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不動産契約書の解説・其の1

2019年 10月25日 13:02 (金)


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こんにちは。

今回は、真面目に初心者に有用な事柄等を綴って行きたいと思います。

気紛れですが、不動産屋らしく初歩的な契約書の教科書的歩き方を触れてみます。

早速ですがお馴染みの契約です。

20191025135051_00001.jpg

赤字部分の上から順に注意点を記して、説明致します。
先ずは、本契約書は、土地建物売買契約書ですが、順に土地の記載から始まります。
此処での注意点は、地目・地積です。

地目は土地の顔の事ですが、農地なら田、畑、と記載で、大抵皆さんの取引するAP等は、宅地となって居ますが、まれに市街化区域で既存のAPが有っても畑との記載も御座います。
この場合、銀行融資の実行時に宅地に直し抵当権の設定の手続き等の要求が出てくるとも思います。

費用は司法書士に7万前後ですが、実務的な流れは、司法書士が手配→土地家屋調査士が書類を整えますが余計な日にちと費用が掛かるとの事。

次に公簿売買では、当然に登記簿と、契約書の数字が等しくなります。
公簿売買は良いのですが、公簿売買でも当時の測量図が存在している場合も多いですが、敢えて公簿売買とすることは多いかとも思います。

当時の測量図は精度の問題で現在は有効では無く、あくまで目安でしか無い存在、公簿と当時の測量図、現代の実測図と差異が出る事は当然に有ります。

以前に、公簿と隣地立ち合い測量図(確定測量図)の違いはお伝え致しましたが、ご自身だけの為を考えるなら、売主の責任負担で確定測量図添付を条件にしても宜しいですが、熟練の慣れた大家が売主ですと一蹴されるかとも思いますが。

この辺が、心配なら、公簿売買でも、隣地との紛争は無い事を事前に確認し、契約書の特約条項に、 ”本物件の隣地境界に於いて、本物件土地隣接所有者と紛争が無い事を、売主は確認し、買主に引き渡す事。
”” この様な文言を加筆する分には、売主も実際に紛争が無ければ同意はします。
加筆を拒めばその事が踏み絵には為ります。

また、私道が有るのならば、其の部分の持ち分や、其の後の掘削承諾等の面倒な事も併せて記載の有無や、説明を受ける事が肝心な事です。

次に建物ですが、建物は公簿ですが、公簿でも規模が大きいRC等は公簿と建築確認書記載の数字に差異が有ったり致します。登記面積の規準と建築確認の規準の違いなだけで、記載する建物の範囲の違いで差異が生じるとの事です。

この辺は、たまに有りますし、木造でもビルトイン車庫などで要件を満たす物は、登記面積には参入しませんが、建築確認面積には参入されていたりと、縦割り行政の弊害と基準の違いと簡単に解釈出来れば良い事と認識下さい。

次に金額です。
例は金1億円と致しましたが、手付が有り残金はご理解出来る処でしょう。

良く、土地建物の案分を協議致しますが、売主は業者で無ければ何でも良い事ですが、減価償却を悪戯に多く取るのは如何な物かとは自論で思ってはいます。

此の辺の契約書の案分などの有益な用法はまた後日にとも思いますが、多分閉ざされた場でないと解説は致しません。

次2ページ目。
上から順に、所有権移転…はご理解のまま、公租公課は大抵1月1日と致しますが、此れも本来任意ですから、引き渡す予定日が5月2日なら起算日を5月1なんてのも有りです、大分前に実際に出くわしました。
この場合は買主が364日分を売主に支払うとの事になります。      
22.jpg

次に、違約金の額ですが、大抵%が御座います。

此れも任意の額ですから20%が多いですが5%でもOKです。

私が買主の場合は10%と書き込みをしてもらいます。
万が一、買う段になり不都合が有っても10%で逃げられる様にする事が肝要で、逆に売主の時には20%として逃がしても20%貰えるならばと自己に有利に書き込みます。

その次に融資特約の期日ですが、此処は皆さんは長めにとる事が重要なのかとは思いますが45日が限界でしょうか⁈
余りに長い60日等は売主に否定されましょう。

長めに取るなら、其の後の決済期日は短くするとかの調整が必要でしょう。

ローン期日契約から45日、決済期日契約から55日など。

この辺は、駆け引きなのでしょうが、仮に買主が
「以前に違う物件で○○銀行で1億の事前融資は通り、其の銀行で枠を貰っている」
等は絵空事で、私が売主ならば其の様な話は全く以って信用しませんし、指値の交渉にも有益な事とも思えずです。

見るのは、誠実さが全てかと思います。

業者に騙させない様に、理論武装をとの思考回路自体が、抑々闘いにもなって居なく既に負けていましょう。

例えに、男社会で働くキャリアウーマンのフェミニストは”男に負ける物か”と、意識している時点で負けています。

男、女の前に人間です。

肩肘張らず、不動産の専門的ロジック以外の用法なら、同じ人間同士ですから、総合的人間力で勝負するのが望ましいとの事で御座います。

不動産屋は、学は有りませんが利口です。

本来の社会性の中では、中小企業の不動産屋等は容易く呑み込めるとも思考している事でしょうし、学が有り利口に見える皆さんは適いっこ無いのですが、何故か大抵の皆さんは利口では無いので騙されます。

幾ら、自己で「俺は騙されないし、仲介も善くしてくれる、宅建も持って居るし勉強もした、今回で3回目の取引だし・・・・・」
大抵この様な時が一番騙されても居ますし、完全に嵌められるカモネギです。

騙されるのは闘い方が間違っているのかと思料致しており、その辺が私の思う不動産投資の深意で御座いますので、謎かけ風なブログに相成るとの事で御座います。

今回は契約書の2ページ迄で終了とし、続きは後日に記したいと思います。

終わり。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: 有り難いです!

2019年10月30日 13:35

この様な事が本来読むにも需要はあるのでしょうねw
善くは理解していますが、コンサルの資料にもなるので、公には書きたくも無いです。

課金制の中では大いに書きますがw

有り難いです!

2019年10月29日 21:22

こんばんは~

このようなテーマはスゴく有り難いです!

不動産の世界のヒエラルキーでは、売主が絶対的な上位であり、元付、客付、買主の順番も、越えがたいモノだと感じています。

私のような新米買主は、どこまで行っても仲介さんには追い付かないのが、この様な実務上の知識ですし、特約にどの様なモノがあるのか、全く分からない状態では、交渉にすらならないと感じていました。

また、どこのセミナーでもテーマにならない情報でしょう。

本当に有り難いです情報です。
次回も楽しみにしています!

Re: トラブル未然に防ぐがプロの技

2019年10月27日 12:41

抑々、初心者はリスクすら見えないとの事でも在ります。
不動産て簡単な事とも思いますが、苦手な人は何を足掻いても駄目でしょうね。

Re: 教科書の内容の違い

2019年10月27日 12:39

とりま、知っている様に、初心者投資家は先ず此処から始め直さないとイケないなと
思いますね。

今迄、知りませんでしたが程すぎますレベルがw

トラブル未然に防ぐがプロの技

2019年10月26日 11:58

リスクたる部分をしっかりとカバーする確実さがプロの技と感じます。
いくつかのリスクは管理できるようになった(気になる)時期に(初心者に)見えにくいリスクを隠されてカモになる・・・グサーっと刺さり、身が引き締まります。

教科書の内容の違い

2019年10月26日 00:28

こんばんは。

ishiさんが教科書コラム。

どれほど衝撃的な出来事があったのかと思ってしまいました。笑

僕はいつも教科書コラムを書くことも多いですが、ishiさんの書きかたや着眼部分の違いが興味深かったです!