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リセッションですね。

2020年 03月13日 19:17 (金)






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こんにちは。

コロナショックと銘打たれて株価はナイアガラ状態でしたね。
僕は、株を半年前頃の全て処分し少し得をし、其の後少しだけ現物を保有しましたので、当然此の現物は遣られて仕舞いましたが、図らずも世紀の大暴落に立ち会えた記念的な株となりましたが、嬉しくは無いです。

皆さん、云わないだけで相当に損出を出して仕舞った事とも思料出来ますが、不動産投資家の冬は、タイムラグが在りもう少し先に訪れる事かとも思います。

其の事を思索した処で、何も出来はしないのも大家業かとも思います。
此の様な状況は、数年前から云われ続けてきた事ですから、備えが無い、備える事を施策しなかった事では当然に退場の憂き目に遭うとの事を意味して居ます。

リーマン後を想い返すと、先ず都心の物件が3割近く迄下げましょうし、築浅のAPの入居者が不景気の煽りで家賃が払えずボロ屋か郊外の賃料の安めな場所に移動します。
ですから、築浅の物件、即ち、此の投資ブームに乗り土地から新築等を建築費高騰の折に金をドブに捨てる投資をしていた者の物件が危険に晒されます。
今回、同時株安の世界規模に同調的に景気が悪くなり、外人やシナ人の金が流入してこず都心部から値が崩れても来るのかとも思います。
此の事は、バブル崩壊から決まっている行動原理ですから、避ける事が出来はしない事なのかとも思えます。

家賃を下げつつ、入居率維持に努めるのでしょうが、体力勝負にも為り、新築投資家は分が悪い事は当然の理。
此の事は、コラムやブログを書き始めた2年前から云い続けている事でも在りますが、現実味を帯びてくるのは、もう少し後の事でも在りましょう。

実際、此の予想が外れても僕には何等影響は無いのです、景気が悪い時には嘘だろ程度の捨て値で購入し、景気が善かった数年前は、相場の7掛け程度でしか購入していません。
毎度云っていますが、買う時は明日景気の崖が来て、相場が3割落ちても資産棄損しない買い方を心掛けています。

大局的に診て此の事は繰り返すのが景気の波との事だと、思念して自己は不動産投資を今迄してきました。
其の事が、自己の中のドミナント地域の確定との事なのですが、都内の川向こうの埼玉県は、30年前のバブル崩壊から今迄、一貫して安定はして居る地域かとも思っていまして、好景気の波も其処迄無く、今回のインバウンドやホテル等の恩恵は在りません、観光地が無いのですから当然でも在りますし、民泊も無い地域です。
大規模工業集積地も無ければ、港も空港も無い、無い無い尽くしの街なのですが、人口規模は愛知県に次いで全国5位です。

人口が多いが観光地も無いとなると、何が在るのか?
都内に通勤する埼玉都民の実需の住宅しか無いとの事なのかとも思料出来、喰って寝るだけの地域とも云えます。

実需の住居地域ですから、投資家も少なく景気に関係無く家賃の高騰しませんが下がりもせず、不景気で逃げ出す人も少ない印象でも在りますし、抑々、と今都内の築浅を借りている者は元々埼玉民も多いのでしょうから不景気時にはUターンする、埼玉に居た人は埼玉の端の方に更に移動するに留まるから、今後の人口動態も人口減少が緩やかで在り、さいたま市南部や川口市周辺は2045頃まで人口減少は無いと為っても居ます。

此の事を投資初期から今を描いて投資を続けていますが、本当に入居に困る事も無く、入居付けに一所懸命にステージング等した事等は皆無です。
驚く程、経営は楽でも在りますが、常人は安い物件は買えず、苦し紛れに新築等をして仕舞う事なのでしょうが、都内が買えないからと目を向けるのは神奈川県でしょうから、新築も少ないイメージですし実需に即した物件で飽和状況は感じません。

此の様な事を書いても埼玉に投資を行う遠隔地の人が少ないので安心して書きますし、埼玉県は南部と北部で雲泥の差なので、其の境目を知らない余所者はババしか掴めません。
また、平地が多いので区画整理が盛んで、駅近い土地の需要も当然ですが、バスも発達して居て駅近い場所よりもバス便の大規模病院、市役所関連施設等や、チェーン店が豊富な区画整理地の人気が勝り其の気極めも難しい事が多いとも思います。

此れから、どの様に景気が変動するかは知る由も在りませんが、上述の様に為っていくのならば、新築派は転売も難しく資産棄損が今後益々激しく為り、一番競争の波に巻き込まれて仕舞う事は想像に難くは無いとは思えます。

況してや、九州の田舎や雪の降る地方や北海道での新築を転売では無く、保有を思索し建てる者も多いのでしょうが、簡単な算数を何やら難しい数式に脳内変換し成功出来得るとインしたのでしょうが、今後が楽しみでも在ります。

何遍も云っても居ますが、”新築なら融資が出易いですよ””との銀行員の悪魔の囁きを真に受けて仕舞ったツケは大き過ぎる負債かとも思い、其れが投資との事なのでしょう。

今後、不景気に突入して家賃を下げられる体力勝負とも為りましょうが、一定数は破産も在る事でしょうから、其の築浅の物件を熟練の新築派では無かった、資産棄損の無い、借入やレバレッジ比が少ない者達の草刈り場になる事でしょう。

以前のリーマンショック時に参入している大家さんは、値段がお安く買えてるとも云いますが、本当は安くは買えても居ないとも思いますし、今の相場との比較でモノを云っていますから意味も無い事ですし、また、時間の経過で残債を減らせ資産棄損も解消しても居ましょうが、其の事で時価で売却したらば差引純資産○○億とも聞きますが、多分、話し半分以下と割り引いた方が善い事です。

しかも、其の事で気を大きくし、折角資産棄損を解消し、純資産ゼロ円に戻した頃合で新築を建築し、大幅に資産棄損を重ねて仕舞っている大家さんも多い筈です。

ご自身では、現金も増え虎視眈々と下がったら買い場と思索しても、足元の物件群も資産棄損激しく、銀行には”買う前に返済内入れを”と責められる事も在ると思いますし、手元に在る金は即ち資産棄損分の補填の意味の金との事です、実際、リーマンショックの時はリーマンショック以前から投資を始めていた投資家が貸しはがしの憂き目に遭って居ました。

以前から危険とも思える投資家で、此の5年に投資を始め、不動産投資ではフルレバレッジで、株を信用買い等していた大家さんは今後、胆力で乗り切るのかとも思いますが、其の所作や振舞いをお聞かせ頂きたいモノです。

終わり。
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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: 指値

2020年03月16日 17:33

本当にじわじわと不景気になっていくのでしょうね。
遅いくらいでしたから、谷深い感じもします。

まぁ楽しみですねw

指値

2020年03月15日 18:01

こんばんは。

こうなるを見越して大勝負のぶっ差しを試みましたが、相手が上手で買い手が上手くついたのか、読み甘く、買い手がつくだろうと様子見を選択したのか知りません。。。涙

ただ、自身にとっては枠の確認ともなりましたので、ここからまた気を引き締め直し、情報収集に励みます。

コラムではこれまで僕もリセッションに備えることや、買い方や借り方を書いて来ましたが、これからはおっしゃる様な方の物件を検討することもあるのかも知れません。

矛盾を感じますが、だから書いてきたのだとも強く思います。

次のステージの分買えるまで頑張るだけ。

一年一年は新しいように感じるように努めますが、似たことの繰り返しだなとも感じます。