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請負業と土地仲介・本丸の落とし方。調整区域の投資等。

2019年 04月09日 13:12 (火)


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こんにちは。

今日は、普通の不動産屋や建築屋の事柄を前面に記したいと思います。

お客さんとの話しで、実例を交えますが相も変わらずで申訳御座いませんが初心者には有用な事は無いでしょう。

さて、実例ですが、建設関係の仕事の社長で、自宅、事務所兼区分マンション、その他にお世話になり、工場が手狭なので土地購入し工場新築の計画をしました。
土地が見つかり、工場建築ですが、やはり幾らかでも安く仕上げたいのが人情です。

大抵の考えは当然解りますから、土地は不動産屋の僕に見つけさせ、建築は懇意の知り合いにとの事でしょう。
ですが、其れでは普通の不動産屋で終わりです。
まず、土地は市場に出ない工業地域を何とか見つけます。
新築を建てるくらいの会社ですから、利益は出てます。

僕のアドバイスと組み立てとして、土地は社長個人が購入し、建物は法人が所有し減価償却を得る、土地は償却しないので、会社から金を逃がすのには、2本立てで借入し、地代を法人から個人に支払う。

これの何が良いか、社長は当然給料取りですが、高給にすると、付いてくるのが高い社会保険料ですね。
地代は、給料ではないので社会保険料は付いてきません。

少しでも節約したいので、こんな知恵を少し誘導するだけで信用は得られます。

尚かつ、法人に金が有っても、個人に無いとの事で信用で○○○万を此方で用立て、無論金利無し。
土地の仲介なんぞは仲間に口を利いただけで、中に入って小銭を拾わないので、業法違反では有りません。

銀行には、キャッシュで土地を買える資金が有る社長だと印象付け出来て、金利交渉も無言のうちに出来てしまいます。
全ては、想像させることで口数は要りません。

建物が建つまでの金利分が浮いて、銀行との交渉も焦らず出来ます。

その後、銀行で土地建物纏めての好条件にて借り入れを、僕の懇意の銀行に持ち込み当然承認されます。

根っこを抑えてますので、常識的に此処迄すれば建築工事は向こうから頭を下げお願いされます。
当方は、一般建築業の元請けの事業免許が在りますので、今回の本丸は新築工事請負いとの事です。

不動産投資家に、有用な事が無いかと考えを巡らせまして、個人保有自主管理の不動産物件は確定申告で、法人が無ければ国保でしょうが、管理法人を作り適当な額を清掃費や管理費として落とし、社長の給料を10万程で計算させて社保にすると、国保は払う必要は無くその差額は雲泥の差です。

正直褒められませんし、年金は当然微微たるものになります。
年金を当てにしないとの心持と、相互扶助の欠如意識が有る御仁は、自己責任で税理士とご相談の上取り組んで下さい。

しかし上記の方法を、税理士も普通にやっているとな…………

話しが散らかりましたが、本来言いたい事と致しまして、皆さんのポートフォリオの中に貸倉庫、貸し工場が欠損しているのかと思いますが如何でしょう?

僕の経験上、小規模な倉庫や100坪前後の工場って意外と堅い利回りで、需要過多の状態で推移してます。

工業地域の工場は物に因って瞬間蒸発です。
上記の社長は仕事辞める時は、工場貸せばイイからと投資家的な理解が有ります。

僕は、今現在も調整区域の資材置き場も保有して居ますが、何もしないで、利回り30%とか、調整区域でも出口は良好です。
雑種地地目で資材置き場は、此の首都圏の武蔵野線以南では需要旺盛では在りますし、大家の手間は何しろ一切無しで楽。

キャピタルも原価の倍では簡単に売れてしまう事が多いです、首都圏で調整区域を扱うノウハウのある不動産屋って数が少なく、調整区域の穴を知るまでには色々と在るんです…………。

では、何故に目立って取引されないか?


続きは、気が向いたら書きます。


では、此れにて終わります。
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Re: 地主さん

2019年04月10日 22:59

本当に建築の営業も狡いでしょw

私も本体工事は提出し、その他は概算で、本体工事は仕様の儘では済まないような
内容、つまり必ずや追加が出るような仕組みにしますし、その他の外構費用、水道取り出し費用は必ず追加になります。

或る意味、建築の方が専門性が高い分、長い時間をかけ懐柔されています。

結果、追加を頼むのはお客ですから。

って、俺が云うなですがw

ゼネコン営業にも同じような人が

2019年04月10日 20:30

こんばんは!

ゼネコン営業にも同じような人がいますね!情報、知識を武器に、論点に建物価格が出てこないように仕向ける。

頼りすぎは厳禁ですね!笑

調整区域の資材置き場は気になります!!

Re: saitさん

2019年04月10日 17:36

総じて、同じ思いまでは御座います。

此の場では、仲間も居ないので遠慮なく云いたいことを云わせて
貰い楽しいですね。

世界が広がりましたが、このランキングの方も毎日書いている人も
居て感心しますし、何しろ無償です、思惑はあっても。

私が知らない事は無いですが、面白いのは確かにドロンジョ様くらいかと。

バカの一つ覚え

2019年04月10日 08:41

ishiさんのコラムでもコメントしたことがあると思うのですが、そんなことをやたら吹聴してはいけませんよ(笑)

でもそれって、手持ち資金ふんだんでないとやれませんよね。

高レバ族はバカの一つ覚えでレジをやりたがる。それを象徴するのが新築RCなのでしょう。

ほんと、似たようなものがバカスカ建っています。

供給過多であちこちから埋まらないと悲鳴が聞こえてきます。

彼らのやっていることは流行に乗ったつもりが、乗り遅れたというようなものでしょう。

早々に売却し、利益確定のトラタヌの予定が、どこぞやの楽待の御仁のように”希望金額で売れなきゃ”とノタマイながら、その内、青くなること必至です。

Re: 宇宙さん

2019年04月09日 23:54

首都圏の中でも都心から車で1時間以内の工業地は高いです。
調整区域も少ない地域ですから、既得権並みに買えて貸せれば美味しいです。

3~4年で元が取れあとはキャッシュマシーンですし、売りも売りで、APよりも利益率は高いです。
首都圏のみの事ですかね。

通常は利回り高い処はクソの土地ですが、此の辺は違います。
だが、調整を扱える奴が少なくローンも付かないので玄人も本当に居ないのでしょう。

まあ、店子がヤバい筋とか違法な輩の居ますから、素人は扱えませんし。

Re: 一発屋大家

2019年04月09日 23:43

こんばんは。

積み上げた物は何となく理解出来ます。
私は逆でした。
ガキの頃は国保でしたが、年金を支払いませんでした。
その分を貯蓄して好きに使いたかったからです。
国をあてにも、信用もしていないからです。

今は、社保完備で厚生年金も支払っていますが、積み上げた物が無いので、ムダ金のお付き合い程度です。

実際に工業地域は人気で、埼玉だと戸田、川口などの工業地域は、高値ですし。
調整区域は少ないし、資材置き場もままならずですね。

ド田舎ならいくらでもあるでしょうが、その地域では価値も無い。

工業所は少なくはなるでしょうが、無くなりはしないし、此の辺は需要過多は変化無いですね。

ロードサイドの鬼

2019年04月09日 22:26

ishi様

私も所有物件の中で上記のような
感じが意外に儲かるなあと思っていた
矢先でした。
でも、こちらの地域は人口が少ないので、
空室期間が長く一般的にはへたこいた
雰囲気があり参入者があまりいないように
思います。

上記物件をロードサイドに持つアレンジを
加えている人がこちらの地域では
成果をあげているようです。

相当の地代, (準)工業地域

2019年04月09日 21:39

ishi様、いつもブログありがとうございます。

以前、ブログ本文の社会保険料削減手段について、同様の提案を税理士から受けたことがあります。

土地:個人(私), 建物:自法人の建て貸しですが、当時土地の相続税対策しか考えが及んでいなかったのと借地権の認定課税を回避するため、相当の地代を相続税路線価の6%で固定方式とし、無償返還届も提出しました。

2年程経過したとき税理士から、自法人からの私の給料を下げ、自法人から私に支払う地代を公示価格+αの6%とすることで、私の社会保険料を削減してはどうかとの提案を受けました。

長生きできる自信もなく、年金に対する期待も全くありませんが、何か積み上げたものが崩れるような気がして、税理士からの提案を当時拒否してしまいましたが、今でも何が正しかったかよくわかっていません。

 本文引用>「土地は市場に出ない工業地域を何とか見つけます。」

とスルッと書かれていますが、日本中で空き家が問題になっている昨今でも本当に適した土地がないそうです。
一時期、ある建築会社がある企業の社屋を建てさせてくれと毎週家に来ていた時期があります。協力する気は全くなかったのですが、担当者があまりに真剣だったので、一緒に地図を見ながら、

 「ここはどうだ?」
 「そこは近所に小学校があります」
 「じゃあここは?」
 「そこは農転不可です」
 「それではここは?」
 「そこは1年前から断られ続けています」
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と非常に苦労している様子でした。

レジが悪いとは思いませんが、貸倉庫,貸し工場をポートフォリオに組み込むのは、一般的には先ずその人の意識改革が必要だと思います。
それからです。