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新築戸建て投資・新築APの危険。

2019年 04月02日 10:48 (火)


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こんにちは。

僕は、ブログの類やその他の投資サイトは、殆ど拝見していません。

ブログを書く意味やメリットも理解していません。

不動産投資も独学で、不動産投資の本は1冊も読んだ事無いです。
当然です、不動産屋ですし。

なので、型通りの書き物にならない事、読みずらい事を今更ながらにお詫び申し上げます。

何時も、フワフワしたモノしか書けない人と揶揄せれてますので、情緒的要素を弱くした事柄を自論にて綴っていきたいと思います。

他の書き手の、書いた物を全ては見ていませんが、新築関係の話題は危険が多いので、取上げたいのと、体現的なの事柄を書くのが本来に趣旨なので、脱線したり、時事問題や政治論争も好きですが、自身が相談を受けた、不動産投資の事象を題材にして行く事と致します。

さて、僕は以前、分譲開発会社(建売住宅)、地場の独立系の会社に10年籍を置いていました。
地場の良さも有りますが、値段的には最大手、〇〇産〇グループの圧勝です。
地場の会社はジリ貧で、黒字にするのがやっとになっていました。

この時は、自分の立場上敵対の大手との戦いに勝つにはと、必死になり対策を考えたものです。
今は、自身で建売は手掛けず、競合しない中古戸建や土地分譲を法人、個人で小さくやっています。
当時は競合と思えた大手ですが、本当に安いです。


建物原価98㎡・2階建て800万前後で仕上げます。
初級不動産投資家には、土地からの新築アパート投資が好まれているでしょうが、此処で頭を切り替えて、同じ新築の新築戸建て投資も一考に値するか考えました。

ただ、新築戸建てを買えば、誰でも投資スタート出来ますが費用対効果が課題でしょうか。
例えば、100㎡/整形地 98㎡/建物4LDK 2300万円 家賃年144万円 約6.2%利回り。

この程度なら首都圏16号付近に存在しています。
実際、僕は止めましたが、業歴5年の二代目不動産屋の社長が上記スペックで購入し貸して回しています。


銀行返済25年で年返済後の手残り約40万/年位でしょう。勝算はギリギリです。

借入期間25年であれば、キャシュアウトはない、新築なので建物保証10年付、メンテナンスも少額。 5年長期譲渡経過後、2000万円で売却出来れば、残債との差額200万程キャッシュが入りますし、保有期間のCFが純手取り約20万円/年×5年超=100万円  おおよそ300万円、税金は引いても200万のキャシュの可能性は考えられます。
上記物件の近隣相場は2500万~2800万です。


売主会社の事情やら、15棟現場の売れ残りだと、一気に2300万の値段になります。5年後売却時に、近隣に物件が無ければ、中古で2000万でも可能性は有るかと思われました。

保有し続ける判断でも、この地域の土地値が今の相場が1400万円程………… 得か否かの判断は、ご自身の状況次第ですが、取敢えず入居者さえ居れば借入が有る事実は事実として、入居者さんが、ローン返済を代わりに返済してくれてお得だし、タダで家がもう一軒手に入る様なもの…………って感じでしょうか?

各々の考え方ですからね…………僕は買いませんが、ド素人の友人は飛びつきましたが諫めました。

新築系投資を消去法で考えるに、新築戸建てなら怪我しても浅い傷かと存じまして記させて頂きました。
重ねますが、推奨は致しませんが、横浜激戦区で土地からの新築APや階段の上の辺鄙な土地の4m接道の新築AP因りは怪我は浅いと感じます。

新築は、基本資産棄損との闘いでしか無く、投資とは云えません。
其の事を理解出来てはいないから、融資が降りるので新築を求める素人が多いのでしょう。

格好付けて新築バンバン建てて自称資産10億も宜しいですが、単純に買った瞬間に5億の資産毀損を負う罰ゲームな事を自慢してはイケませんね。

良い子が真似しますから。

新築は、あくまでも資産家や、地主さんの用法です。

と、新築派をディスりましたが大抵は事実ですからね。
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REおそまつさん

2019年04月07日 13:04

ブログ楽しいですよ。

読者無視で、好きな事を無責任に云えるし。

ラクマチの人はブログ書いて居る人少ないですね。

クビにならないと書かないねw

2019年04月06日 21:57

イイですね

某コラムでは言いにくいことも

サクって切れ味鋭いです!

Re: ingoさん

2019年04月04日 17:11

ご無沙汰です。

結果、色々な者が居て色々な物が消費される世の中。

何処に自己の本質的矜持を置いているかの差なのでしょうから、翻り、お互い様で片付けでしょうかね。

まぁ大の大人が背中なバカって書いてある事に理解出来ないのは笑いますが、本人は大真面目ですし。

2019年04月04日 15:47

不動産を保有することによって得られることが期待される本質的な付加価値と、アドホックな超過収益の位置付けが、なんか違う人がいるんですよね。僕らがアドホックだと思っている(あってもなくてもいい)ものを、なければならない本質的なもののように扱ってる御仁とか。話が通じないのも当然です。

Re: 580さん

2019年04月03日 21:23

順番に。

地場工務店レベル売り上げ10億程度ならば、原価40万の消費税です。
ハウスメーカーは厳密には知りませんが、売価の6掛け位が原価でしょうね。

抑々、路線価価格で2億以下の方は、新たに新築等はナンセンスだとは思っていますよ。
生きている間に売るなりして現金を税務署に分からない様に分ける事です。真面目に。
私の顧客にはそのように薦めますよ。
2億程度の地主は相続税対策しないのが一番の対策。

税理士に相談しても解決になりません、まともな方法しか知りませんし、まともな方法も不動産関連は知らない事が多い
のが税理士です。
税理士って無知ですよ。
計算機と変わらないのが税理士です、云われた事以外は出来ません。

どうしても、マニュアル的に不動産で対策したいなら新築APを地場の工務店で建築で安くお洒落に仕上げる事ですかね。

とりま、私も子供の代になり不動産で残すなら、新築APを鉄骨で建ててあげると思います。
RCは勿体ない限り、木造は見栄えしないしメンテが掛かる、消去法だとド素人には鉄骨が程良いとの自論です。

Re: ゆるプチさん

2019年04月03日 21:06

コメ有難うです。

僕も骨董好きですから当然に古い物の価値を見出します。

新築好きなのは、住宅文化が日本は貧弱な歪みなのでしょう。

新築好きイコール頭が悪い、文化を知らなと同義です。

投資家で新築好きは如実で理解しやすい薄っぺらい方々。
怒られますが事実です。

Re: 宇宙さん

2019年04月03日 20:59

何だかんだで、自分に合っている物を選ぶ、結果が全てですが、
新築はホンマに銭失いと、其の理解の体現かとは思います。

僕は、新築建売で何件か建売APを販売もしました。
儲からない儲からない体現を販売を通し疑似体験しました。

相続時に考えるかともおもいますが。

Re: 地主さん

2019年04月03日 20:55

そうですね、立地重視で資産棄損の無い物が勝者なのかとは
思いますし、商売人。

商売人で在りながら、商売が楽に出来ていて、商売をしていないが如し。

新築で激戦区は商売人の質に欠けます。
ですが、商売人以上に時間を割き無駄な努力もしてしまう。

生得と習得に繋がります、切り取りで素晴らしいスキルかも知れませんし。
無駄な遠回りとも見えます。

文化の差?

2019年04月03日 20:00

こんばんは。ご趣旨に異論はないですね。業者利益がたっぷり乗った新築をフルローンで買ったら、(大袈裟ですが)鎧を付けてマラソンをスタートする感じでしょうか。

ワタクシの母親も実家跡地に大手ハウスメーカーで立派な戸建を建てて賃貸に出していましたが、土地代ゼロなのにキャッシュはほとんど出ていませんでした!まあオプションや植栽も沢山付けて母は喜んでいたので、道楽としてはよかったと思います。でも資産形成としてやるものではないですね。結果的に相続対策にはなりましたが、相続税節減対策としてももっといい方策があるでしょうから、ワタクシだったら新築はやらないでしょうね。如何せん、貧乏性ですので。

以前も楽待で同じようなことを申し上げた記憶がありますが、日本人の新築指向って独特の文化だという気がしています。例の、女房と畳は・・・というお話です。フランス人の「ワインと女は古いほどいい」方がこのエコの時代にはハマるし、気分的には好きです。

2019年04月03日 16:43

いつも楽しみに拝見させて頂いております。また、たびたびのコメントですが、シロート代表?として、アホなコメントで申し訳ございません。

*質問君なので、アホ過ぎる場合は返信不要です。また、他の方からの、厳しいコメントは、私自身は受け入れ可能です。

建売業者原価800万程度、これが普通の建売業者や工務店の場合、また、ハウスメーカーの場合、原価は、どのくらいになるのでしょうか?(業界外なので、価格に興味を持っております。自宅はハウスメーカーで建築済み。)
現在、母親の資産(現金)、私との共有物件の不動産物件評価も合わせて、相続税対策(母が亡くなった時、また私が亡くなった時)が必要なのか、顧問税理士に相談中です。
また、相続税対策が必要であれば、不動産物件を追加取得することにメリットがあるのかも、同税理士に相談中です。

投資という観点ではなく、相続税対策が必要であり、且つ、不動産物件を追加取得することにメリットがあれば、私の妻、子供用に、新築をと考えているバカヤローですが(汗。。。)、
新築APよりも、新築戸建て(AP用の土地に複数の戸建て)の方が、怪我は少ないと理解しておりますが、そうであれば、長持ちするように、戸建ての仕様を検討すべきなのでしょうか?
ハウスメーカーですと、戸建てで60年保証(途中のメンテ費用も必須ですが)もあります。ただ、建築費用が高くなると、APを建てるだけの費用がかかってしまうような気もします。
或いは、新規土地+新規鉄骨APの合計の投資額くらいの現金(頭金100%)を貯めて、子供用物件を作った方がよろしいのでしょうか?

*実際の場所が分からないと評価は難しいでしょうが、土地は地方ではありますが、いままでの賃貸状況では、うまく回っておりますので、ど田舎ではありません。

Re: saitさん

2019年04月03日 11:06

こんにちは!

新築は、基本は売物だと思いますよね。

上手く売り抜いている人たちを真似して遅れてハマる人がいると思っています。。。

re:sait様

2019年04月03日 09:45

さいと 様

流れはまさに
そのようなに
向かっている
感じもあります

Re:宇宙の旅人さん

2019年04月03日 04:21

”ボロ物件に買い付け
入れて通れば買うと思います。”

宇宙人さんは下界の人ではないので、そのようなことをしても下界の人が思いもよらぬ新兵器を使って上手いこと立ち回っているようですが、流石にこの辺で止めて置いたほうがいいですよ・・・

たちの悪い”負動産”を掴むと身動きが取れなくなります。

今は売り相場で、訳の解らない下界の住人が押し寄せていますが、流れが変わった時に手が付けられなくなります。

低利回りでも、じっくり持ち続けられる物件。

ishiさんが仰るような、利回り8%でも御の字のようなものに方向転換した方がいいような気がしますが・・・

Re:婿さん

2019年04月03日 03:49

新築はishiさんの仰るように”地主様、資産家”御用達のもので、それを訳の解らない俄かサラリーマン投資家が借入のみでやると地獄を見ます。

私も初期の頃に総費用の頭一割でやってみたのですが、それはもう・・・でした。(前楽待のコメントにも書きましたが)

地主様とてスキルの無い人が、中途半端な立地で、レオパ、大東などでやってしまうと最終的に身を滅ぼすことなります。

とにかく、莫大な資産を持つ人が、資産の維持に使うこと以外に意味の無いような気がします。

木造新築

2019年04月03日 01:35

ishi様

一時、
自分で建築確認出して
てこに暇そうな
農家のオジサン頼んで
平屋新築を300万円程度で
出来ないか妄想しましたが、

結局中古の300万円の方が
かなり程度が良いのがあり
やらずにおります。

当地でも新築は木造1K8戸とか
流行ってきているので、
建築費も利回りもギリギリの線
いっているのかと。。。

いろいろ
考えはしつつも今日も
ボロ物件に買い付け
入れて通れば買うと思います。

2019年04月02日 23:23

こんばんは。

新築が難易度が一番高いこと。
僕は、まだ不動産投資に長けていない、仲介になりたてでも、すぐに分かりました。

故に、
僕は、基本よっぽどの理由がなければ、新築はやりません。

建て替えの時だけしか。。。

だから好立地を押さえます。

Re: saitさん

2019年04月02日 21:17

以前から云って居ますが、本来、新築が一番難しい投資かと、其れをリーマンが銀行に頼り行う無様。

此のランキングにも居るのでしょうが火の車でコンサルに性を出してましね。

そろそろお仕舞いですね~

新築バカヤロー!!

2019年04月02日 14:59

と以前、婿さんのコラムでヤッタことがあります。

ホント、融資さえ付けば誰でもできてしまいます。

オマケに出来ているモノを見ると金太郎飴のようなものばかりです。

ある意味最もスキルのいらないやり方ではないでしょうか?

当地のE市の信組の支店長が建てたはいいけど全然埋まらないと言っていました。

まあそういう人が、持て余し放出するところを安く買い叩く(高く買う人には買わせて)機会を伺うというのも手かも知れません。

高見の見物としましょうか・・・