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今後の展望・コンサル大家の実情・資産家大家と事業家大家の目安

2019年 04月16日 13:59 (火)


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こんにちは。

今日は…
何も考えていません。

ですが、銀行に行きましたからネタは御座います。
銀行ネタって、今時のリーマン投資家は好きかなと思い少し記して行きます。

また、土日跨ぎですから、熱心な方はセミナーとやらに行ってお勉強されましたでしょうかね。

時事ネタは皆さんの方がご存知の筈ですね。
ダイヤモンドとかには書いて御座いましょうし。

鵜呑みも結構ですが…………。

とある地銀に詣でしてきましたが、必ず聞くのが実需の建売の住宅ローン動向、サラリーマン投資家向けと地主向け。
地場建売業者の仕入れ動向。

此のところ、時期的には当然、住宅ローンは伸びますが、単価が少し下げ目、決算に向け業者も下げですからね当然。

業者の仕入れは、此の頃は少なめになって来た感が在るとの事、先行き不安が見えます、当然私も仕入れはストップで様子見。
お腹はすいて居ますが、今食べると下痢になり腸捻転で死ぬかとの夢想から、お家賃だけで慎ましく暮らします。

問題のリーマン投資家向け、此れは全滅と云ってもいいでしょう。
数行梯子して雑談を致しますが、総じて業者か業者並みの方以外は否。
内容もキャッシュリッチが前提、借入と同程度~1.5倍の金融資産が無いと土俵に上がらないとの事。

不動産投資家でキャッシュが在っても、お持ちの資産が痛いのが多い自称メガは危険でしょう、お買いになっている物件を引き直すと半値の価値しか無いのが実情。

とある、有名なサイトのコラムニスト大家さんが、私目線で話にならんと、資料をゴミ箱に捨てた1億の査定の、さいたま市の中古RCの物件を2億で買っている実状を見て本当にヤバイ人が多いなと思います。
ババ抜きのババをキングと思い後生に抱えれる様って。

また、違うサイトの以前私が所属していた他のニストさんで、埼玉の郡部の古い団地型RC所有の大家さん等は、土地値よりも解体費の方が嵩むマイナス資産を、再生したと自慢していて、或る意味凄いなと。
ババ抜き以前の問題かとも思いました。

此れが有名大家、コンサル大家の実情で書籍迄出しご満悦で日本は平和で良かったなと。
私なら早々に売って自己破産し出直します。

と、不動産は掴んだらヤバイ物件の方が多い。
家賃収入が在るのは良い事ですが、其の実、資産家への道と事業家への道に分かれています。

糞安くかっているなら、汚いAPでも立地が良いと楽に客付け出来てしまう大家は、資産家で、買った瞬間に含み益、リセッションがきて不動産価格は半値になっても、資産毀損が無い程に糞安く買うのが資産家への道。

其れ以外は、事業家との意。

不動産事業家は不動産の資産価値の嵩は大して持てません。
日々の努力を重ね家賃収入を得る装置産業的な不動産で在り、一所懸命に励んでも資産棄損は免れない物件しか保有していないでしょうし。

キャッシュマシーンと化している、地方の資産価値の無い物件は、其れは其れで資産は微塵と自認ならば結構な事、事業家としてのセンスは御座いましょうが、上述のニスト等は、首都圏の大家です。

自身では買値=資産価値と思い込んでいる節が滲み、簡単な足し算と引き算も出来てはい居ないのでしょう。

神奈川の山の田舎や千葉の田舎、埼玉の田舎で路線価より安く、市場より安いって報告を上げる方も居ましょうが、3県の目安で路線価8万/㎡以下の地区は、抑々路線価以下は当然で路線価の8掛けやタダ同然位で買わないとダメですし、資産価値は一生上がる事の無い地域と云えます。
なので、事業家としキャッシュマシーン化を図る事です。

今後下げたら、路線価8万/㎡の3県の地区は自論的考察では、生きている間一生上昇は無いと賭けていますから、絶対に買いません。

首都圏なら国道16号線ベルトや、路線価8万/㎡以下の地区は、価格がジリジリ下げ、最大今の4割は下がると思います。
此の路線価帯を購入している方が圧倒的に多いでしょいう。


本来、投資物件ほど割高な価格の不動産って在りません。
40坪程の同じ規模の中古戸建とAPなら2倍程の価格差もある。


其の2倍の価格を基に安くなるとの思考回路って異常でしょう。
其の事を御理解の上で、お安く買う事が出来れば資産家の道に乗れるのではないでしょうか。


上述の、何処ぞのニストの、さいたま市の物件を例に。
多少ボカシますが、路線価14万/㎡・地積750㎡で10500万です。
築25年中古RC4階、年収1700万だったとは思いますが、此れを2億で購入は目が当てられません。

此れを私が買うなら1億です、路線価は景気で上下しますが、此の15万前後の地域は15年はあまり変化は在りません。
建物はゴミとしか見なしませんので値段は付けません。

逆に利回りが10%でも此の基準に適えば買います。
利回り基準では無く、絶対的な土地規準の用法の自論です。
景気や相場は関係なく22年間此の買い方です。

当然売る時は、2億で買ってくれる方々の思考に合わせます。

私は此の買い方で、さいたま市南部、から南にしか物件を持ちません、上述の2億の物件は大宮区よりも北に位置していたかと思い、事業家としては各々の考えや用法は其れは其れでアリでしょうが、資産家では無いとは思います。
況してや、そんな方々がコンサルをしている実状を本職の方々はニンマリと微笑んでいましょう。

銀行の融資が出るとは、此の様な悲惨な方々の量産でしか在りでません。

自己のサラリーと突っ込まなくとも、含み損の過大さに眼を向けてては如何かと存じます。
欲が思考を狂わせているのでしょうが、上述の様な買手は儲かる訳が在りません。

ワンルームマンションは駄目だが、自分に都合の良い積算が出る物件はOKってのが一番のカモです。
サラリーマン投資家さんで、何処で何を学んだかは知りませんが、其れ間違えです。

ですが、終わった事はしょうがないですから、早めに借入を返済する事しか御座いません。

本当に、正直に書いて居ます、心から。
コンサル大家を貶したいのでは毛頭無く、此れから始める人が、間違いに嵌らない様にとの思いからです。

だけど、オジサン達って云う事を聞けない生き物なのでしょう。

特に買いたい病に罹患中は、買う事の意味を真剣に探して、擦り付け咀嚼する事に専念でしょう。
ほんと、親戚でも無いので、勝手にして頂き結構ですし、愉しんで下さい人生。

皆がそうです、世の不動産投資家の95%はそうでしょうから、夢想資産家の精神疾患を罹患している方々かとも思います。

アレも駄目、此れも駄目なら不動産投資に最適なの種別や用法は何?って疑問出ますね。

勝手な自論なら1都3県、山手線駅から電車で40分以内の地域で、5000万~1億程度の金額、路線価の1.5倍迄で総額を納め、路線価が12万/㎡以上の地域ならば、買値と20年後の土地値がCFを含めるとマイナスにはならないかと思料します。

其れ以外の地域は知りませんが過疎っていく運命ですし、事業家で頑張るしか御座いません。

また今週末も皆、セミナーで励むのでしょうが、よく考えてみて下さい。
皆、肝心な事は云いません、僅かなお金では。

お金儲けって基本一人でニンマリする物です。

仲間とやると必ず割れます、仲間とする人って自己資金の無い人って事と同義です。
アイデアは在るが金が無い、金は在るがアイデアが無い、此れを繋ぐのがコンサルやセミナーって事でしょ。
皆さんは金ズルです。

今はお勉強に励む時期でも、一生尽くす事は無い、一人で立ち、生きねば家族もろとも離散の運命かも知れません。
以前にも云いましたが、みんな大好き、出会いに感謝の人間大好きワンピース大家さんが怪我しなければなとも思います。

傍観するに、セミナー参加者の多くの方は、カボチャの方と基本思考は変わらないと思います。

其の事に気が付いた方々が、己の用法で愉しく不動産投資を成し得ているのでしょう。


では、此れにて終わります。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: 土地値・地主さん

2019年04月19日 13:07

失念、お返事、申訳ないです。

17000でも高いかな…………。
13000万なら買いますw
1億なら即転売w

本音では。

Re: 土地値、地主さん

2019年04月18日 16:28


> 上述の埼玉の物件なら、築年は20以内、それでも17000くらいでないととは思いましたが。

上記でも高いと思いますが、まぁ~未だそれで買えれば怪我も少ないでしょ~ねぇ。
少ないだけで怪我は確かにするとも思われ。

Re: ゆるプチさん

2019年04月18日 13:59

そうですね~

キャッシュですよね。

少しばかり頭の良い人は今後、インフレ来たら現金はって人も居ますがナンセンスかなと!

インフレになるならしてみろって云いたい。

日本はインフレにはならない。
今後またデフレでしょうから。

株も怖いし、消去法だと都心不動産、その次は投資をしないが正解かなとw

毎度、有難う御座います。

Re: 山梨さん

2019年04月18日 13:53

今、ホントリーマンには厳しいって云うか
前に戻っただけですね~

地道にやれば良いだけでして、土地から新築
で急拡大って無理は終焉です。

悲惨な運命の方が今後悲鳴を上げますから、其処を拾う事かと。

無理は禁物です、頑張っても意味は少ないです。

2019年04月18日 00:10

お久しぶりです。

現在本命金融機関が落ちて、別で融資審査待ちと本業が少し落ち着きました。
メールにて触れた物件は、問題てんこ盛り物件のため融資が厳しそうで通らないかもしれないです。

ishiさん目線での買い増し方法は、素直に自分に置き換えて参考にさせてもらっています。

銀行情報ありがとうございます

2019年04月17日 19:22

こんばんは。そうですか、リーマン向けは全滅ですか!

2週間前に確定申告書を銀行に提出してきた時には、「新規リーマンに✖️は変わりないけど、実績あるリーマンにはちゃんと出したいんですよ。ただ、本部がえらいうるさくなってとにかく審査に時間がかかるんですよ」と言っていましたが、外交辞令だったのかなあ。でも銀行融資が締まって来てから1年くらい経ちますが、都内の不動産価格は下がっていないですね。やはりキャッシュで買う相続対策の富裕層の懐は厚いんでしょうね。

ということもあり、ワタクシも守りの時代に入っています。中国も付加価値税を下げて必死に景気対策をしている時にまさかG20議長国日本が消費税増税を予定通りにやるとは考えにくいんですけど、もし10月に増税をしたら来年あたりは株も暴落、不動産価格も下がって買い場が来るかも、って妄想していますww円高になって中国人投資家が東京の保有不動産を手放したら結構効きますよ。

とにかく景気や株価に不透明感が増してきているので、事業家・投資家を問わず、キャッシュポジションを上げておかないといけない時期ですね。

土地値

2019年04月17日 06:37

おはようございます。

土地値の見方は様々。

僕の一棟ものでは、建売買取を基準に考えます。そこから、買値がいくら毀損するか。故に、毀損する場合は、築年数か浅かったです。

上述の埼玉の物件なら、築年は20以内、それでも17000くらいでないととは思いましたが。汗

Re: 580さん

2019年04月16日 23:17

正解は各々の中に。

正直、書いてはいますが、業者でも私と同じ数値では買えません。
三為に私は卸す位に安く買います。

数を持つことが正義って人を揶揄しているだけで、サラリーマン大家さんの特性を
生かして、多少は高くとも生き残れる物を変えれば吉です。

数を増やせば確かに、CFの残りは出で見えますが、10億借りて、手残り3000万なんてのは破綻します。
今後、この様な人が多く出ますから、底値で拾う事かと思います。

何もしないリーマン vs 事業家

2019年04月16日 15:23

いつも、ありがとうございます。

5%の資産家になれる頭脳をもっておらず、不動産賃貸をやるとすれば、残りの95%の事業家に。

事業家の中には退場者もいるでしょうが、人間、欲があるので、何もしないリーマンよりは、事業家の方が良いような気もします。

一方、妻といろいろ話をしても、借金が怖く、何もしない人も、います。欲がないのかもしれません。

欲がないのかもしれませんが、妻、子供には、稼ぐ能力が備わっておらず、私が生きている間は、稼ぎますが、なんとか、残せるものはないのか?と思いながら、何もできず、もうじき1年くらい経過します。。。

株や為替の運用に能力が要るように、不動産賃貸業にも、能力が必要で、特殊能力のある人だけが資産家のように思えております。

事業家にもなる能力がない、リーマンより。

自分なりに解釈し、検索式つくり、ネット検索してみます・・・