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調整区域の事。

2019年 09月21日 13:01 (土)


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こんにちは。

此の頃は実例的な事を連投です。
たまには、本業の事を書いてもみたくなります。

表題の事。

調整区域との事ですが、此の辺も抑々、調整区域の無い都心の方には知識としても必要無いとも思えますが、其れ以外の国民9割の方々に馴染みの在る言葉なのかとも思いますし、不動産投資の中でたまに散見しましょ。

不動産投資家ならば、調整区域の触り位の事は当然知っているでしょうが、其れは本当に触り全ての1割にも満たない事かとも思います。

我々、業者でも、多分一番知識の必要とする事柄で、時間を要する取引が多く規模も大きく、途中で壊れる案件も多いです。

投資家が遭遇する、調整区域の案件は所謂、既存宅地等と呼称される物件です。
此の取り扱いは行政に依り違いが相当に在り、一概に語れないから面倒です。

大抵は、建替えも出来ますが、同じ用途でとかの縛りも多い筈。
また、抑々が適法に建築して居ないケースも散見されるので、行政も苦慮する場合もいいです。

其処に複合し、道路が建築基準法外や接道を満たしていない等、調整区域には多い問題点です。

また、一番の問題は、土地の価値が無い区域が多い。

埼玉の某市で市街化区域隣接で道を挟んだ対面が調整区域ですと、市街化区域100に対し、調整区域50が相場と云われています。

其の相場も、誰でも建て替えの出来る既存宅地扱いの調整区域の住宅や土地との事で、建築の制限が厳しい農地や、農地では無いが資材置き場の雑種地等は、市街化の1/5~1/20程度にしかなりません。

一番安い取引は、農地法の取引、所謂3条売買と云い、農家しか売買が出来ないので、流通性が無く、300坪の土地が100万とかで買えたりもします。

此処に旨味が在り、農家で頭の切れる人は買い進め、農地の転用をし資材置き場やコンビニ駐車場等にして家賃収入を上げます。

此れが、究極の錬金術なのですが、悲しいかな農家以外には出来ません。

100万で買った畑を造成し、上手に農地転用の許可が為させたら100に造成費用数百万足しても、最後は1500万円に化けます。

此の辺が、不動産屋が介在しグレーな部分が未だに残る不動産の旨味ですが、心臓の強い人でないと、首都圏の農地はあまり得意とはして居ないでしょう。

要は、地上げ部隊が景気に左右されずに乗り込む場所では農家も多いです。

昨今の需要は5000坪の物流拠点用地等が在りましたし、コンビに用地も盛んに在りました。
資材置き場用地も年々確保出来ず、首都圏では農地転用自体が厳しい制限が在り、中々成就しません。

逆に、クソ田舎は出来るでしょうが、土地がクソで過疎だから農地や市街化の別も無く、厳しくも無いとの事が多いです。
ですが、田舎過ぎて何も需要が無いのです。

首都圏の農地で、都心から30キロ圏内の農地で、国道にアクセスし易い場所等は農地のままならば坪3万円ですが転用が出来得れば坪12万には化けますし、一括で5000坪の取引にもなります。

此の辺は極端ですし投資家が入る隙は在りませんが、実例で、僕の保有する調整区域の資材置き場の事を。

此の土地は都心から25キロ圏内で丁度武蔵野線の少し外側の当たりにはなりますが、調整区域の雑種地で適合する者で在れば自宅や自動車修理工場等も建築出来る場所。

此の、適合者の事は、また別の機会に。

此の土地、田んぼの真ん中で、中学校や公民館に近く、100m先は市街化区域で、其の市街化区域の相場は坪50万で、調整区域の相場で雑種地ならば坪20万程度の事でしょうが、調整区域に不慣れな仲介が元付けが付けた値段は、坪3万円。

坪3万だと此の地域は田んぼも買えないですが、田んぼに近い値段を付けていました。

知り合いの不動産屋でしたから、即か買付けを入れ購入しましたが、利回り30%で回り資材置き場として運用し、出口も資材置き場若しくは、住宅用地としても転用出来得る所ですので、絵に描いた何とやらですが最低1500万は抜けると思料出来、利益率は驚異の200%程度かと思いますし、話半分にしても100%の利益率にて、本業の不動産売買での宅地分譲等の市街化で利益率は通常25%平均ですから、調整区域を弄る業者は、大抵買値の最低2倍から3倍で売っている事が多いとも云えます。

ですが、仕方ない事。

弄れて売れるスキルの業者も少なく、2年程度売れなくとも気にならない財務でないと仕入れも出来ないのが調整区域で、大抵の銀行は調整の仕入れに借入を認めない事が多いですし、僕も買う時は現金です。

1ロットが低いですが、此の様な土地を専門に扱う、僕が昔勤めていた地上げ屋さんは、常時10億の調整区域と10億の市街化を保有し、パチンコ屋とラブホテルの経営をして居ました。

要は、其の様な人が携わるのが調整区域との事です。

戸建てで、首都圏の調整区域内の貸家なども悪くは無いですが、30坪程度の土地で一団が開発された30所帯が纏る様な中では近隣が住宅で安心かも知れませんが、所詮、調整区域ですから資産価値は隣接の市街化の善くて1/2で、銀行の評価は無いと思った方が無難です。

200万等と安いから買うのでしょうが、売る時は更に安く、下手すると売れないでしょう。
此の辺を素人戸建てコンサルさんが、調整区域戸建ては有益と宣っていましたが、素人には危険ですし、お金は残りません。
ゴミの土地はゴミなので、ゴミならば、いっそゴミ置き場や資材置き場に貸す事が本質。


ですので、住宅としての調整区域で尚且つ30程度の土地は出口は在りませんから、出口が無いのならば、利回り25%程度は欲しいとも云えます。

上述の様な資材置き場は需要過多で、見付けても早々に在る物でも無く、周りに隣接に住宅が在ると敬遠されます。

此の違いを理解して、調整区域に挑まないと危険との事。

抑々、首都圏の調整区域の田畑と変わらない、地方過疎の市街化区域坪3万5万の地域は抑々、広大に市街化が余っているので態々調整区域を弄るスキルもイラナイでしょうし、相当に調整区域も緩和されて、市街化と其の別が無いとも思います。

色々と、書きたい事は多いのが調整区域で、太陽光用地の調整区域が殆どですし、地目が山林等ととの兼ね合いや3条と5条売買の違い等在りますが、此の事を記すと農地法の1冊の専門書になり面倒ですの此の辺にて。

終わり。
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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: 航空写真を思い出します。

2019年09月23日 15:47

調整は、弄れると見識も深くなり、また、穴や逃げも思索したりして、不動産屋としてのスキル向上には良いとも思って居ます。
ババを掴む事も大いに在り、ギャンブル性がまた美味しくも在りですね~w

航空写真を思い出します。

2019年09月21日 20:18

こんばんは。

昔コメントした気がしますが、調整区域で他の不動産屋から再建築出来ないと言われたが売りたいと来店してきた爺様。

航空写真やら役所にアポ取りヒアリングし、再建築出来る裏を取ってあげたら、やっぱ売らないと。

数ヶ月後には積水の立派な家が建ってました。

あと、記憶にあるのは、調整区域を業者に卸したらその業者は造成だけして、飯田グループに更に卸し、再販の建売は2年くらい売れてませんでした!笑笑

その造成屋さんは力あるので、擁壁物件にも強く、僕の物件を。。。と思ったりしてますw