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築古木造ワンルーム系APとは?

2020年 01月26日 12:50 (日)


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こんにちは。

此の頃は確かに、億を超える物件の足が遅くなり2億越えは個人規模では参入が厳しく融資が出ないとの事は、確かに其の様な事を銀行が居ても居ました。

僕の主戦場は1億迄としていますので、未だに多くの狂騒相手が存在はしても居ますが、矢張り5年以内の参入の個人投資家には残債が重くのし掛かり融資が満額出はしないので、金額が総じてやや弱気でも在りますし、瞬間蒸発的な事も少なくなっても来ている感は在ります。

賑やかな相場は、ロットの小さいワンルーム系木造AP3000万円程度、利回り11%等は未だに活発とは思えます。
此の金額帯を短期転売目的で購入する事は在っても、保有目的で購入する事は無いのですが、初心者も手伝い今、最も多く取引されている感もしますが、築25~30年、人口10万~20万等の市で、最寄り駅力が微妙で尚且つ路線価の2倍程度だったりしますが、利回りに眼が眩み11%ならば大抵1か月程度で消えていく感じがします。

此のワンルーム系APの割高度は昔からの事で、仕組み的に当然でも在ります。
何時の時代もワンルーム系は坪効率が善いので利回りが当然出るのが利点で在り、金額に対しての土地値の割高度を希薄する利回りが利点として存在として生じ、其の事を意識するからこそ、僕も売り易い3000万以下の木造ワンルーム系APを仕入れとしては選定しますし、売れなくとも利回りが善いので在庫で抱えるとも重たくも無いので好都合でも在ります。
利幅はそんなには出ませんが、リスクも無いに等しく買えれば事業として問題は無いです。

同じように考える街場の業者も多いですし、個人投資家も買いたいが金額が大きのは融資が満足に出ないので、小さいロットで現金買いとの施策なので在ろうとも思われます。

此の行動は当然なのでしょう。

ですが、此の事も今後の問題をはらみます。
利回りに惑わされ路線価の2倍程度、築30弱で利回り11%で購入しても、10年後、出口を施策するに築40年の入居率も悪いか属性が悪いか、退去を前提に売地としてエンドに捌くかに為ります。

上記の様なワンルーム系APの地積は大抵が、120㎡~150㎡と思料しますので路線価が10万㎡としたらば10年後の此の様な地域の土地値を想像するに路線価の1.2倍程度が更地の値段とも云えましょう。
細かい計算は割愛しますが、3000万のAPが10年後、更地で1600万程度かと思料しますが、買わない事よりは買った方がお得にも感じはしますが、比較論を何処に置くかの問題でも在ります。
投資をしないよりは、上記のAPを買った方が大抵は10年後精算しても投資した事の方がお金は残るとは思います。

ですが、買値と10年後の出口の売値を持たざる者と比較せず、他の不動産投資と比較すると上述のワンルーム系APは買値と売値の差異が大きいとも云え、其れを回収するに値する利回りが足りても居ないとの考察です。

態々、数値を上げて示しはしませんが、ファミリータイプを路線価程度、利回り10%で購入して運営し10年後出口で買値か路線価の1.2倍で売れたと想定した時には、上述のワンルーム系AP路線価の2倍程度の購入利回り11%との比較では断然、総利益が違ってきます。

今の時期は、買えないから買い易く回る物件を保有し取敢えず様子見や、買いたい病を治める術としては正直悪い事でも在りませんが、其の事は鏡で人口30万人以上、路線価10万~30万程度の地域で路線価程度、10%で物件を購入したことが無いとの所作とも思えます。

路線価程度で購入していると、簡単な計算で割高なワンルーム系APに触手が伸びません。
割高で無いワンルーム系APはならば当然最高でも在りますすが、ワンルーム系APを路線価程度で引き直すと利回りが15%以上にもなり当然、現実としてはその数値では世に出てきません、割高で無い場合は家賃が相場よりは安めとなり其れは其れで競争力が在ると為り得、其れこそが最高の歪みとも云え、ワンルーム系AP投資の極意でも在りますが、其の事は初心者には診えない事も多く、単に利回りが低いとか、古い、駅から距離があるなりで、スルーされてもします。
単純に、買値が路線価の1.5倍程度ならばエンドの更地価格と同程度と思われ問題は無いのですが、事ワンルーム系APは土地値に引き直すと大抵が割高な物件が殆どになる仕組みになっても居ます。

冷静に考えると可笑しな話でも在り、人口20万程度で駅10分ワンルーム系APは供給過多で利回りも普通、路線価の2倍で喜んで買う人の心理は痛々しい事。

最近も、楽待で人口25万程度の都市、築28年程度、駅力は悪いが徒歩4分ワンルーム系AP、利回り11%路線価の3倍で売れて居ましたが、此の物件は僕が以前保有した物件が後に転売を繰り返し、誰かが最後のババを掴んだとの事です。
20年前に僕が購入した金額と同じ値段で売却されていました。

当時の此のAPは築7年程度でしたから建物代金分が買値に含まれ割高の様でしたが、家賃も1割以上高く取れても居ましたし、路線価も今よりも1.5割以上高かったと思いますので、当時の買値は路線価の2.5倍築7年のAPでして、此れと比較するに現状保有している方は、馬鹿な金額で購入していると云わざるを得ないのが現実です。
此の土地を、更地でエンドに売る場合は、1000万程度かと思料しますので、此の事を15年前に見据えたので、今は此の地域には投資はしませんし、漸減的に既に人口減少が見られる此の地域は、今後アパート経営が苦慮する地域でも在ります。

長く地域を観察すると此の様に転売される事例を眼にしますが、10年前と値段は変わりはしませんので、今当時の値段で購入して居る人は完全に高値掴みでは在りましょう。

また、割高な基準を比較するに調べると理解出来ますが、仮に路線価12万の地域で築30年、120㎡の地積のワンルーム系APが2800万だとしたらば、近隣の築30年の同規模の専用住宅ならば1800万~2000万程度でしかないと思料します。

単純比較すると1000万前後割高です。

此れを吸収するのが利回りと云う不確定な権利付き収入との事です。
初心者が買い易い事も在りますのでお勧めでも在りますが、利回りが高いとの事は物件がクソで出口が悪いか、地価が相場に対し割高かの何れでしか無いとの事です。

此の場は匿名なので本音を云いますが、商売上では云いませんし欺瞞な事も理解していますので、仲介手数料を支払い他の業者に売って貰います。

売る側としても多くの投資家と対峙もしますが、皆、何故売るのですか?
と、暗に勿体ないじゃないですかと訝って、物件に問題が在るのかと勘繰りますが問題は無いです。

問題なのは、此の割高な意味が理解出来ない貴方の方では?とは云いません。

終わり。
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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: ババの行方

2020年01月27日 11:39

20年前の物件が転がって、初心者かとも思いますが、人口減少が激しい地で購入して居ます。
ヤバイでしょうね?

安ければ善いのですが、高い。。。
引き直すと1500万の20%無いと買う意味は無いがワンルーム系の歪みで利回りが高いので
或る程度の処で、誰かが画面できずに咥える構図なのでしょう。

ババの行方

2020年01月26日 17:51

怖いですねぇ。

自分が買って売った物件の最後の引き手を見てしまう。

何で?

とやりきれない気持ちになります。

今度コラムにしますが、この間書いた利回りが上がっていることも、冷静に見れば出回る物件の築30年が2、3年古くなり1%上昇しているだけの当たり前物件も多いですね。

それにしても、今月は一杯アップされ嬉しい限りですw