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新築崖の上の買いた病の恋・似て非なる投資家

2019年 03月19日 13:25 (火)


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こんにちは。

春は確定申告と花粉症、5月は、市県民税やら固定資産税やら税金が押し寄せて来る、憂鬱な季節です。

ある程度の規模や保有種別で税金の重みが変わりますが、手取りの所得が4000万を越える辺りから、諦めに似た感覚で払うしか有りません。

節税も大切ですが、税金だけは穴が見つからないですね。


固定資産税も、登記上店舗になっているRC商業ビルなんて、同じ規模、地域の住居系ビルと比較するに商業ビルは税コスト嵩みますね。


いきなり、本題からズレましたが、税の事は又の機会に書きたいと思います。
今日は、初心者にも有用かと思える築古戸建ての即転売ケースと、崖の上に建てる横浜系ウンコ新築物件を取り上げ勝って気儘に自論を展開致します。


一般の方がプライスミスの物件を購入する、または、任意売却かどうかを知るヒントを少し書き綴っていきたいと思います。

以前にも言いましたが、皆さんの情報収集方法と、僕の其れに違いがあるから市場より安く買えたり、不動産屋だから安く買えるか?
全然違いは無いと考えています。

何故違いが無いかを、実例を交えお話したいと思います。

去年のお話ですが、中古住宅で相場より2割程安い物件が、一般的な住宅情報サイト1社限定で、専属専任でアップされました。 この時点で、情報は一般投資家さんも、業者も変わりません。

築古中古市場の2割安は業者にとって微妙な感じで、旨味が有りません。

この時点で、一般投資家に有利です。

僕は、全ての可能性を考えますし、ドミナントなので地域の人気学区2や公園、地域の平均年齢まで考慮し購入致します。
その代わり、自分の買う地域以外では市場の半値でも触手を伸ばしません。

今回の物件スペックは築30年3DK、整形地 地元の分譲会社施工で当時としてはお洒落、人気学区。


1400万で、市場の8掛け程度です。
何故売れないか? この物件は、埼玉某市ですが専属専任は港区の業者です。

この時点で、我々はプライスミスか任売かなと、見ます。

且つ、レインズから業者を名乗り資料請求しても、貰えなければエンドの両手しかやらないスタンスです。


任売にありがちで、業者に売るのは駄目って事になります。

この時点で業者はアウトです。
その中でも最も市場で売れない理由は、情報の入り口が一か所限定なので知れ渡らない、専属専任の業者の情報元の弁護士や、その他から仕方なしにやっている。

売主から手数料が薄利で、実質片手、買主しか見込めず面倒、広告費も先行出費で掛けたくない、なので、売れなくてもいいとのスタンスです。

僕は、ポータルサイトから個人でも、問い合わせしましたが、案内渋っていましたので、とことんヘリ下り、今にも買う勢いの自宅が欲しくて1年探していたカモを装いと暗にウブなお客で楽チンな客を思わせます。

こんな感じだと、都内から鍵を持って案内下さいまよ。

この時うるさい質問したら売れましたと言われお仕舞です、そんな業者は業法違反だから悪いのは業者だ嫌だとの声を上げる者は一生クソ安いお得な物件は買えません、買えるのは新築のゴミ物件横浜の崖の上位でしょうね。

其れはさて置き、安く買う事が先決でクソの役のも建たない矜持などは塵箱に。

現地で話を聞くに、任売なのは百も承知ですが我慢で聞きます。


説明では、現況のまま取引。

今回はその場で、ローン無、瑕疵担保無、測量無で、一切面倒な客ではないと主張し1400万にて決めて戴きました。

当然、勝算が有ったので満額で買いました、単純に此のエリアのエンド売値が確実に見える事と、都内の業者による誘導的プライスミスで損はなさそう、即転売でも利益が見える事の確信。

プライスミスは瞬時に消滅ですが、業者の対応、思惑によって一般投資家が有利な事も多々あるので、兎に角、無駄な鉄砲撃ち、スキルを上げていく事が吉だと思います。

今回は任売で業者は不可、エンドでも他業者客付け不可、面倒な客不可、楽チンポンな客以外はロットが小さくヤル気が起きない都内の業者が預かる埼玉の物件との事が歪んだ値付けの要因。

問い合わせ時の業者の横柄なファーストタッチで切れる人は終わっています。

結果、購入物件は賃貸と中古住宅として同時募集しましたが賃貸と売買で多数申し込みが多数ありましたが、結果、現況渡しで1900万で1か月後に売れました。

同じ事が出来れば、皆さんも何のコネも無く400万粗利を手に出来た事例です。

肝心な事は、相手の気持ちを汲む事です、安い値付けは本来業者は百も承知なのです。

業者で純粋に値付けを間違える馬鹿は、何処かで抹殺され退場しています。

上述の思惑で、幾らでも良いが主眼は両手でしか御座いません。
況してや、業者に生意気に面倒な言葉ですと『僕宅建持ってるんですよぉ~』って暗に騙されませんよって、圧を掛ける者は最悪の結果しか御座いません。

引っ張るだけ引っ張り、最後は売れましたと業者の玩具にされましょう。

実際、僕はこの立場ならそうしますよ。

売主案件は横柄に、買主案件はへりくだるのが鉄則。

抜け目のない交渉ってのも当然、時には御座いますが、売れ残りの物件を安く買った処で又、売れませんし資産性が無いとの証左です。
慰めになるのが利回り30%とかCFで稼げる物件なだけとの事。


抑々利回り星人と僕の資産棄損の無い物件は不動産投資の中でもジャンルが違います、大別するに下記3例。

1・利回り星人で地方の人口減少地域のRC物件や群馬方面等は、資産棄損度外視で短絡的なマヤカシなCFを追い求める者で、
横浜や横須賀の崖地の『新築投資家』は罰ゲームなドMなピーターパン。

2・利回り以外の堅実な普通の物件を買う者は、確りとした医師、高属性、地主。

3・利回りと資産棄損の無い好立地、人口減少が2045年でも無い地域の景色良好物件安くを買うのが最良の投資家。

同じ不動産投資家ですが、違う投資家とも云えます。

各々の立ち位置で、見える投資は違いましょうが、3の投資を実践すると1はクソ程の価値が無いのが理解出来ます。

では、此の辺で云いたい事を云ったので終わります。

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Re: rinngoさん

2019年03月21日 11:44

コメ有難う御座います。

リンゴさんは、確か丸の内線の内側の都心の都心でしたかね。

都内の其の地域は別格な話しとは、ご自身が一番よく理解されてはいましょw

お金持ちは其のあたりが堅いですし、子供には其の地域を残したいなと思いますし。

Re: 恐妻さん

2019年03月21日 11:35

色々と、自称成功大家が多いから、不動産屋も大変だし
面白い商売ですね。

あり得ない方の集まりだしw

がっくり

2019年03月21日 00:43

「ゴミをいくつ集めてもガラクタにしかならない」、という有名なフレーズを改めて思い知らされ崩れ落ちる図 _| ̄|○

2019年03月20日 18:40

こんにちは!

「僕宅建持ってるんですよ!!」で笑ってしましましたwww
「これから戸建て投資を始めるところで、良い物件を探しているのですが・・・中々私の眼鏡に叶う物件が無くて・・・」
「もちろん現金です!!500万円程度で高立地、入居が楽な物件で、初期のリフォームが少ない物件を買いたいと思います。」
「最近の業者は探す気も無いようで・・・中々情報を出してこない!!(怒)御社には本気の対応をお願いしたい!!」
などとおっしゃるお客様が来店され、30分経営方針を演説して帰っていきました・・・汗

もう末期なのかもしれませんね・・・

Re: hideさん

2019年03月20日 14:03

面白いなら幸いでした。

今後も、好きには書いて参りたいとは思います。

暇な時には覗いて下さい。

Re: kazuさん

2019年03月20日 14:01

このメンツの凄さを知らない無知ですw

抑々、未だに他の人のブログを見ても居ませんし。

粛々と好きな事を書くだけです。

此処では退場は無いでしょうからw

面白いです

2019年03月20日 01:02

心底面白いです。
いつもありがとうございます。

こんばんは!

2019年03月19日 22:30

相手の心を見透かす洞察力流石です!

ishiさんの過去コラムもまた読める事になったのは本当に嬉しいです!!

プロファイルシリーズも好きです!!
正に全て見透かしてるんだなって云うのが伝わって来ましたし、プロファイルを聞いてみんなが納得してたのを覚えてます^ ^

このメンバーで8位はグッドポジション

2019年03月19日 21:54

このメンバー、、有名な方逹多いですね。
ishi節炸裂してます。

Re: mitsさん

2019年03月19日 18:42

ランキング8位が凄いのかは知りませんが
有難いですね。

ホント税金は困るw

・・・

2019年03月19日 13:53

こんにちは!

碇シンジの次はピーターパンですか?(´⊙ω⊙`)

ピーターパンの世界に入り込み夢が冷めるまでもともとネバーランドに住むピーターパンに家を売るつもりでした。

冗談はさておき、(本気ですが)

僕は自己分析では1.2.3.全部に当てはまります。

凄く面白かったです。勉強になりました!

あっという間に

2019年03月19日 13:48

ベスト10クリアですね、
おめでとう㊗️㊗️
税金は有意義に使って欲しいですね〜w