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有益な者の定義・早めの思考の入替え。

2019年 04月26日 13:40 (金)


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こんにちは。

毎度、考えずに記します。


気儘に指が動くままに・・・・

融資は全滅ってお話はネガティブでその他の人も総じて同じことを云いますね。
ネガティブはネガティブを呼ぶ。

類は何とか。

一緒に居る者を選ばないと染まりますね。
本来の自己の色だから其処に居るのか、其処で染まった白の自己なのかの認識は大切です、善悪の問題の前に。


さて、取り敢えず、内容は何れにしても、話題的には築古戸建て投資のお話を不動産屋的な感覚で記し、後半は投資家として綴って行きます。

戸建て投資の事は幾度となく書いている感も御座いますが、
大別するに、


中途半端な物件。

再生物件の高利回り。

資産性の高い物件。


上記の此の感じです。


お節介に、上記の今後等の予測対応策を自論で記して行きます。

先ずは半端な物件とは、関東で云うなら国道16号付近主に外側。
例として・路線価が8万/平米で70平米の整形地で500万の物件・家賃6万/月・利回り14.4%

此の感じで買っている方は、一番の半端物件を手にしています。
出口は隣地の方以外には無い地域でしょうし、どのみち旨味が無い物件と云えますし、多分此の数値に近い物件を買い易いと現金買いの方も多い事でしょう。

此の物件のスペックは安くは無い、寧ろ高い。
入居者が居ると売りずらく、空き家の実需では土地が小さ過ぎ売れない地域。

中途半端な感じで儲けている感も少ない実感があるでしょう。

対策は、外壁塗装を安くあげ、入居者の居る間に投資物とし売却する事です。
ザックリ500万なら今でも売れる事もあるかも知れません、此のブログを読んでいない人になら。


次いで、再生物件は、謂わずと知れていますね。

150万で買い50万でリフォーム5万/月で貸す、土地の大きさは40~50坪、土地はイマイチだが人口も有り需要も在るが資産性は低い地域、路線価で5万以下/平米。

利回りは高いが資産性は皆無、完全に入居者の居る時点での売却以外の出口は無い。
更地では負動産な感が否めません。

関東だと埼玉北部の久喜市から北、千葉北部の野田から東の海迄の全てのチバラギ地区。
今は路線価の7掛けくらいなら売れますが、今後10年以内には需要も細り難しい区域。

当然、築古戸建てに限らず、上記の地区はAPの方が選り厳しい現実な事でしょう。

此の事は関東に限らずに全国の都市圏で置き換えらえれ同じ状況の絵が浮かびます。
関東圏は、其れでも未だ恵まれているとも云えます。

変わらずなネガティブで要らない情報でしょうが、お伝えしたいのは、築古再生の資産性の低い物件でも何でも、地の利を生かしたドミナントの方には勝機は充分在り、節操の無い遠隔地の方にはゴミはゴミとしてしか存在してくれないとの事です。

決して、資産性が見込めなくとも悪では無く、高利回りならお金は稼げます。

其の事を理解出来れば、投資出来る物件は至る所に存在するとも云えます。
自分に出来る投資法かを考える事なのかとは思います。

再生物件で資産性の低い地区の大家さんは可成り腕が有り、地の利を活かし儲けも出していて、資産性等どこ吹く風です。
副業の域のリーマン投資家は、同じことは出来ず損出が見えますし、高く掴む事でしょう。

誰かの甘言に因り投資し、自分の認識と僕の自論と相違が在ると、残念な事になるのではとの思い、余計なお世話ですが発しています。

抑々、不動産屋は上記の地区くらいは理解出来るし、行った事も無い地区でも都心から半径40キロ以内の地域の路線価は何となく解ります。

戸建ては借入が無い方も多いし、失敗しても何とかなります。

ですが、此の資産性の低い地区のAPを1億とか投資していたら失敗したら戻れないかも知れませんので、自信の無い方は早めの資産組み換えや、ドミナントや地の利の在る処で投資を行う事をお薦め致します。

資産性の在る場所の戸建ては、何とかなります、我慢出来る資産背景が在るでしょうから。


さて次のお話。

今日、銀行で雑談していましたら、リーマン投資家の借り換え相談が増えたとの事。
僕は金利1%以下で、借り換えは経費倒れで考えませんが、電話で一見さんの相談は数多いとの事。

その辺も銀行は厳しいスタンスとは聞きます。
話の内容はスルガからの借り換え案件が多く、スルガ物は高く買われている方が多く、担保毀損が激しく土俵に上らないとの事。

少しでも楽になりたいのは理解します。
ですが、其の事は踏み絵でして、他の金融機関に持ち込み否認されたら、其の投資は厳しかったとの証左。

対策を勝手に考えますと、減らす努力より増やす努力や創造が全てに於ける事業家への道。
副業を簡単に考えた事は、当時の環境下では理解致します。

ですが、今はリーマン投資家は始めたくとも始められもしません。

其の点は先行していますし善い事、今対峙している命題も誰しもが経験する事で時代は関係在りません。
時代のせいでは無く、ご本人の問題です。

時代が善かったって云うのは、成功者の照れでしか無く、成功出来る方は江戸時代でも成功致しましょう。

始めた事には何かしら意義が在り責任が付き纏います。

簡単には答えは出ませんが、足掻く事が出来得るのも物件が在るからこその貴重な体現。
無い人因りは経験し体現出来たら何かしらになり、直接的にでは無いにしても、其の他の何かの糧にはなっていて、無駄にはなり得ない事かとは思います。

要は、今の其の苦悩苦悶を理解し得る自己が存在するか、との問いです。

楽になりたいのなら簡単です、破産すれば良い。
他人せいにする自己が在る時は、未々最悪期では在りませんから、手立ては無数に在り、失礼ですが足りない事は、知識と知恵と云う事かと、自己で思える事が出来たら違った視点が開ける時かとも思います。


其の様な事を思案出来た時、不思議と誰かが親身に相談に乗ってくれたりします。

誰も相談に乗ってもくれない時は、未だ甘えが見えるのかとも思えます。

其の時、面倒を見てくれ一緒に対策を考え、相談に乗ってくれた人は信頼に値し、コンサルでも仲間でも有益な者と判断できるのかとも思います。

お金では無い、お金にならなそうな方に率先してして手を貸すのが、本来のコンサルやセミナーか相見互いとも思います。

儲かる時に手を貸すのは守銭奴ですし、儲ける勢いの在る時の相談者も同義にて。

今後増えるで在ろう、困る方に早めの思考改善をとの自論でした。

では、最後は安定の散らかり方ですが終わります。

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テーマ : 株式投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: 楽待、よかったねkazuさん

2019年04月28日 19:50


良い縁が在り良かったです。

今までは自分の事で精一杯でしたが、多少は回りに気を配れ、感謝されたら幸いですが、徐々です、本当にっ

楽待、よかったね

2019年04月28日 12:12

ishiさん、婿養子大家さん

楽待でのおふたりの繋がり、それだけでも、コラムニストになった結果の宝物ですね。

お互いの生き方に琴線のふれる部分がどこかにあったということなんでしょうね。

Re: 勝手にモーレツに共感いたします!/地主さん

2019年04月26日 17:15

www
相談者の事、聴きました。

たまにはいい事云うでしょ~

実際に本心です、横須賀の集まりでも云いましたが、金儲けの手伝いは嫌いですが、本当に困ってしまっているなら
お助けする気にはなります。

レベルの問題も在るのでしょうが、或る意味到達したから回りにも多少、分けてあげる気になったのかも知れません。
10年前は考えません。

って事は、地主さんはお若いのに立派ですねww

勝手にモーレツに共感いたします!

2019年04月26日 16:07

こんにちは!

話したかな?明日、過去のラクマチコラムの相談者に会います。

会う理由がまさにでした。

あの時は、
会っても
言っても
響かない。

あの後、苦労して自分で行動されて、成長されていたと感じたので会います。

僕に何が出来るわけではありませんが。。。

投資家の端くれの癖に不動産以外で金の匂いがするものには興味が湧かず、金の匂いがしないものにやりがいを感じてしまうのでした!

なんか、見えてきた気がしています。