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ハッピーリタイヤは?

2019年 05月24日 21:58 (金)


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こんにちは。

今日はハッピーリタイヤは在りか?っと事を少し。

不動産投資を為す方は、投資や大家業が高じて宅建士を取得したりしましょうが、其の先にパッピーを視て居るのかも知れませんね。
投資家で、規模が大きくなり専業となったならば、不動産屋の免許を取る事も確かにご一考には値します。

其処で、簡単に大家で在り専業不動産屋になる事とは⁈
を簡単に記します。

先ずは、不動産屋になるにはザックリ供託金等と行政書士費用含め200万程と法人が無ければ個人でも開業は出来るが、本人が死んだら其れでお仕舞なので法人格が良いのでしょう。

後は事務所とかは自宅でも良いし、金を掛けない事は、いくらでも考えられるので、掛かる経費はこの辺で割愛。

問題は、今と比較しどれだけ不動産屋に毟られているかて云ってはアレですが、不動産屋で無い事の代償を支払って居るかとの事の理解から、リタイアを夢想してしまう事なのでしょう。

割り切れていれば良い事ですし、本業が愉しくて、今は兼業なのでサラリーマンを頑張りたい、他人に管理してもらってお金を支払うのは当然、支出が多いのも当然の理屈との考えなら、其れは其れで逞しい事です。

仮に、買い込んだ不動産額面4億、年間家賃収入4000万、銀行に支払い後の手残りザックリ年2000万とした場合。

管理会社に丸投げだと、管理費5%の-200万、総戸数66として1部屋の家賃平均約5万、其のうち更新が年間半分として、更新事務手数料を管理会社が大家から家賃の1/2、店子から1/2受け取ります。

大家側だけで年約83万程を頂く。

其の他、空室募集時に支払うAD等が1か月とかでしょう。
年空室募集回数10%で6.6部屋×AD1×平均家賃5万=33万が不動産管理会社へ溶けます。

その他、管理会社経由のリフォームを年間10件×平均15万として150万のリフォーム費の内3割は管理会社の利益で溶けていますので、45万は無駄な費用となります。

其の他に突発的補修が年100万としても30万は不動産屋の取り分で無駄。

此処迄がザックリと大家が不動産屋で無いから支払わねばイケないお金。
総額は年間約391万。

CF2000万から391万が溶けているのが現状で、年間サラリーマンの年収が800万なら半分を溶かしているとも云えます。
此れでも未だ400万円の差が在り、不動産屋になるメリットが薄い。

上記以外の収入は以下。

先ず、更新事務手数料を店子から貰う事が出来る年間約83万。
ですが、此のお金がそっくりネット媒体の募集広告費に変わり結果変わらない。

その他の収入は、加入させる保証会社の手数料と保険代理店手数料で年約60万。

上記例の物件を弄るだけの不動産屋で、66部屋・年家賃収入4000万程度の大家ですと、実際の労働時間は日に1時間くらいかなと。
後は自由時間ですが、其の時間でDIY出来るなら空き部屋改修費用も半分の支出に収まる。

上司に小言を云われずには暮らせます。

正直、不動産屋になる事は簡単ですが、仲介等で開業しても維持が出来ない。
家賃収入が在る不動産屋は強いですが、スタートが大家からでは不動産屋としてのスキルは極微塵で、不動産全般を弄れ、土地売買や中古転売等は出来ないとも思えます。

自己の中で完結出来れば其れで善し、他人様の仲介等をしないので在れば気楽な商売でも在ります。
結果、年間CF2000万程ではサラリーマンを辞めるのはお薦め致しません。
上記、4億で買い込んだ物件が資産棄損率50%でも、無借金なら未だ可能性は有りますが。

上記は最低限のレベルで、多分皆が夢想している世界観かとの位置づけで記しました。

私がアドバイスを受けたら、年CF4000万でやっと専業に成れるのかなと云います。
前提として、最低でも路線価価格の1.4倍で総額が収まり、路線価が㎡12万以上の地域の物件で無いと、CF等は絵に描いた餅でしか無くなります。

結局はサラリーマンを辞める事が出来得る方は極々少数だとも思料します。

CF2000程度で辞めてハッピーリタイヤなんて幻想で、其の様な方々も今後表舞台に出る事が無くなる事かとは危惧もして居ます。

要はリーマンを辞めるのも簡単ですが、数字の何処を切り取るかとの事。
単に2000万程度のCFで善ければ良いのですが、資産棄損の考え方を考慮しないとイケない。

常に云う事。
4億の路線価1.3倍と喜んでも土地の形状でも、大きさでも半値にしかなりません況してや、路線価㎡10万以下の都市は罰ゲームです。

一番イケないのは4億でも2億2棟とか、前面道路6mの住宅地で視認性も無い、角地でも無い整形地なんて、悲惨な結果にしかなりません。
この辺の考察はまた今度にしますが、要は、買う時に出口を視て居ないとの事。

以上、ハッピーリタイヤはとの自論的考察で、変わらずのネガティブな事をと云いますが、結果、他者、素人投資家への毒吐きですが、間違えでは無いと思って居ますので、お気を付けて下さい。

では終わります。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: 地主さん

2019年05月26日 11:17

> こんにちは!
>
> このコラム読んでて出口戦略で言い忘れてることがあったことに気づきました!来月にでも書きます!

愉しみにして居ます。

此処の所、中々、タイムリーには読んでませんが、地主の婿殿の物はオンタイムに読み、コメントのやり取りを視る事が
一番の醍醐味ですから、今後もお願い致します。

出口戦略の着想を得ました!

2019年05月25日 11:38

こんにちは!

このコラム読んでて出口戦略で言い忘れてることがあったことに気づきました!来月にでも書きます!

CFの感覚ですが、

体感的にもおっしゃる通りだと思います。僕的には一回りしてからが最低ラインのようにも思えます!

Re: saitさん

2019年05月25日 07:06

鬱でも何でも、其の状態は本人にしか判らない事ですが、持ち前の宿命なのでしょうかね~

鬱とかも遺伝性が関係するのかなとも思ってますが、近所に子供3人の父親で私より年下の方が鬱で求職中、子供が可哀相だなとも。

同級生が自殺しました

2019年05月25日 04:19

なんともま~

何故か本人の電話から奥さんの声で電話がかかって来、そう告げられました。

彼は以前(リタイアする前)からウツを患っていたのですが、ハッピー?リタイア状態(完璧に何もしなくていい常態)でした。

それが良かったのか?悪かったのか?

その空白とも言える時を過ごす術を持ち合わせてはいなかったのでしょう・・・

同級生もう何人か欠け出しました。

さよならだけが人生か?

感慨深いものがあります。

Re: naomさん

2019年05月25日 00:30

不動産と親和性の在る仕事を掛け持ち的にこなす個人事務所みたいな形式が
一番人間的な生活が出来るのかとも思えます。

其の意味で、インテリアやリフォーム等は小回りも効き楽しいですね。

設計士は意外と頭も固く、投資脳では無いのかも・・・
リタイヤは基本しないで、好きな事を仕事にする、好きな事しかしない生活が宜しいかと
思い記しました。

我儘に生活し、お金迄もらえ有難い事ですが、何時までも続くとも限らない、明日死ぬかも知れませんから。

No title

2019年05月24日 23:24

こんばんは。

宅建を受けたいな、と思って試験勉強をしていますが、取れたとしても不動産業者として他の方の仲介や売買に携わる事は無いと思います。

宅建資格や業者資格が欲しいのは、楽待でもishi.様のブログでも以前愚痴った事のある、現入居者さんの勤め先(法人契約者である不動産会社)が供託する云々と内容証明を送って来たりという騒動の際、逃げ回った挙句退去立ち合いはしたくないと言い出した仲介不動産会社に、これ以上手数料を払う気持ちになれないというのが大きな理由です💦

そして、今後買う予定の築古アパートの仲介手数料や広告料を払わずに済ませたいという事もあります。

戸建ての実際の退去の時は、その戸建ての売主でもある以前管理もして貰った不動産屋さんにお金を払ってお願いするつもりです(>_<)

今の仕事が終わっても、インテリアコーディネーターを細々と続け、ハッピーリタイヤは75歳を過ぎてからにしようと思っています💦