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不動産屋は物件を買わない?買えない?

2019年 09月13日 12:00 (金)


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こんにちは。

今回は、表題の事に付き綴って行きたいと思います。
不動産屋が物件を買う事に付いて触れてみたいと思いますが、感覚として不動産屋でも此処で云う不動産屋とは、主に不動産屋の社員や町場の親父との事で、地域の立派な不動産屋の社長では無く、個人的な属性や本業の収入規模が、読み手の皆さんと同程度の不動産屋の属する者との括りで、お話を進めて参りたい思います。

そもそも、不動産屋の営業等は買いたいが買えない人が多く、また、買うのはミイラ取りがミイラ的な思考も多いに有り、云うまでも無く、前者の営業マンの方が誠実さは在るとも云えましょう。

なので、どちらにせよ、不動産屋勤務での投資物件保有率は、かなり低いとも云えます。身近では、○キスイやダイ○の営業マンは買って居る人がいますし、属性も上位の上場企業のサラリーマンですから当然でして、三井のリハ○スや大手財閥仲介は自己売買禁止やら制約も有りますが、抑々物件を見る目が有りませんので保有など夢物語で、財閥系でも仲介部門に所属している者は、高卒や三流大学の方々が多く、三井不動産本社の人間とは宇宙の果てと地獄以上の差です。

簡単にはセブンの制服でもコンビニフランチャイズのレジ打ちとセブン本社勤め位の差でも有りますが、其処に所属の方には恨みがある訳でも無く、激務で意外と良い給料ですが、使い捨て感は半端ない処でしょう。

では、その他のカテゴリーに移りまして、先ずは、賃貸仲介経験が有ると、当然に客付けや、どの様な内装やロケーションが優先的に賃借人に好まれるのかの情報は、誰よりもお持ちでは御座いましょう。

ですが、物件の購入では、賃貸専業仲介は売買の経験が無い事が多いので、購入となると素人同然とし、逆に半端な知識で物件価格を見誤りる事も多いとは思いますし、売買部門にいないので、肌感覚で相場観も無く、川上の情報も当然に理解出来ず、でも川上み見えない実力が実情とも思います。

こんな賃貸仲介マンは、買う事自体が難しいですが、買えるとしたらば、APダイワ等の中古を買うのでしょうが、値段は皆さんと買値は同じです。

また、売買仲介経験者は購入も出来ますが、目利きでは有りません、所詮は銀行の融資が出やすい目安は知っていても、本来的な不動産の価値基準の理解が無く、儲かりそうだから買うと単純な方も多いとは居思います。

実例で以前、○イ○イ○〇ー不動産の30歳代の担当営業に、私の中古戸建物件を納めた時の雑談で、私が不動産投資物件を保有しているとの話しになり、其の営業は「兎に角と利回り物件が欲しいんです、ブッチャケお金が欲しいです、どうしたら買えるんですか?」
「利回り9%とかで社長が買わない物件が有ったら紹介して下さい」
こんな感じのやり取りが御座いました。

此の話しで理解出来るのが、先ずは9%の利回りから入るとの事。

物件の本来の価値は利回りでは有りませんから、其処に注視している時点で、広義の投資家かも知れませんが、不動産投資家では有りません。不動産投資は土地とロケーションが命です。土地が美人で有れば何でも良い事で、利回りを追う時点で今一な土地や、価格に見合わない小さい土地と同義との事です。

不動産投資の考え方は多種御座いますが、王道は土地が美人な事に付きましょうし、美人に何を着せても栄えますし、其の後の賃貸経営が至極楽でも有ります。

埼玉南部で9%で土地値以下のお得な物件は有りません、有っても土地に出口が無いゴミ物件で、買って即資産棄損でお仕舞でしょう。

此れが、現実的な不動産営業の感覚で、お金に眼が眩み、折角の不動産分譲屋のスキルを度外視した甘々の査定で物件を購入したりしています。

何が云いたいかと申しますと、要は不動産投資専門だろうが分譲屋だろうが欲に惑わされ駄目物件購入や、また、投資専門仲介屋は、抑々レインズや他業者持ち回り物件しか情報を知りませんから掃き溜め情報しか知らず、川上など有りませんし、銀行などは投資専業仲介などの事は、業界内でも最も蔑んでいるのかとも思いますし、問い合わせに対峙する売主の当方の感覚も、やはり、投資専業仲介は総じてゴミと云って良い程にいい加減です。

そんな投資仲介屋は、手持ちのクソ物件の中でもマシに見え、銀行評価が出そうな物件を買いますが、抑々、不動産投資物件を保有しようとも考えないとも思います、それぐらい目先しか見えない、その日暮らしの人の集合体かとも思料していますが、違って居たら申し訳御座いません。

また、町場業者ですが、昨年、川口市某で利回り物件がレインズに登録され、一般サイトにも他業者の看板で掲載もされていましたが、私がレインズ物元に問い合わせたやり取りです、

私「此の物件利回りは少し悪いけどメイン通りで駅近、商業地で何故に社長が買わないんですか⁈」と投げたらば、

業者「そうなんですよね~やっぱり、そぅ思いますかぁ~、じゃ~買っちゃって置いとくかなぁ~」

私「別に買わないのなら私が買いますが、此れは滅多に出ないですし、正直安いですよね~」

業者「そうですね~やっぱり、申訳ないですが、少し時間置いて考えますので、私が買わなかったら社長に出しますから」 って、

結局は、此の物元の仲介町場業者の親父さんが買いましたが、買うときはやはり決断が付かなく、買主専業の私の意見で背中を押した形にもなったのかなと思いますが、正直、其処迄に安くは無かったので私は、買う気も無かったのが本音でしたが、プロの不動産屋が少し安い程度で物件を買ってもいました。

此れが不動産投資に慣れていない町場不動産屋が、不動産投資物件を購入する時の感覚ですから、多数の皆さんと殆ど同じとも思います。
では、俗に云う買って直ぐ含み益の出る物件とは何処に存在するのか⁈
此れはやはり、上述の仲介町場業者が地主大家をグリップして、尚且つ、相続等の都合で安い値段に誘導出来、其の後、此の物元の業者が高齢で買う等の選択肢が無い場合に限られます。

此のワンツースリーのステップの内に消える事が多く、出たとしても高値で露出になる事も多々あり、相続→安値誘導→物元高齢→買主ニンマリ。此れが中々出ません。

相続時に倅が、付き合いの不動産屋を切り、大手に投げる事も多いですし、税理士が良い不動産屋を紹介しますよと又チャチャも入る、安値誘導出来ても今度は、物元のゴルフ仲間の業者に話すと、たちまちに消える事も多いです、所詮口銭屋ですから、知り合いの知り合いに声を掛けアンコでも手数料をせしめます。

此の高いハードルを越えた運がいい物件が限りなくゼロに近いですが、露出する時は必ず一般サイトに載ります、間違いなく。

此れを拾う為に私は、一般サイトを毎日徘徊致します、干し草から針を見付ける喜びは快感で、業者間の物件よりも安く購入出きる、今唯一な一般属性の皆さんにも有用な方法かとは思います。

今も必ず何処かで、嘘みたいな値段で出ている物件は全国に転がっています。 不動産屋だろうが、一介の営業マン等は正直皆さんのライバルでも有りません、買う物件が同じ金額で、属性は良くないのが不動産屋ですすから、上場企業の皆さんなら同じ物件で買い負けする事も無いでしょう、見付けられるか否かは一点、利回り基準以外の人かとも思います。

また、ガツガツした餓鬼の様な貪欲な人にも、数字を読み解けず欲負けし、惑わされて見付ける事は困難な事かとも思います。

取り得ず、或る程度の不動産法人相手ですと、値段や情報量では適いませんが、其処の社員程度の個人が買主ならば、皆さんと変わらないか、皆さんの方が属性は上です、上述の様に、買える物件や探せる物件も同程度なのだと、ご理解頂き、今後も物件購入に向け出来得る事と、利用できる者を大いに活用して下さい。

良い物件は、不動産屋が買ってしまうとの事は、強ち間違いでは有りませんが、情報のミスマッチも相当に御座いますから、思いがけず仲介さんからこぼれ落ちて来る事も其れこそ、自分の信じる行いやルーティン次第なのかとも思います。

アーカイブ終わり。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: No title

2019年09月16日 13:02

そうですね~

不動産は立地に尽きます。

立地を思索出来れば幅も広がり、失敗も少ないかとも思います。
此の事を少し深堀してブログに致します。

No title

2019年09月14日 22:27

こんばんは。

いつもながらアーカイブもまた楽し、ですね。:)

>美人に何を着せても栄えます

これ、本当にそうだなぁと思います💦

昔高級婦人服のマヌカンなるものをしていた事があるのですが、その高級婦人服は言ってしまえばたっぷりした奥様サイズ。
Lと言うとお客様が避けるので、44号(普通の言い方だと14号です。13号というのがLサイズで、15号というLLと、13号というLの間が14号なのです。かなり珍しい寸法ですが)という感じの、符牒のような号数を扱っていました。
そこで売っているのは、とてもパターンや縫製が良く、サイズが大きくてもスタイルがよく見える品物。
普通のパターンや縫製では、体の線がそのままに見えたり、寸胴に見えたり…。
そうでないからこそ、高くても売れました。

販売している者同士、スタイルさえ良ければ何でも良く見える(着こなせる)んだよね、という話をよくしていました。
洋服の場合は美人が何を着ても似合うというより、スタイルの良い人は何を着ても似合う。美人の場合は髪型がどんなものでも美人、という感じですね。(坊主頭でさえ美人は美人です…)

土地は立地が命。改めて肝に銘じようと思いました。
いつもながら、本当に為になるお話。どうもありがとうございました(^^♪

Re: ishi推しの効力

2019年09月14日 18:55

僕が買わないのは単にドミナントから逸れるからで、また、責任感の問題かも知れませんねw

何等、責任も無い事ですから、自己責任でも在りますね~
ですが、或る程度悪い物件か善いかの区別はしても居ますので。

矢張り、一番はドミナントでないと理解出来ないですからね。

Re: ご無沙汰しています

2019年09月14日 18:39

ご無沙汰です。

不動産屋はせっかちなのですねw
早く金を拝みたい生き物なのですよ~

僕は、其の気持ちと保有したい気持ちが在りますので、分けて考えて、売る用の物件は其れは其れと割り切り買いますし、大体は手金で購入しますね。
銀行に云われない様にも在ります、確かに。

ishi推しの効力

2019年09月13日 21:39

こんばんは。

町場の社長の背中押しの顛末、浦和クラブでishi推しの結果に少し似ていますね。

ishiさんが推した物件をメンバーの誰かが実際買付けている。

大事なことが2点。
①ishiさんが買わなかったこと
②それでもメンバーが買うこと

ここから更に3点
①ishiさんの基準が一般投資家の比でないこと→ishiさんが買わなくても他の人にとっては十分良い物件である可能性(エリアが若干違う事もありますが)

②買える(買っても良い)物件は意外とある事

③背中押しは条件によっては良いもの、押された者は客観視を出来るように

僕は過去に
「婿さんが買わないけどそこそこ良いと思う物件を紹介してくれ」とコラムの読者から言われたことがあります。

僕は彼に
「僕が買わない物件を他人には紹介出来ないし、僕が買う物件は僕が買います。」
と伝えました。

それでも彼は
「婿さんが良い物件だと思うけど、買わない物件もあると思うので、その物件は婿さんのフィルターがかかっているから安心だし。」

と仰りました。

あれから、あの人は自力で無事買えただろうか。

そんなことを思い出しました。

ご無沙汰しています

2019年09月13日 20:27

DIYでのご活躍、拝見しました。この業界、昨年からの不祥事オンパレードもそろそろ打ち止めかと思っていたら、今度は関東への台風直撃、大家業への嵐は止まないですね。

さて、証券会社は投資信託を除いて社員の株式売買はご法度ですが、不動産会社ではそのような制約はなく、社員の不動産投資は自由だと思っていましたが、かならずしもそうではないんですね。多分、外部者から見ると、内部情報を利用できるから、おいしい物件を購入できるのではないかって思われている部分もあるのかもしれませんが、実態はブログの通りなんでしょうね。

お付き合いしている仲介会社の店長は、この業界では珍しく自分でも不動産投資をしています。そのせいか売買は大好きだけど管理の業務には興味も理解もなくて、管理担当はよく愚痴と文句を言ってますよ。

で、時々、未公開物件でいいのがあります、という情報をくれるのですが、素人的に見てもダメな物件ばかりです。要は投資基準が曖昧で、発想が短期利益優先になっているんですね。

以前の銀行担当はやはり仲介会社員が大嫌いでしたが、その訳を聞くと、どうやら苦労して融資を付けたのに1年で売られたらしいです。ワタクシ自身、短期のキャピタルゲインを否定する訳ではないのですが、不動産投資はやはり時間を味方につけないと、勝つ確率はかなり悪くなると確信しています。ゆっくりやるスタイルにすれば、マーケットに足を置いている仲介の社員はかならず不動産投資では最終的に勝てると思うんですけどね。