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3点ユニットの考察から視える考察。

2019年 06月04日 13:15 (火)


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こんにちは。

今回はリンクの方のコラムを見まして思う事が有りましたので便乗します。
楽待 ゆたちゃんさん

此方も併せご覧下さればとも思います。


さて、3点ユニットバスって意外に嫌われている事も聞き及びますが、実際に僕も保有して居ますので其の事を記して行きたいと思います。

3点ユニットバスは、2棟其々期間20年保有しています。
1棟は鉄骨3階12部屋18㎡程のワンルーム、1棟は木造2階10部屋35㎡の2Kの間取り。

上記の物件は借入も在りませんが、保有物件の中でも其々上位に親孝行に安定して稼いでくれています。

20年所有中の平均稼働率等は出してはいません。
出さなくても気にならない位に継続して満室状態だからです。

抑々、今、全保有物件は満室です。

なので、稼働率云々は気にした事があまりない。

運営の着眼点は其処では無い。
安くて良い場所、賃貸経営するに最適な環境の場所を買えれば其れで善い事。

築古はランニングコスト云々も御座いますが、上記物件は其々27年程度。
木造は今年外壁塗装をしましたが、鉄骨3階はタイル貼り、屋上防水含め未だに何も大規模に出費は無い。

また此の物件、20年で家賃下落が多分4%程度で、直近は少し上げた部屋ばかりです。

3点だから競争に負けるか?
絶対にとの言葉はあまり使用しませんが、関係は極々微小な事柄かと。

また、運営に秘密も無く、全て日本人で、人口構成比率に則した年齢層が入居している感が御座います。
脱線しますが、外人入居者論争も在りますが、日本の其の地域の外国人比率を越えなければ単純に悪い事では無いし、外人に特化しスキルが有るなら其れは其れ。

3点ユニットで2Kは確かにレアな感じは在りますが、住んでる方々は1/2単身者、1/2は2人での入居。
部屋の間取りも洋室6畳、和室6畳、K4畳で、内装の拘りやステージング等意味の解らない事は一切して居ません。

徘徊して見まわすと、ステージングやらナンチャラとか云いますが、翻り、其の事は駄目な物件と同義で、競合過多な苦戦しているとの事以外にしか聞こえず、自身の経験として、そんな恥ずかしい事に講釈垂れ、金を取る輩には気を付けましょうって思います。

抑々、メンターや横文字を多用する者は馴染めません。

正直、僕は専門家ですからステージングなど簡単に出来ますが、自己の物件には必要として居ません。

必要としない物件と地域にしか投資をしないからです。

ステージングを必要として、其処にスキルを賭ける方々も悪い事では在りませんが、入り口と出口が違っている感も否めず罰ゲームを態々拾い上げる事は無いのではとも思いますが、資産価値の低い所でキャッシュマシーン制作ならば、出来得る範囲でしないとキャッシュが得られない事なので合点はいきます。

要は、小手先の運営を一所懸命に考えるか、一気に大金を得る感覚の運営方針かの違いとの意味です。

買って即、含み益な物件さえ買えれば、入居率が2/3でも資産棄損は在りません。

小手先の運営は安く買えさえすれば、家賃を少し下げれば満室にはなってしまいますし、其の事で年収が落ちても資産棄損が無い、逆に含み益が有れば気にもなりません。

運営スタート時点で、資産棄損しかない多くの新築は、運営を頑張るのがセオリーでステージングも多用投入でしょう事は、資産毀損しているので運営に力点を置かないと死亡する、其の為に、Wi-Fi無料、宅配ボックス等々、入居者様々の感なのでしょう。

僕の物件は一切Wi-Fi無料も無い宅配ボックスも無い、オートロックも無い。
家賃も相場か逆に少し高いかとも思います。

僕の賃貸経営は世間と真逆ですが、上述の世間一般に云われる事が嘘では無く、或る意味本当でしょうが、間違った地域に間違った値段で購入したらば、宅配ボックス等々上げ膳据え膳の事かとも思料出来るとの事かとも思います。

僕は不動産屋ですから資産棄損を最も嫌う事と運営に時間を割きたくない、其の事因りは安く買う用法を考える事に時間を割く。

以前にも記しましたが、時間軸と効用です。

物理的な運営に時間を割く事は可視化ですが、安く買う事に重きを置く事は夢想です。
夢想している時間は勿体ないですが、一発で1億の物件を8000万で買えれば直ぐに時間的な事は吹き飛びます。

やはり好きでは無い言葉に、可視化とかが在ります。

自己が何者かを知らしめる事が出てしまっています。

失礼ですが、サラリーマン根性丸出しでも悪い事では決して悪では御座いませんが、可視化が素晴らしい事では無く、当たり前すぎるとの事で、ご飯は箸で食べる事くらいの造作も無い事を宣って居る程度では、其の程度でお仕舞との事かとも思います。

長くなりましたので纏めます。

3点ユニット自体がデメリットでは無く、其の教えを信心する思考がデメリット。

では終わります。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: 地主さん

2019年06月05日 10:21

正直、自分で書いていて、書いた結果のイイねの支持を観ましたが通常と変わらず⁈

違和感ですねw
此の用法を出来得る者は日本でも少ないとは思います。

心粋をかって頂いたのかとは思いますが、抑々、其れ自体が駄目だと常に云ってる事。

要は、地主さんのしている事も、僕がしている、しない事に変化は無い。

自己に理解を持ち伸ばす処が見えるかとの事で、用法はなんでも正解でしょうが、其処を拘っていては本末転倒。

根っこの問題なのですねかね~

ステージングやリフォームの効用

2019年06月05日 04:07

こんばんは!

僕も好立地を保有していますがそれでも建売アパートとバッティングや築年による競争力の衰えは感じます。

それをも凌駕するほど安く買えば楽に回すことは可能であることは間違いないけど、僕にない能力として試しに色々試みているのが今な気がします!(本当は家賃下げれば良いだけですが)

やっても当たる時と当たらない時があるように感じ、最終的には立地と立地に見合った条件で勝負が1番かとも思います。

何が言いたいかというと、何でもかんでもステージングやリフォームの効用に頼るのでは運営力はつくけど、肝心の立地や買値のブラッシュアップにならないのかもと思います。

寝ますzzz

Re: ゆたちゃん

2019年06月04日 23:20

ネタを頂いて事後承諾ですみませんm(__)m

とりま、ネタバレしないようにと思い、あくまで持論を展開しましたが、地方のキャッシュマシーン作成は装置たる建物が働くのだから確り見直しな事は同意です。

資産価値の在るで在ろう首都圏なのに態々高く買い、利回りを落としステージングするのなら、そもそも、安く買い、苦労の無い場所が命ですとの事ですから、地方都市はまた別の用法が在るのも当然。

ゆたちゃんの次回も楽しみに拝読させて頂きますね。

3点式でもぜんぜん怖くない立地と物件である事が本当は重要ですね…

2019年06月04日 21:47

ishiさんこんにちは、

今回はブログネタとして取り上げて頂きありがとうございます。

リンクも貼って頂き嬉しかったです。

ishiさんの3点式ユニットに手を付けずとも満室稼動できる立地や、

資産価値が毀損しない好立地の戦略には、

私にとってはまだまだ学ぶべき点が沢山ありますし、今後の私の課題となると感じています。


今回のネタ元となった私の物件は田舎の郊外物件で2LDKと3DKの間取りのファミリー向け物件なので(その代わりに車での交通アクセスは良い)、

今までやった事の無い大掛かりなトイレの分離工事を行いました…

それでも売主さん(千葉の方でした)に物件価格を大幅に安くして頂いたお陰で、

思い切って工事した甲斐もあって何とか現在も満室稼動しており、

稼ぎ頭の孝行物件となってくれています(土地と建物の資産価値は現時点でも物件購入価格と改装工事費用よりも安くなってしまっているので、資産価値は見込めません…)。

地方特有の高い投資利回りと自分の資金だけで細々やっているお陰で、何とか生計が成り立っています…

Re: まっすーさん

2019年06月04日 21:21

ワンルームは駅近くなので礼金1取ります。

2Kはタイミングですかね~
駅には15分ですが、役所、病院、警察署、買い物、全てが5分以内なので、逆に、半端な今の時期でも取れたりしますし。

一年に一部屋は空かない、2年に一部屋位の感じな場所ですし、空き地が無いから新築も少ない。

Re: naomさん

2019年06月04日 21:14

不動産は立地でかなり助かります。
立地が良ければ、相場以上に高値は在りますが、悪いとまぐれで高値は在りません。

更新の件良かったですね~
高く借りても、意外と値下げを要求は無いですから大丈夫でしょう。

立地や環境に満足している証拠かなと。

No title

2019年06月04日 19:12

いつもブログを拝見させていただきありがとうございます。よろしければご教授いただきたいのですが、三点ユニットの物件は礼金を取れていますでしょうか・・?私の経験上、三点ユニットでも困らない部屋は礼金が取れるエリアが多いので、質問させていただきました。

No title

2019年06月04日 18:51

こんばんは。

そうなんですよね💦立地が良かったり建物自体に魅力があれば、お化粧は要らないんですよね💦
若い美人なら、粗末なお洋服を着てお化粧していなくても周りに人が集まりますが、そうでない人やそれなりの人は、必死でお洒落したり、お化粧したり、自分磨きをしたりで頑張らねば、です(苦笑)

元々魅力的な原石を探して、そしてそれを磨いてみたらきっと楽しいだろうな、と思っています。

丁度先日相場プラス2万で借りて戴いている区分が今年9月で2年になるから、と仲介してくれた不動産屋さんからお電話があり、次の家賃は?と訊かれたのでドキドキしながら同じで、と答えました。

最近相場が下がって同じ団地ではうちのより広いのに88000円とかで何軒も出ているので、差額32000円💦
本当にドキドキです💦

もし更新して戴けたら、何かお礼をしようかな、と思っています。(共働きの方なので水周りハウスクリーニングとか)