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業販と素人・育ち方。

2019年 10月08日 11:54 (火)


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こんにちは。

表題の事に少し触れてみたいと思いますみ。

広義には、業者が業者に卸したり、仲介で業者に買って貰ったりする様な事を云うのかとも思いますが、不動産屋で業販とはあまり云わないとも思料しています。

ですが、実際には多くの取引の中で、業者は出て来ます。
僕は、三為の物元売主として取引した事も在りますし、また仲介では先ず、其々の専門の業者に値段をつけて貰う作業が仲介の抑え処で、最後は其の業者に引き取って貰える様な値段設定の印象操作を売主の素人に吹き込む作業をする事が、全てとは云いませんが、多くの業者の仕事の進め方かも知れません。

楽な仕事してるとも云えるかも知れませんが、実際、業者が買主だと面倒な事も多いとも思料します。
余程の人気な場所ならば、無条件で購入しましょうが、建売屋は確定測量、瑕疵担保3カ月、開発許可や建築確認取得後決済、越境引き渡しまでに解消等など・・・
辟易する無い様に対峙しないとイケない事も多く、地主には怒られ散々な事も多いです。

此の中で、開発許可取得後と在りますが、500㎡等の土地を戸建ての分譲地にする場合には現場の状態を買主負担とは云え弄る事に為り、金も払っていないのにも関わらず、私道などを入れ区割りして許可が出たらば決済をするとの事になり、其の途中で瑕疵担保に該当するガラ等が出たらば、撤去等で更なる売主の時間的な負担も増えます。

隣地からの枝葉等、越境物解消も要求されますが、隣地が空き家で所在不明ですと如何ともし難いとなります。

仮に、開発が掛からない様な200㎡以下等小規模の宅地ならばエンドの素人に購入して貰った方が値段も高くなり易いともなり得ます。

逆説的に、エンドの方が購入しないで在ろう500㎡等の大きな土地は、いざ売る段になると相場の6~8掛けに目減りする事必死ですから、其れを逆手に執って業者因りも少し上の値段で新築AP用地として購入も善いのですが、結局、出口の時には同じ目に合うとの事に為るでしょう。

僕が買うのは、角地でロスなく分筆出来る様な土地ですが、300㎡等です。

仮に間口17.5m×17.5m等の約300㎡正方形な土地はロスも多く相場で語ってはイケないとなります。
同じ300㎡ならば道路に対し平行に広い間口25m×奥行12m等は業者に売る時に相場近似値でも売れます。

大抵の大家さんは、330㎡ならば間口12mで奥行28m等長方形だったり致しましょうが、近隣の更地土地値の相場が100坪で1億としたらば、此の土地、エンドに更地で売る時には7500万で、業者に売る時は6000万になるとの事。

此の現実迄を踏まえ、自己の購入した物件の評価を引き直すと悲しい結果が診えるのかとも思います。
其れを度外視して、積算評価を鵜呑みにし土地を仕入れていては、買った瞬間に資産棄損になり、CFで取り返していても資産棄損の無い上述の間口の広い土地を購入している者からしたらば、資産価値の違は明白。

同じ土地の大きさの1憶の物件でも、本質が違うと云えます。

ですが、此の事は相続を受けて売却したい者には理解出来ない事なのです。
此処に歪みが存在し、仲介業者の心の歪みと相まってお得な物件に変化もします。

業者は同じ様な土地の大きさの近隣の現状の土地値や過去の取引事例を売主に提出しますが、其の中に上述の間口の狭いモノや整形地と出しますので、一色単な相場よりも安い値段に誘導されますし、

「古くて大きい土地のAPは最後土地値で取引です、ですから此の物件もその他の類似物件と同じ値段で如何ですか?」
「今時、大きな土地は購入する素人の方は少ないですし」

と、売主の自己の中の素人の感覚を自ら沿らえる様に誘導し、

「大手のプロが云う事だし、確かに大きいし汚いAPだから厄介ですよね~引き取って貰える値段で結構です。」
となり、抑々が相続で棚ぼたの質素に生きた者ならば数千万に眼が眩む事になり、時にバカ安く優良な土地付きAPが世に出ます。

正直、此の心理を話すと長いのですが、親が金持ちだが質素倹約で自己を金持ちだと理解の出来ない家庭で育つと在りがちな事とも云えます。

親が金持ちで少し其の事に家族として享受している子供などは、気位も高く人を信用をしない事も在り、此の誘導に嵌められない事も多いです。

心根は質素に育った者の方が遥かに豊かですが、一義的には損も多いでしょう。

なので、子供への教育や育て方等はバランスが大切とも云えると自戒を込め思念致す処でも在ります。

終わり。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: No title

2019年10月10日 12:05

地主さんは、僕の事大好きですね~w

重いですww

僕の事を好きな人は好きでしょうが、其の反対の方の方が多いとは知っていますw
ですが、その事が安心んに繋がります。

大衆に好かれたいとは思いませんし。

Re: ちょうど今晩のコラムが

2019年10月10日 12:01

コラム拝見しました。

土地値って云う事を意識もせずに居ますが、正直当たり前の事ですからね。

建物は稼ぐが朽ち果てる。
土地が美人だと、建物がブスでも何とかなるが、其の逆はブスはブスと云われます。

No title

2019年10月08日 23:36

こんばんは。

倹しい家に生まれ育ち、ぼーっと生きていたのでお金に殆どご縁が無い生活をして参りました💦
でも、どうにか生きて来れた事に感謝しています。

お金が無いなりに楽しく暮らす術はお蔭様で沢山持ち合わせています。
そうやって、102歳まで明るく楽しく過ごせればと思っているところです。

ところで、婿様がishi.様大好きなのはよく感じておりましたが、今日のコラムへのコメントはそのお気持ち全開ですね:)
素敵な事だと思います。

相変わらずとりとめのない感想ばかりで失礼致しました💦

ちょうど今晩のコラムが

2019年10月08日 21:00

こんばんは。

連投が続き、毎日楽しみです!!ありがとうございます!

ちょうど僕の今晩のコラムの内容に通じることもあり、非常に興味深く読ませていただきました。

完全に独断と偏見ですが、僕の長期スパンでの不動産の出口は

業者に卸して尚儲かる

ことです。よく言えば、

業者に売るからこその利益の最大化

とも思います。

去年売却した多棟現場がそうでしたし、去年買った半再生物件での最悪想定も然り。今回の物件も。

故に、僕は業者より高く買う場合もありますが、業者より不動産に長けていないといけないと思っていて、それがishiさんの仰る不動産投資家の建物の知識の薄さへの僕なりの反応でもあり、

物件の終活

への意欲でもあります。

やっぱり、人の影響は意識せずとも多少受けるのだなぁと、縁に感謝やら感慨深い気持ちでishiさんがコラムニストになった頃を思い出しながらコメントさせていただきました。

今、ishiさんがいなくなったのに僕が楽待で書けているのは、可笑しなことに紛れもなくishiさんのおかげだったりします。

どうもありがとうございます。
m(_ _)m