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横須賀の投資戸建て内覧会。

2019年 04月21日 15:41 (日)


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こんにちは。

表題の通り、4/20(土)に、さいたまから車で、横須賀某所迄90分掛けて、戸建て内覧会とやらにお伺い致しました。

西は高知県、名古屋からと40名弱の参加。

此の内覧会は某・地主の婿養子大家さん
不動産投資家で此の名前を知らない人は居ない事でしょう。


正直、不動産屋の僕が行くのもアレですが、お話しをしたい方々が大勢お見えになる事と思いましたので、参加させて頂きました。

また、埼玉県民の性で海の近くには行きたいのです。
此の見学会が長野なら行きません。

冗談はさて置き、物件見学の忌憚ない感想は、建物が使える内に実需、投資物とし転売が吉。

建物は大規模リフォーム履歴が在りとても手入れが良く、手直し無く今後10年は使えそうです。
土地の接道のショッパイ感じが僕の好みでは無く、上記の様な見解でしたが、ご本人も同じ見解なのかとは思料致しました。
保有継続でも、賃貸需要を見込めば数年で元が取れ、売却せずとも、買えた時点で損出は見えない物件でしょう。

ロットは小さいですが、利回りは30%とかは其れ自体がキャッシュマシーンですから事業としては美味しいです。
抑々が小さいロットでもお話を聞くと、10軒程戸建てを同じ様なドミナントで保有との事。
地主の婿大家さんは、総合的規模30億程の御仁、其れでも数百万の戸建てを事業の一環に加え、本丸たる横浜の好立地を防衛する出城との位置づけなのでしょう。

曖昧な云い回しですが、この感覚は同じです。
物件種別の好みが、お互い雑食ですが、程よいリスク分散のポートフォリオなのでしょう。
僕は、唯一区分テナント保有が無いのですが、此の方は横浜某駅前の区分テナントも保有と聞きます。

徹底した雑食です。


戸建てに話を戻し、僕も常時、戸建てを3~7件保有し、転売や出口の確かさで好んで買います。
買いますが、違いは最低ロット1000万以上~2000万前後にはなってしまい、利回り因りは完全なキャピタル重視でしか無く、キャピタル重視ですから、出口の金額を読み誤ったら負債でしか在りません。

利回り6%の戸建てとかも過去には保有が在りますし、現在保有も7%代ですが、整形角地30坪実需で2100万を1200万での購入。
実需旺盛な地域だと、戸建て投資物は極端な安値しか付けない仲介屋の怠慢が生じさせる歪みを拾います。

昨今は戸建ての投資が盛り上がっているのでしょうが、戸建ても多彩、築古の定義も曖昧、法規を気にしてS56年以前の建物は購入しないとかの選別も自論では正直ズレた感覚とも思います。

S56年の何たるかは充分理解して居ますが、ド素人と現場を知らない建築士の寝言かとは思って居ます。

築年数の線引きの前に、目視での線引きをとの事です。
状況と部材で家屋の寿命と耐震性は劇的に違います。

要は、各々の取れるリスクの考察ですが、ロジカルにS56年は不可、駅15以上は不可などの手抜きな検索方法の繰りかえしでは、一生お宝物件には巡り合えません。

検索段階で其の方の思考が診て取れ、其の時点で勝負アリ。

律義に、アレは駄目、此れは危険では、上げ膳据え膳で何も出来ないのと同義です。


本件の要諦は、物件をトコトン探し、実物を目で視る、机上では無く。
此の回数に尽きる事かとは思います。



此の集まりは、浦和クラブ楽待の麻雀クラブmitsさん始め40名と、曙会の冨田さんが会長を務めている、370名からなるラインのグループの限定開催でしたが、告知後からタイトな期間で遠くは四国から参加には驚きです。

本来集団は好みませんが、親睦会の中でも、一定の”良心””が規準の会かとは思い参集し、宣伝や誘導が無いのも良い事です。

見学会の後、懇親会も御座いましたが、お酒が飲めないので、車の参加で終電を気にせず深夜迄歓談をさせて頂き、匿名のペンネームでの参加、実際に利害関係、上下関係の無い会は愉しいです。

仕事柄、逢えば其の人の事は朧気に理解出来ますが、初見の曙会の冨田会長の人柄もやはり纏め役の天賦の才を感じますが、僕に欠損している才で、本当に頭が下がり、生得的な事には贖えないと思った次第です。
色々とお話を聞かせて頂きましたが、人間バランス感覚が大切な事を改めて再認識させられ、フットワークの軽さを見習いたいなと思います。
段取りお疲れ様で御座いました、お礼が云えずの非礼お詫び致します。

また、物件を公開して頂いた地主の婿養子さん。
さいたま人には山が珍しく坂には難儀しましたが、横須賀には軍艦が沢山居るのかと思ったら見えなくて港で悲しい思いをしたオジサンでしたが、事前確認をする事と現状把握しないのが一番の不勉強だと思う事例を再確認出来ました。
完全な埼玉ホイホイです。
戸建てホイホイ/osomatusさん新幹線で参加の此方のコラムも参照下さい。
貴重なお時間有難う御座いました。


不動産投資にも各々の特性が在ります。

僕は誤解もさせますが、キャラで諫言的な事を記しますが、新築や地方の積算だけで買う方にはキツク感じましょうが、其れがキツク感じる時点で、其の方の自己に何かしらの懸念が所在するかも知れないとのロジックです。

本音では、個別にお話を聞くと、各々其の方に合う投資法なのは当然に理解致してはおります。

一番云いたい事は、各々の特性、得手の学ぶべき肝がズレて居る事を懸念し記しているとの事。
個別事情は相当に異なるので、各々が正解でも在り逆もまた真なりで、結果が全てです。

最後に、人でも物件でも、実物を見、知る事と多くの方とお話する事が良い事なのでしょう。
ゴリゴリの不動産屋のプライドが在る自己なら横須賀には行きません。

サラリーマン投資家は本業が当然在りましょうが、僕は不動産以外の事は幼稚園児と変わらない知識です。
IT等の事の知識を懇親会で授けて頂けますし、広義に不動産投資とは世間と同じく広いです。

此の様な会に参加出来る事は、不動産投資家としての、相身互い身の精神を感じとても有難い事で、お話し頂けた方々に感謝致しております。



では終わります。
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テーマ : 株式投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: タイトルなし/hataさん

2019年04月22日 16:52

hataさんは意外とお話が好きな様で、此方は楽です。

本来、人と接するのが苦手ですが、話しが好きな人だと楽です。

楽ですが、当然中身の無い方とは話が弾みませんから楽しかったです。

5月麻雀で。

2019年04月22日 12:54

ishiさん

先日は坂道お疲れ様でした。
なんかずっと近くをちょろちょろしてて、すみません。笑

ishiさんの1棟目のお話や、内見した物件の売却の見込金額の考え方など聞けて大変有意義な時間でした。

毎回いろんな気付きがあってほんと勉強になります。

自分探しがまず第一、、、
お遍路でしょうか、、笑

また浦和会でお会いできるのを楽しみにしております。

ありがとうございます

2019年04月22日 06:30

ishi.様

おはようございます。
いつもながら、丁寧にご返信戴き本当にどうもありがとうございましたm(_ _)m

ほんと、婿様と曙の富田会長には感謝、の一言です…。

はい、また何か機会がございましたらご挨拶させて戴けましたら嬉しいです。

いつもつらつらと書いてしまってなんだか、なのですが、お忙しいと存じますし、どうぞ返信はお捨て置き下さいませ。

Re: osomatusさん

2019年04月21日 22:33

公園で??
何かりましたっけw

取りま、名古屋から横須賀って笑いました。
どれだけ好きなのか、熱心なのかは解りました。
其の熱が無いと破産しかねないですから当然でも在りますが、意外と忘れがちですね。

DIYも楽しいですが、確かに分かるからこそやり過ぎ注意ってのが課題ですね。
僕も拘ってしまう方ですが、割り切りも必要ですが、なかなかねw

また、5月に宜しくです。

Re: naomさん

2019年04月21日 22:25

お逢いでき幸いでしたし、少しですがお話が出来て愉しめました。

印象ってのは、虚像ですからね~

皆さんが創るであろう虚像を創作した迄で、実像はお会いしたままです。
キャラも私の中には在るのでしょうが、実生活では露出させはしません。
変人扱いされますからw

取敢えず、婿さんと曙の富田会長には感謝ですね。
神奈川ならお近くですから、都内での集まりに機会が御座いましたら
また、お会いしたいですね。


Re: 昨日は遥々ありがとうございました・地主さん

2019年04月21日 22:15

リーマンでも上手な方、ツボを心得ている方も居ましょうし、此れはもう本当に
センスって言葉で云っては失礼かも知れませんが、そんな事なのでしょう。


好みは皆違いますが、広い事に越したことも無く、全て平等に機会は転がっていますね。

同じ感覚を感じたとは思いますが、異口同音に特別な情報網が在るような事を聴かれますが、
答えは皆さんと同じですよね。

積み重ねでしかない。

其の意味でも、この様な会に参加し色々な方とのお話は有意的でしたし、少しはプロとして対話が出来、有用なお話が
出来たのなら幸いかなとは思います。

仕事には無い、愉しさです。

Re: 婿さんお誘いで・kazuさん

2019年04月21日 22:06

kazuさん=お遍路のイメージです。

お遍路のお話は愉しかったです。
こんな事も含め広義の人間の投資なのかとは思います。

儲けの話は確かに仰る事を云った覚えも在りますw

また、機会が御座いましたら是非お会いしたいと存じます。
貴重なお話有難う御座いました。

2019年04月21日 21:50

戸建ホイホイです
昨日はありがとうございました!

コラムの宣伝までして頂きありがとうございます

そして、公園では失礼なことを申し上げすいませんでした!

今回の内覧物件
ishiさんのおっしゃる500は腹に落ちました

路線価のお話も楽しかったです
7と10には、明確な差がある

納得でした!

次回も楽しみにしてます!

No title

2019年04月21日 21:05

こんばんは。

昨日はご挨拶させて戴きまして、本当にどうもありがとうございました。
ishi.様はお会いしたらイメージが実際は違うというコメントを読んだ事はありましたが、本当に良い意味で思っていたイメージを裏切られました。

沢山の方がいらしたので、お話する時間が余りなかったのが残念でしたが、またどこかでお話させて戴ければ嬉しく存じます。

いつも、本当に全力投球で、皆様に役立つようにと活動なさっている婿様にお会い出来たのも本当にうれしい事でした。

今後ともどうぞよろしくお願い致します。

昨日は遥々ありがとうございました!

2019年04月21日 18:11

個人的に、ishiさんが来てくれるだけで楽しみが増え、面倒な下準備にも力が入りました。笑

僕の戸建投資の成果にはまだ、数年かかりますが、
戸建投資の位置付けはおっしゃる通りです。

また、対象不動産の出口の捉え方も正にです。あと、5年若ければいつも通りの回し方一択だったかと思います!

恐らく今年中に10件になるので、目安となる。
・総投資額
・戸建CF
・見込総利益
・現時点での総利益
などを公開する日も近いかと思います。

ishiさんの戸建投資。これが正に僕の分類④の好事例で、その魅力と注意点について、次回コラムにしようと思っていました。

40人近く集まる中、会話をする中で、

相手に興味がある人との会話
自分にしか興味がない人との通話

その時点でその人の不動産での活躍ぶりが見てとれ、大変面白いなぁと感じます。

これは携わる年数ではなく、ishiさんのおっしゃる生得的なものが起因しているのでしょうね。

縁のあった人には成功してもらいたい気持ちもありますが、向き不向き含めた、自分探しがまず第一なのかも知れないと、懇親会にいて感じました。

現地で自分に置き換えて必死で擬似体験する人、僕のために自分の考えを正直にぶつける人。自分の事しか頭にない人。

再現性はあの中にこぼれ落ちるほど詰まっていたと信じています。

お疲れ様でした!

次は、浦和クラブにて♣️

婿さんお誘いで

2019年04月21日 16:35

横須賀では、楽しいお話を、ありがとうございました。

といいながら四国遍路の記憶が一番先に思い浮かぶのは、
人は興味のあることを選ぶということなのでしょう。

路線価10万、今3000万で出ている中古アパートを2000万で買えれば、まあ、ひどいこもにはならないとか、

この内覧物件で500抜きは???
逆にできればすごい、まあ300かなとか

業者としてどんな物件でも500を抜くイメージとか、1000以下で500抜きは難しい。
業者としたら、2000、3000で500抜きなら簡単、結果的に100しか残らなくても、2000~3000が売りやすいとか

→そんなこと言ってねえよ。かもしれませんが、とても面白いお話でした。

浦和クラブ、集まってくる年齢層も楽しそうです。