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区画整理の注意点。

2019年 09月12日 13:32 (木)


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こんにちは。

此の頃は、不定期になっていますが、正直時間は在るのですが気分にならないだけ。
余暇でAmazon観たり本読んだりで。

さて、思い出したのでサクッと記します。

区画整理の事。

此の事を皆は相当に知らないで、不動産屋が仲介しているから大丈夫だろうと思い、知らない事を知らないとは云えずに判子付いてる方々が殆どです。

実際、完全に理解している素人は皆無と云っても善い事。
当然、行員なんかも知らずに稟議書いて居るのでしょうが、住宅ローンなどは其れでも建築確認が通るならば承認されます。

要は、危険な事の観念の相違と深度の違い。

銀行は銀行の書類が整う事しか観ませんし、不動産の事を上辺でしか知り得ていない。
銀行が求める書類が全ての正義では無いと思いましょう。

実例で、区画整理地で区画整理が終了し、いざ謄本を挙げて観ると大きな土地に自分の持ち分〇○○分の○○と記して在り、同じ建売のご近所さんの借り入れも記載して在る場合も多いです。

此の事例、今年の事。

販売当時の仮換地時点で、建売業者が面倒な手続きを端折ったから此の顛末になったのですが、購入者は地獄です。
売るにも誰も此の様な地べたがマンションの区分登記の様子では買えません。

売りを想定して住宅を購入するケースが無く、想像力に乏しいから此の様なケースに陥ります。

近所の方々でしたから、一斉に此のケースが噴出し、人伝えで僕が不動産屋なのを訊き、相談が何件か在りましたが、近所で善く話し合って下さいとし、間には入りません。

今回のケースは最大手の分譲会社ですが、分譲会社に問い合わし、何とか取り纏めを願っても間に入り調整はしてもらえずとの事。

以前に此のケースで全15世帯等の分割協議を取り纏めましたが最低4カ月は掛かりますし、1人でも基地外が要るとお仕舞のお手上げ。


話戻り、此のご近所さん事例は酷い話ですが、契約当初の業法的にも何ら問題の無い事。
要約すると、従前地分割のメリットの話しは当然しませんから、メリットとデメリットを並べ今回は、分割をしない持ち分売買ですと云わないのです。

単に、重説で持ち分登記ですと事実の説明をするだけでしかない。
従前地分割の用法も在りますが、今回はお金と時間が掛からない持ち分登記にしますと云わない限り、買主の素人は、”アレっ可笑しいな?”区画整理終了時、揉めるし面倒だなと、其処迄の想像力と知識が無いとの事を業者が利用し巧みに”区画整理とは此の様な事ですから”と納得させても居ます。

想像力と知識ですが、重説でトイレは汲み取りですって、昭和初期ならば当たり前で解りましたで終わりますが、現代なら何故?
と食い下がる事でしょう。
此の事と何ら変わらない事ですが、恐ろしく知らない皆さんは、此の水栓トイレの如くな従前地分割が知識に無く、汲み取り様式で納得させられているに同義ともなります。
其れ位、稚拙な事ですし、其れ位不動産屋は悪い奴等とも云えましょう、自戒も込めていますよ当然に。

紳士的では無いとの事だけですが、僕の会社で同地区で此のケースは発生しません。
単に従前地分割をすれば善いだけ。

此の作業を銀行が求めない無いで融資を付けるから、此の問題が発生しています。

抑々、保留地等は従前地が無いので此のケースも在るでしょうが、従前地が存在し仮換地ならば分割も出来ます。
お金と時間を要するだけ。

今、閑静な住宅街で仮換地でお住いの方々は謄本と公図を観て診ましょう。
診断の結果、公図がどうやら大きな土地で切れても居なく、現状と相当に相違する場合は上述の事例に嵌っています。

抑々、区画整理を完全に理解する事は難しいのですが、公図はいい加減な物ですし、区画整理施工中の公図は昔の思い出を書いて在るに過ぎませんので、矢張り公図だけで直ぐに判断出来もしないかも知れません。

此の地域は人気が在り、売り出せは即完売の地区ですし、購入者の多くは上場企業や高給取りの方々でしたが、不動産の事は素人なのでしょう。
何が解らないか解らないとの証左ですし、売る事迄を想像しないでの、買い大病の熱病から来る過ちです。

此の事は、当然、アパートにも当て嵌まる事で、僕の保有不動産の8割は区画整理地なのですが、清算金などの事も知らないと区画整理終了時に多額の費用の発生も在り、区画整理地は街並みが綺麗で人気ですが、落とし穴も存在しているとの事です。

ゴミみたいな街並みは其れは其れで、道路後退の事を完璧に頭に入れないとイケません。

忠心から2mバックしても建築が出来ない場所もあるし、公図で分筆していない事も多い。
此の事は、次回、気が向いたら記しますが、実際、僕の本業の得意分野は区画整理地と調整区域売買と道路に関する事。
逆に区分所有売買は在り来たりの事しか知り得ません。

区画整理事業は20年も掛かる場合も多い事で、20年後に謄本挙げてビビる事に為っている人は相当数います。
競売にも出て居たりして、其れは其れでスキルが在れば狙い目でも在りますし、実際に紐解き時間を掛け売却をした事も御座いますが、クソ面倒です。

自身の物件が此れから区画整理に当たったら善い事でも在りますが、減歩や清算金等と多岐に渡り面倒な事も在り、大抵、区画整理が終わった頃には、当初の事を忘れてビックリしている人も多いですね。

では終わり。
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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: 区画整理地を狙ってます。

2019年09月13日 12:11

其の物件は多分問題は無いとは思います。
徴収との事と、解体(・・?の事をきちんと理解出来ていれば。

Re: 保有の8割はたまげた(´⊙ω⊙`)

2019年09月13日 12:09

常に区画整理地や大通りに関しては発して居ましたが、確かに割合は云ってはいなかったですね?

そうです、約8割は区画整理地で6割以上は前面道路10m以上に接していると思います。

要は、視認性の在る場所で相当につぶしの利く場所を好んでいるとの事。
其処の拘りがコレクションですね。

ここいらへんは、歪みも在ります。
気が向いたらブログにでもしますねwwwww。

区画整理地を狙ってます。

2019年09月12日 21:24

こんばんは

区画整理地を狙っている素人大家です。。。
この話は元々大きな一筆を切り売りする時に起こることですよね?

元から筆が別れている場合は従前地で売買できますよね??

保有の8割はたまげた(´⊙ω⊙`)

2019年09月12日 21:01

こんばんは。

ビックリしました。

よくそれだけの物件のみを安く買えますね。汗

僕は一件も持ってません。これは単純に知らないからに他なりませんね。歪みが感じ取れないかも知れません。
不動産のプロになる為には、区画整理地に該当する物件を保有出来ることは一つのバロメーターになり得るとは思っていて、行き着く先にはその時期が来る可能性があると思ってはいます。

それにしても僕が仲介時代には見たこと(記憶が)ありませんが、きっと身近にもあるのでしょうね。汗