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道路の事・セットバックの事。

2019年 09月19日 13:33 (木)


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こんにちは。

道路の事を少し書いてみたいとも思いますが、図が無いと中々説明も難しいですが、何処ぞのセコイコンサルにパクられるのも嫌なので文章のみで語りたいと思います。


最近、取引した事例。

オーナーチェンジの物件で築12年程度の大手HMの軽量鉄骨物件を知り合いの社長に仲介斡旋した時の事。
此の物件、マイソクでは地積380㎡ですが初見で少し小さいと慣れと感覚で診て執れます。

抑々僕は、坪計算で㎡の感覚も在りませんし、m法も無く尺間法が基本の思考です。
100㎡は30.25坪で、6帖は3坪との脳内に為っていますが、読み手が馴染む数字を入れて書き進めます。

では、本題。

マイソクでの表記地積380㎡の土地で現地を見て少し小さく見えた違和感も在り、公図、謄本を元付けから取り寄せ、合点がいきます。

此の物件は角地で商業地。
要は駅近い物件で昔ながらの宅地との事に為ります。

此の様な場所は、前面道路が42条4項3号等の区分に為っている事が多く、公図で道として分筆もして居ない事も多いです。
今回も物件も、此の事例で、宅地が380㎡だが、現況は其の一部が道路に為っていて、分筆も為されていないので、現況宅地が小さく為っている居るとの事。

何故此の現象が起きるのか?
単純に行政の違いですし、行政の計らいとも云える事。

建築確認と道路の関係は密接にリンクしますが、分筆などの法務局の関係は建築確認とは関係の無い話。

此の物件新築時に此の管轄の行政が、原道から忠心2mのセットバックを求める事としても、現況測量図を拵えて、後退線を図面上に引き、其の後退した面積を控除した正味免責から建蔽率の計算をし適法ならば建築確認が降りるとの事に過ぎず、実際に分筆の要請迄を求めてはいなかったとの事です。

此の文章だけで意味理解出来れば善いですが少し難しいかとも思います。

抑々が、私道と公道の意味を理解していない人が大半です。

此の道の原道は、官地で市が保有していますし、道路セットバックと思しき部分は私人の保有となり、尚且つ分筆がもされても居ないので宅地となっており、公衆用道路として一部控除されても居ないので、税金が少し高くなっているとの事も云えます。

ですが、上記の物件、何ら問題も在りませんし、380㎡に対し借入を起こし其の面積に銀行の抵当権を設定してもおります。

此の道路は官地が在っても私道との事にも為りましょうが、下水などが官地に入っていて、取り出し承諾なども要りませんし、官地の公道扱いとの市の見解です。

此の道、100m程の長さの通り抜け道ですが、此の物件を過ぎて其の先には、原道の官地も無いのですが、民地の後退が存在して居て、其の部分が既存道が原道と思料出来、此の長さ100m程の区間全てが42条4項3号との道の認定です。

少し知っている人は、何故セットバックした部分を市や区が寄付を受けないで放置するのかとの事を思うでしょうが、此の様な場所は5万と各地に在り、都内等は糞程も存在します。

以前、台東区千束を取引しましたが、抑々、道の所有者が昭和初期が最後の所有者で、見付かりもしませんし、確定測量の分筆も出来ないので官地として寄付も出来ないとの事が多いとの事で在り、分筆出来ないと建替え出来ないとなれば暴動が起きるでしょうし、土地の価値が無くなります。

私道だろうが、公道だろうが、要は42条の何項かが重要との事。

道認定されていないのでは、10mの私道に見えても建て替えは不可にも為りますし、原道が道認定されていれば1.8mでもセットバックで建築確認は降りますし、分筆しなくとも見なし線を引く事で善いと為る行政も多いとの事です。

此の事を扱った事の在る不動産屋がどれだけ居るかい知りませんが、意外と知らない不動産屋も多いです。
また、行政に依り全く取り扱いが違っても来ますので、現場現場の行政に一々聴かないと危険な取引にもなります。

同じ様なセットバックのケースでは、完全に分筆をして寄付を申請してからで無いと建築確認を降ろさないと云う行政の在ります。

多分、素人の方は此処迄読み進めても未だに理解出来ていない人も多いとは思いますが、此の辺は、先の区画整理地の従前地分割の用法と同じ様に難しい事かも知れません。

結果、此の物件380㎡の公簿売買とし、公簿は其のままとし取引しましたが、確定測量を売主負担でしてもらいました。
此の結果、正味地積360㎡と為っても居ますが、隣地立ち合い証明書と官地立ち合い証明が存在し確定測量図が手元に存在しては居ますが、其の書類を法務局に持ち込み分筆をしない事には何ら意味も無い事。

かといって、分筆をしないでも道路としては行政がセットバック後の道路の幅員の認定までして居る事も存在としては事実です。

今回の件は、買主に噛み砕き説明の上で分筆は無しで此の状態のまま所有するとの事に致しました。

此の確定測量事を勘違いしている方々が多く散見されますので、其の注意点の事柄等を別途、書いてみたいとも思います。

終わり。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: タイトルなし

2019年09月21日 14:13

仲介手数料は何のために払うのか?
って事にも繋がりますが情報に金を払うとの事が近しい考えかなと。

2019年09月20日 18:26

こんばんは~

道は奥が深いですね。
行政の苦労も見てとれます。

最後にババを引くことの無いようにしたいところですが、仲介さんもあてには出来ないと言うことですね。

正に自己責任。

経験値を積み上げるしかないのでしょうね。

Re: びっくり‼️

2019年09月20日 15:16

また、コラムニストにする方が早いとは思いますが無理でしょw

取敢えず、道の事は難しいので在り、素人には謎でしょう
書く事は多いですが、読み手が追い付いては来ないですね。

びっくり‼️

2019年09月19日 22:10

こんばんは。

ちょうど明日契約する物件が位置指定道路で幅員不足あります!!

仲介の方に、
再建築時のリスクについて行政でキチッとヒアリングして裏を取ってほしいと伝えて確認してもらいました。大体、仲介は契約まとまってからアレやコレやとリスクについて調査しながら気がつくからそれでは遅いんですよね。

今回も、セットバックしないといけないかもだけど、面積は公募より少し増えます。くらいな報告を受け、最も大事な部分の裏が取れていなかったのでした。

この部分次第では契約しませんでしたし、彼にはまだその重大さが理解出来ない感じでした。

42条3項は既に記憶が薄くなってきていて、この間のラインとか普通に勉強になりしました!

僕のやちなは詳しくはそのうちコラムに書きます!

そろそろアカウント作っては頂けないでしょうか!?(´⊙ω⊙`)笑