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各種杭の考察と視認性と想定・地中埋設物と土壌汚染

2019年 08月21日 10:43 (水)


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こんにちは。、

今回は、以前に書いたコラムの再編集にて。

意外にRC建物の杭の恐ろしさの少なさに驚き、また、此の事は以前にコラム化も致しましたが、地中瑕疵担保の事に繋がり、将来的に抜き差しならない自体になるやも知れず、此処にご参加の投資家全体にも決して無関係ではいられない事とも思えます。

早速ですが、築30年程のRCの売却事例でも記しましたが、地盤の良し悪しも有りますが、端的には”無駄に長い杭”がヤバイとの事だと云う事ですが、此の無駄に長いの意味を触れてみたいと思います。

記憶に新しい、横浜の新築マンションで杭打設の施工ミスで傾いて、建て替えた事案が御座いました、少し脱線ですが、流石大手財閥不動産で、対処は天晴でも有りますが、此れが出来るのが大手財閥系のなせる業なのかとの感想でもありました。

此の事例でも判る通りなのですが、関東の岩盤の深さは大抵悪くとも25m~30mかと思いますが、此のマンションも30m程の処に杭を到達させるべく杭を打ち込む予定でしたが、岩盤に届かずに傾きが出たとの事です。

岩盤に到達する杭を支持杭と云い、大規模なマンションやビルに用いる工法です。

一般的住宅の木造の杭等は摩擦杭と云い、地盤との摩擦で不等沈下を防ぐ工法で、岩盤迄の支持杭と意味合いは違いますし、一定の支持層との意味での支持杭とも意味が違います。

皆さん少し考え違いも在りましょうが、摩擦杭の効用は不均等に地盤が沈み建物が傾く事を軽減する為の物ですが、関東平野、特に1都3県は全体的に毎年地盤沈下はしています。

道路や街路樹、周りの住宅含め、ご近所一緒に仲良く地盤沈下しているから気が付かず、また、住宅街等は摩擦杭ですから、一緒に建物と地盤が同時に沈下し視認が出来ないだけです。

商業地の規模の大きいビル等を気を付けて見ますと、道路と接するビルの出入り口付近が段差が不自然に有ったりもしますし、酷い処のビルやマンション等は、30年の期間で10cm以上段差が出来、階段を一段足すマンションを見かけたりもします。

此れが、地盤沈下を視認出来るとの事で、此の視認出来る事イコール支持杭が打設されている証左で、即ち岩盤迄到達している20m等の長い杭との事です。 専門的な用語では、”抜け上がり””とも云い、基礎の下に空間迄発生し、給水管や排水管が沈下に因り破断し出費が多く嵩みます。

皆さんのRCの建つ地域にも因りますが、山が目視出来る環境の場所は、大抵は田舎で坂も多いですが、地盤は良い事が多いです。 埼玉南部は見渡す限り山が見えませんし、関東平野のど真ん中で、地盤が良いはずが有りません。

先の横浜のマンションが30mで岩盤ですから、当然同じ様子です。 此処迄を、上述の事柄などから整理し考察しますと、摩擦杭の建物は、長くとも10m前後な事が多く、工法的に木造住宅の柱状改良杭は抜く事は難しいですが、簡単に云うと柔らかいコンクリート状の柱なので、直径30cm程のドリルで杭の上から穴をあけるか、杭の脇にドリルで穴を掘り抜く事で除去も可能な場合が多いです。 鋼管杭は口径にも因りますが、一般的な住宅程度なら、鉄パイプ抜くイメージで難しくも無いですが、打ち込みの本数が多くお金も掛かり、抜くのも数の問題で当然お金が多く掛かります。 問題の、3階程度のRC等は、やはり10m程の摩擦杭が多いですが、無駄に20m程の長い事が思料出来る物件が更なる問題で、この事は、上述の様に建物が抜け上がりが有る、即ち、地盤沈下の視認が出来る物件の杭は、費用が多大になる事が容易に想像が出来ます。 この事の理解が有りますと、目に見えない杭の深度が、目に見えるとの事です。

地方の群馬等の山間部の築古RCは多分地盤は悪くなく、杭も短いと思料出来ますから杭自体は問題は少ないかも知れませんが、抑々群馬のRCって事の方が金銭的デメリットが大きいかとも存じます。

此処で、皆さんは、自身のRCが、抜け上がりが無いから、短めの杭なので未だ安堵出来るとの思いが有ろうかと思いますが、抑々、杭が無い物件が最良な事で有り、RC自体なだけで相対的に杭が長くなり、本数も多く有る事が想定され、築古RC造の杭は、その他の構造の建物と比較すると、当時の杭打ちの精度も加味し、数ある工法の建築物の相対的な比較としてスコアが最も低いかとは思います。

また、結果RC造は、イニシャルコストから始まり、維持コスト、解体コスト、杭抜きコストが最も高額な構造との考察になり、差し引きのRC造の生涯家賃収益でも一番低い事にもなろうかとも思い、相続対策等以外では、選択する意味も感じず、中古で購入なら、やはり同規模の家賃収入で比較しても最も安く値段を付けねばイケないのですが、最も高額な取引が多く見られ、普通の高値の所有者は本当に気の毒な事です。

この事を知っている大家さんは、築30年程のRCは罰ゲームだと云う所以かとも思います。

また、最後に、別の杭の問題の御注進をさせて頂きたいとも思います。 皆さんの自宅や、木造AP等に最も多く採用されているで有ろう工法、柱状改良杭ですが、今は多少改良されたセンメント系の材料が増えましたが、以前の物で最も心配されているのが、人体や環境に悪影響を及ぼす可能性のある、発ガン性物質「六価クロム」の発生があるとの事です。 20年前の柱状改良は、六価クロムが多くの場合発生しているとは思います。

現在一般住宅の解体時には、地中ガラの調査は致しますが、土壌汚染の調査はせず売買が済んでいましょが、今後、六価クロムが問題視されたれ土壌汚染の調査も必要となりましょうし、柱状改良を採用されている方は六価クロムが土壌から出て、土地価格の減額に繋がる事にもなりましょうし、アスベストと同じく、飛散防止対策や、杭の頭を解体するにも多額な処理費が発生するかも知れません。

私は、正直、土壌汚染等は気にも留めませんが、御上の遣る事は気が知れませんし、一部の消費者も基地外じみた事の要求を涼しい顔で、当たり前の権利の様に云ってのける時代です。この事を含め、地中埋設物の処理には慎重を期する事が重要との事と、知らぬが仏とも云いますが、知れば知る程に建築や不動産とは、怖いお仕事でもあります。

物件所有者で、杭が入っているかどうかも知らない大家さんもいる事でしょうが、私は、必ず確認しますし、基礎がべた基礎か布基礎かも確認致します。

一番良いのは布基礎で後打ちの土間コンクリート打設で杭が入っていない、傾斜も無い安定な地盤に建つAPが最高です。
べた基礎でも傾斜等は発生致しますから、貧弱な布基礎でも整然とした佇まいが、結果地盤が安定との証左とも思います。

以前のコラムでも記しましたが、建売住宅の庭先や駐車場部分は、ガラ等の撤去もしないで売却を未だにしていますから、本当に爆弾だらけです。

大家業で、古くなっても同地で建替え等のお考えならば、あまり気にもしない事ですが、大家業を自身一代限りと思って過ごす方や、買い替えでステップアップをお考えの方等は、当然物件を売る事になり、換金時に利益の最大化を図る事が命題になりますから、此処迄の知恵と予測のもとに事業を成す事が幸いと思います。

終わり。
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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: 無知の知

2019年08月22日 18:19

建築は学ぶ事は多いです。

不動産は知識では無いですが、建築は知識です。

不動産投資は、不動産と建築の似て非なる事ですかですから勘違いして仕舞い難しい事です。

無知の知

2019年08月22日 01:24

建て替え前にこの記事を読めて、すごく良かったです!
ありがとうございます。

こんな違いがあることを全く知りませんでした。
この記事を読まなければ、調べる事も学ぼうとする事も無かったと思います。。

街中や物件を見に行く時に気にしてみます。

1つ学ぶ過程で、最低3つは学ぶ必要がある事が出てきます笑
いつまで経ってもゴールが遠のくばかりです。

Re: No title

2019年08月21日 23:40

べた基礎は、其の昔は木造には採用していません。

アホな建築士が採用したのが始まり。
阿保でも権威に弱い庶民が後押ししたのが今の無駄なべた基礎と無駄に長い杭。

抑々、文化財の修復ににはべた基礎補修等は無い。

玉石の基礎は1,000年の耐久、コンクリートは100年。
ヒノキは1000年、鉄骨は100年、RCも100年。

皆さんは間違えています。

素材が悪いのでは無く、工法が悪いのかとは思います。

No title

2019年08月21日 23:20

こんばんは。

以前拝読したものに加えてまた新しい気付きをどうもありがとうございます。

布基礎とべた基礎、何を読んでもベタ基礎を褒めそやしているので、私もベタ基礎の方が湿気も上がらず良い、と思いこんでいました。

土地/建物でも、すっぴんで美人が一番の美人、なんですねぇ…。

Re: 罰ゲームRC

2019年08月21日 23:10

コメントの様な物件は、都心ならばしょうがない事で、何とか建替えしたりしますが、それ以外は駅近い場所でも、杭が短いモノで済む、低層なりになったりして、商業地の意味がなくなったりですかね。

今後、時代は必ず変わります。

負動産にならない事を祈るばかり。

罰ゲームRC

2019年08月21日 17:16

こんにちは。

三年くらい前、横浜で好立地ではあるものの、利回りの高いRCを見に行ったことがあります。土地の面積は広くなく、4階建。明らかに沈下による段差がありました。

かつ、一階は大雨時に膝くらいまでの浸水歴もありました。

築年数も当時28年とかだったかな。

明らかな罰ゲーム物件でした。サンタメ物件故に、誰か個人の手に渡った物と思いますが、思い出すだけで身震いする物件でした。多分、杭の本数的にも建て替え時全てとは行かないまでも相当数抜かないと行けないと思います。汗