格も落ち着くべきところに落ち着くと思うので、まずはせっせと繰上げ返済に努めます。
土曜は宜しくお願いします。

Re: とてもタイムリーでした

2019年08月06日 21:42


ホント他意はないですし、詳細は多少ボカシ割愛しましたが、多分、埼玉さんも同じ様な値を付け、買わない判断しますよw

文字ですと勿体ない感じもしますし、初期段階なら迷わず購入するでしょう。
其れが立ち位置との事なのでしょうね。

僕と、埼玉さんは同じ様な立ち位置かなと。
シンジさんは地主案件やら横浜なので少し違いも在りますが、本業との事は僕と同じですしw

まぁ~こんな感じなので皆、飽きずに話も出来るのでしょうねw

Re: 買えていない。焦るか?

2019年08月06日 21:28

もう少しで時代が劇的に変わるのかとも思いますが・・・・・
本当、其の時は厳選して買いたいですが、既に保有も減少しているとの事なので
悲しいなと。

お互い割資産価値減少しただけでも数棟分の資産が飛んでる感じですからね~
或る程度は覚悟はしていますが、入れ替えなりで対応やら。

とてもタイムリーでした

2019年08月06日 20:10

自分のコラムともタイムリーでしたw

この前、浦和クラブ開催のときに契約した物件ですが
武蔵野線の内側で路線価の1.2倍くらいで購入しようとしている私です。やっぱり、ishiさんは路線価程度じゃないと買わないんですよね。目線が違うのをヒシヒシと感じますw

実力の違う私にとっては、これでも結構良い物件だと思っちゃいます。時間を味方につけて、コツコツと積み上げることで乗り越えたいと思います(笑)

買えていない。焦るか?

2019年08月06日 14:48

全くもって焦りはないんですよね〜。

二年間定点観測していた物件が、結局売主がかなり儲かる金額で実需込みで売れました。僕は業者買値の12000万円と二年間言い続けていましたが、
19800万円→18000万円→16000万円
→15000万円→14500万円→14000万円まで来ていました。利回りで12%くらいかと。12000万円で14%くらいでした。

そこまで下りてきた事実

が僕にとっては収穫で、焦る必要性を全く感じない。これは3、4年前に『機会損失』を踏まえて売ったら買い増しした結果、待てる状態を作れたとも思います。

でも、戸建は買いたい。。。汗