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画餅。

2020年 08月06日 12:20 (木)


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こんにちは。

コロナ過ですが物件を購入する事が出来ました。
以前に記した物件ですが、都内某所で渋谷駅迄電車で10数分程の立地ですが、自論の負けない投資用法の路線価以下でアパートを契約致しました。
何等問題も無い土地、道路付けで、水害も全く縁の無い高台の地域、地盤も善いとされ公園や緑も多く、人が棲むには都心に緑と確かに最良な地域とも思料出来ましたので購入に至りましたが、何故、都内が人気なのかも理解も出来得る場所でも在りますが、其の人気化でも路線価以下で購入に至っていますので、他者に購入事例の一端を御話しすると

”探し方以外に何か特殊な技量も必要か?”

との問いも戴き、嫌味で恐縮でも在りますが、自己の中では何等特異な点も無く、造作も無い事なのですが、常人との相違を俯瞰的に記すとすれば容易く安く買える絵が診えるか否かだけでしか無く、難しい理論も高等な人間関係や積層的経験値やコネを多用する等も無く、購入する物件の多くは、仲介始め大抵は互いに初見の者ばかりで構成されます。

此の事を文章で表現するのは本当に難儀な事なのですが、物件をネットで検索し、安いの判別は誰しも出来得るのですが、其処から早い者勝ちの技を駆使する愚も無く、皆が見て感じる安い物件の其れ自体は最早安い物件とも云わずして、此の物件はネット掲載から数カ月後に発見し購入に至り、焦る感も無く契約に為りました。

要は、偶然が重なる運をモノにして居る感しか無い購入例の数々ですが、購入する段では9割方は此の様な幸運が何故か舞い降ります。

今回の幸運は、相続関係と、と或る事情の複合的な事象とコロナ禍が交錯し現れた稀有な物件とも思料出来ました。


内容は多少ボカしますが整形地で3分割に出来得る地型で路線価40万弱/㎡で土地だけの積算価格で1億内外を、上物も良好な満室状態含め路線価の7割以下、固定資産税評価額以下の数値の価格で購入に至りました。

エンド土地値は極近隣で坪200万内外ですからエンド土地値の半値以下程度の購入で、出口は良好なのかとも思料しますが、所詮、画餅と謂われれば其れ迄でも在りますし、其の意見に同意も致します。

各々の投資法に正解を他者がする事は愚かな事でも在りますが、絶対的に負けない用法と、大抵の負ける用法とは大別し在るとは思念しても居ます。

眼に観えるCFのキャッシュと眼に観えない画餅。

僕は画餅論者に見えるのでしょうが自己の中では資産分散投資を上手にしている感でして、銀行評価的に価値評価の無い調整区域に物件保有もして居ますが利回り30%の資材置き場や、埼玉南部の商業ビルからレジ、駅遠近含めた実需の堅い安定的な路線価15~20万/㎡以上の土地に路線価程度の利回り10%内外でしか購入しない用法を主として、分散的に路線価12万~15万/㎡程度の少し実需も弱含むが物件も路線価と同程度の価格での購入は当然として、更に利回り12%以上で無いと購入もしません。

都内に購入をする段に為り理解もしましたが、埼玉南部因り都内の方が圧倒的に物件が豊富に在り、圧倒的に購入し易いとも実感致します。
アットホームで検索すると理解出来得ますが、浦和駅徒歩10分以内の住宅地で坪200万~170万の状況でも在りますし、浦和、川口駅周辺の3階建てのレジやビルは坪300万以上~1000万等も在り基地外相場の値がついても居ますから、如何に浦和や川口駅周辺が路線価から乖離した投資物や所謂エンド土地値での築古AP購入等は超割高で、購入した時点資産棄損が激しいかとの事にも為り、多くの投資家が土地値投資の意味や相対としての資産価値の理解を違えて居るのかとの事でも在ります。

此の点を翻り診ると、埼玉因り路線価からのエンド値の乖離が少ないとも思えるのが都内の住宅地でも在ると感じもします。

路線価自体も当てには為らないとも云われれば其の事にも頷きもしますが、常人に理解し易い判別法としては一理在り、素人たる銀行が使用するのも路線価が指標に汲み入れられ、其の不動産の評定を逆手に捉えるに、購入し易い視点としての利するとの事で路線価を多用しても居ますが、本音では売れた値段が真の値でしか在り得ませんし、銀行に此の評価額の物件を此の値での契約書を視た事が無いと云われたりもしますが、所詮は銀行と謂う素人の戯言でしかないのですし、自己も含み益と想定し存在しない物を当てにもせず、日々借入を返済する事と入居の安定にだけに注力し、減価償却と税の関係を鑑み購入を継続する時期との事でも在るだけで、其のうち購入は暫く休む時期でも在ろうかと思料し、景気に因らない自己の都合でしか購入の動機付けが無い思索と用法とでも在ります。

要は、景気が悪いから安いのでは無く、安い物件を診られるから何時の時代も安く購入出来るので在り、僕に執っては購入時の景気は全く関係の無い話しでも在ると為り、景気が冷え込むと安くなる論調の者は一義的な事に囚われ不動産の事を知らない素人同士の取引きに終始しババ抜きに参加したに過ぎないとの暴露にも為ります。
此の様な者は、今はキャッシュを貯め込み云々と宣いますが、全くの愚でも在り、結果競争に巻き込まれる投資法に終始し買い大病に罹患し負ける物件しか購入して居ないのが実情とも為るのでしょ。

また、今後、僕は購入するにしても都内の方が容易いので都内メインに増やす予定でも在りますが、好き嫌いでも無く、本当に意外と簡単な投資地域で資産価値棄損が無いと思料出来得るからだからとの事でしか在りませんし、入退去に伴う運営は此れからですが、当然容易いとも思料もして居ます。
時間の都合で此れにて。。。。

終わり。
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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: ご無沙汰しています

2020年08月11日 11:19

> ご無沙汰です。
都内は物件が豊富ですから、今後更に豊富にも為り買いやすいでしょうね。

徐々にエリアを広げドミナントの中心を都心寄りに持って行きます。

ご無沙汰しています

2020年08月10日 19:36

こんばんは、ホントに暑い日が続いてますね。

愈々、満を持しての首都進出ですね。おめでとうございます。絶好の時期じゃないですか。特に都心はこれから個別に出物があると思いますよ。

秋口あたりからオフィス近くの飲食店やホテルは廃業がかなり増えて、今までだったら立地出来ない場所にレジ物件も入ってくるでしょうから、根本的に収益還元価格の前提が変わりそうですしね。

激動の時代、変化が読めない時代は、大企業は動きにくいので、知恵のある個人投資家にとっては、チャンスかと思います。ishi さんがこれまでの経験と知識を大舞台で実践する好機到来ですね。

Re: 都内の住宅地

2020年08月10日 14:04

こっちは暑いですっ
別荘は涼しいそうで善いですね~

今年は、コロナで何処も行かないので暇ですが此方に居ないと出来ない事をしたいと思います。。。

では、夏休み愉しんで下さい。

都内の住宅地

2020年08月09日 02:43

このフレーズに激しく共感に似た感情を覚えました‼️

時代に左右されず安い物件を購入する

けど

時代により若干の投資対象が異なる

感覚を最近感じていて、この間、コラムに上り目下がり目コラム書いたのですが、多くの読者からは共感を得られず、僕自身、



でしたが、このブログを読むと、同じだと感じたりもします。

Re: No title

2020年08月08日 00:35

都内の方が運営は楽なのかとも思いますが、買い方も楽でも在る感じはしますねホント。。。

たまたま、準大手の仲介で少し拙い感じでも在り色々と善い方向に誘導出来得た感で
有難い物件でも在ります。
今後、都内は区分も検討しますので、今度またゆっくりお話しましょう。

No title

2020年08月07日 01:07

いよいよ都内に進出ですね。
渋谷10分だと空室で困ることや家賃下落も少ないでしょうし、この内容なら出口もいろいろな方向性が考えられますね。

都内好立地は(場所によりますが)根本的に周辺県とは賃料相場や安定性が違うので所有してても安心感が違いますよね。

大型物件は融資やコロ不況の影響出てそうですが…現金購入できるレベルの低価格帯ゾーンの区分や戸建は…まっ赤っかな状態が続きそうです。
(相続とかは三・住・東あたりで抱え込み…それから2回転くらいしてから表市場に出てくる感じに見えます。)

Re: タイトルなし

2020年08月06日 23:54

先生の属性を生かし徐々に首都圏に寄せる事も
善いかなとは思いますよ。
何処でも金儲け出来れば善いとも思っていますが、子供の為も半分在ります。
選択肢を増やす意味でも。

50近くに為ると、善く因り子供の
将来が現実的に見えて来て没我的な投資に為り、何の為の投資か?って思う此の頃ですwww

Re: No title

2020年08月06日 23:49

千代田区のビル持ち様のブックさんに少し近づける様に次回は更に都心寄りに
購入をしたいと思います。。。。区分買うかなww

2020年08月06日 23:22

こんばんは。

ご購入おめでとうございます!
・・・と言えるほどの立場でもないのですが汗、流石ですね。
私が都内の物件に目を向けられるようになるのは、いつのことになるやら。。。10年後をまずは目指します。

No title

2020年08月06日 14:37

ご購入おめでとうございます。
路線価7掛けとは異次元ですが、都内でも目の付け所はishiさんだなと。

安く買う以前に、
自分を知らない、良い物件を知らないでは…たしかに画餅も見えませんね。