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実例・其の前に・・・・。

2019年 05月11日 11:15 (土)


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こんにちは。


たまには、実例を。

先月契約し、今月決済の物件。

オーナーチェンジで個人で取得。
さいたま市南部、路線価18・5万/㎡・380㎡整形地・5800万での購入。
路線価以下、軽鉄27年・利回り10%ですが、エンド更地価格は1億前後でしょう。

自論で買う物件は、買って即含み益との思いですが、正直その絵に描いた餅よりも、買って明日、恐慌が来て資産価値が3割目減りしても、エンド価格が買値を割り込まない事を視ます。

例えば同じ区域で、土地の路価20万/㎡・150㎡・鉄骨3階築20年・年収660万・売値6000万・利回り10%なら買いません。
また、路線価10万/㎡・220㎡木造2階・年収420万・売値3500万・利回り12%も買いません。
此れ等を買う事も普通でしょうが、其々路線価の2倍・1.6倍と超割高で、此の買値=資産を謳うのは危険なので、買値の半値が、其方の本来の資産価値と常に云います。

今回買った物件は、フルローンが付きましたが当然です、エンド坪単価85万以上の此の地区で、路線価以下の投資物件はお目に掛かれません。
単純な理屈ですが、フルローンが悪なのでは無く、路線価の2倍等で高く買った物件を、長期20年返済、フルローン2%とかの高金利が駄目なのです。


話戻し、今回購入した物件は、或る分譲系業者と競りましたが、面倒臭くない、物解りの良い、気の良い、不動産屋兼大家を演じ、同じ金額でも競り勝ちました。

此れは、土地が大きい割に建物が小さく利回りが出ない時の歪みを掴んだだけです。

業者も少し寝かせ、退出に任せ、数部屋に成ったら引っ越しを斡旋し解体、分筆、分譲との流れなのでしょう。
当方も同じ事ですから、逆算した買取金額も等しい値になります。

結果に差が出たのは、面倒クサクさが無い買主、越境物解消等の仲介を煩わせる事をさせない、一応はローン条項を付加して貰うが、事前は承認貰っている。



此処で、何時も云われる事が在りますが、業者だから安く買えるのか?

否ですよ。

普通のポータルサイトに露出して居ましたよ、此の物件。
発見したのも、露出から1週間後で買付けも3番手。

逆に、2本買付けが入っている事が僕の考える利点で、付け入る隙が見えます。
買付けは早い事が吉って嘘ですから。

じっくりと考察し、或る絵が描ければ懐柔出来、容易く靡き、手に出来ます。

画面に張り付いて、安値を瞬間に浚い買う等は素人のする事。


買えない人は、鈍感なのか、神経質か、演技力が無いか、絵が描けないとの事かも知れません。

指が居たくなる程のクソ長文は苦手です、みな迄云いません、此の様な買い物がお得だと思われる方は、過去のブログや行間を読み取って下さい。

ですが正直、買い方やテクニック等、こんな事はどうでも良い事。


真似したければ幾らでも無償でお教えしますが、教えて出来るなら今、僕は此処に居ないでしょ。


其の事の理解が肝要。

なので、実例をあまり書いても意味は無い。
其の前に行わなければ、理解しなければならない事が多く御座います。

其れからでないと買っても苦しむだけですし、上記のパリッと立派な3階建てのゴミを集めるドM大家と揶揄されましょう。

重ねですが、実例を頭に入れ込んでも不動産投資は試験では無し。
同じ勉強を課すならヘレンケラーの本でも読む方が大切です。

目が見えている盲人とは多様する言葉ですが、自戒を込め思念し記しました。

では、終わります。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: 匠の・・・ゆるプチさん

2019年05月13日 12:12

熟柿作戦いいですね。

文章は書き手の鏡ですが、ゆるプチさんは性格が穏やかな事が滲みますね。
最後は、性格がモノをいいますから、目利き因りも大切な事かとも自戒の念は在ります。

楽しめれば、安い高いの前に、自己満足の中、範囲なら他人様は余計なお節介でしか在りませんし。

では、18日まで少し御座いますが、愉しみにしております。

Re: やっとこのブログを見つけました! ishiさん

2019年05月12日 18:20

kazuさんってもう一人いらっしゃったのですね。
なので名前をひらがなにしてみました。

他人に聞かずに辿り着いた事で褒められて嬉しいです。
しかし、実は、他人に聞くのが恥ずかしくて、自力で探した次第です。

匠の技、ご披露ありがとうございます

2019年05月12日 15:33

こんにちは。ちょっとご無沙汰していましたが、本業もブログも順調のご様子、大慶に存じます。

世の中の物事って、どんなことでも無難に取り進めていくためには、自分に適した形を見つけられるかどうかがポイントですよね。不動産投資でいえば、DIYやデザインなどが得意なら再生系や戸建に勝機があるでしょうし、富裕層なら仲介に人脈を張っておくのが手間はかからないでしょうし。

大手企業が資本力に物を言わせて仕切っている市場で戦うのではなく、業者が手を出しにくい手間のかかる分野で動いたり、あるいは業者とウインウイン関係に立てる戦法はまだありそうですね。特に実需の住宅って、趣味性個別性が高いので、センスのいい大家さんは工夫のしどころがありそうで羨ましいです。

リーマンで時間も能力もないワタクシは、都内の境界測量確定の整形地を割高に買い、フローは犠牲にしつつ純資産を積み上げて、後日(リタイア後?)を待つ熟柿作戦です。これまでは運に助けられてきましたが、今後はどうなりますかね。

当たり前のことですが、金持ちの「投資」は別として、小規模大家が「事業」で勝つには、知恵と汗が存分に出せる、またそれを苦にしない=趣味的に出来る、ってことが大切だと実感しています。

このブログの読者は皆さん資格十分ですよね!
それでは、18日の再会を楽しみにしております。

Re: ケイさん

2019年05月12日 11:17

買えると良いですね~

融資は厳しいですからね、リーマンには。

お得な物件なら欲しいでしょうね。

そう、馬鹿でも不動産投資は出来ますw
センス以外に必要な物は在りませんから。

勉強出来る人の世界なら僕は居られませんし。
真逆の世界とも云えますね。

No title

2019年05月12日 08:42

昨日、僕も久し振りに買い付け入れました。
評価額の0.85掛け、実需価格の半値程度、表面利回り15%のお買得物件です。
某不動産サイトに掲載されてました。買えるかは分かりませんが。

楽街コラム、かなり勉強になってますが、学ぶ、といっても、答え合せ的な要素が大きいかもしれないですね。

ishiさんがずっと書いておられるように、不動産に関しては、数3をできる高インテリが損得を計算できないし、1を聞いて10を知るセンス(センスも色々ありますが)があれば、算数で充分。
なので、高卒の僕が参入する余地(歪み)があるのでしょうね。

Re: クソ安いですね?(´⊙ω⊙`)地主さん

2019年05月12日 00:36

安いですよね。
人生で3番目くらいな比率的に安い買い物でしたし、銀行の支店長も驚いていました。

偶然が重なるとこの様子の典型。
売主は80前の浦和出身の横浜在住の末期がんの方。

当時お金を掛けた感じでしっかり管理もなされています。
土地が大きく建物が小さい事に因り利回りから値付けし売りやすい仲介の誘導と昨今の融資の厳しさも助けになり
買えたのかなと。

本来は、素直にこの事を本文に書いても良いのですが、意味が無いw

云いたい事は、産まれ持って心理戦が以外と強い自分が在る事。
学んだ覚えは無しに。

まぁそれ以外の事は最低の男かとも思っています。。。

Re: naomさん。

2019年05月12日 00:25

真意は僕は産ませながらに備わっていると思える才でして
学んだり努力などして心理戦をしてはいませんw

単純に解るだけです。

絵が上手いじとと同義です。

それ以外の社会性は無いので、いってこいで平均的な人間なのかとは思っています。

数学は分数の足し算も出来ないと思いますw
人生で小学校の算数しか使わないでも生きて来られました。

其の事が、幸運なのか不幸な事かは、知り得ませんが何か意味が在るのでしょう。

Re: オソマツさん。

2019年05月12日 00:19

要は、テクニックではないと云いたいのが真意なのですが。

テクニックと見える時点で勉強しないととの思いが出ましょうが
僕は産まれながらこんな感じで生きていますからね・・・w
苦も無く。

建設、不動産以外の社会性は少ないので其れは勉強致しております。

クソ安いですね?(´⊙ω⊙`)

2019年05月11日 22:59

こんばんは!

流石ですね〜。寝かせて分筆して建売もしくは建売屋に売却。面白いでしょうね〜。

僕は誘導をしないのですが、ishiさん程に思った通り事を運ぶとそれも面白いでしょうね〜。

ポータルサイトにある物件をishiさんが買った。という事実をこのブログに辿り着かない、素人初心者に知ってもらいたいです。涙

No title

2019年05月11日 21:04

こんばんは。

以前のコラムにも同じ事を書いていらしたのを思い出しました。
面倒でない客だと思って貰う。
真理だなぁと思います。
そして、やはり流石ishi.様だなぁ、と感嘆です。

お客様は神様、と日本の人は思っているところがあるかと思うので、そういう私を含む"大衆"の間を縫って、ishi.様のような賢い方がすーっと良いところを受け取っていくのだな、と思いました。

私も賢くなりたいです💦

2019年05月11日 20:36

仲介から見て面倒くさくない客

確かに買えたときは、
相手方がトラブルあっても
何も言わずに

待ちますよ

って言った時、良条件で買えました

相手の心理を読むって難しいです

Re: やっとこのブログを見つけました!kazuさん

2019年05月11日 20:13

kazuさんは、もうおひと方いらっしゃいますが、覚えていますよ。

ご無沙汰ですね。

一所懸命に検索、有難うです。
誰かに聞かずに辿り着く過程がイイ事だなと思います。何事も。

検索の仕方でも物件に簡単に有り付けますし。

同じ事です。

誰かに聞いたり、教えてもらっているウチは失敗しか無いです。

本文にもありますが、教えるのは簡単ですが真似出来ないと思うから書くのです。
真似出来る事は書きませんし、真似されるテクニックは用いて居ません。

とりま、暇時にでもまたいらしてください。

Re: 実例ありがとうございます。580さん

2019年05月11日 20:06

こんばんは。

お礼を云われる事では御座いませんw。

毒吐きの気儘な日記ですから。
意外な事に文章を書くのが嫌いでは無いので続いては居ます。

ですが、何かの足しに為れば良かったなとも思えますので励みます。

やっとこのブログを見つけました!

2019年05月11日 19:59

ishiさん、ご無沙汰しております。
ラクマチでkazu117327を名乗っていたものです。
覚えていらっしゃったら嬉しいです。

一生懸命検索してやっとこのブログを見つけました!

過去の記事もちょっと拝見させていただきました。ラクマチで消された記事も有ったので嬉しいです。

今後もちょくちょく読ませていただきます。


以下、今回の記事について。

私には今回のまねは非常に困難だと感じました。
何故なら、私は売り主にも競合(この場合は分譲系業者)にもなった事が無いので、そちら側の心理は正直分かりません。なので、売り主に好印象を与えたり、競合を出し抜く事が困難です。

汎用的な、人間心理を理解できるスキルが欲しいです。

実例ありがとうございます。

2019年05月11日 15:22

まねができる訳ではありませんが、大変、参考になります!!
いつも、ブロクの更新、大変ありがとうございます。