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任意売却・競売・今と昔。

2019年 06月10日 12:15 (月)


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こんにちは。

今回は、表題の事を綴ってい行きたいと。

任意売却、任売って云うヤツですね。

アベノミクス効果がでる前の10年前くらいから景気が持ち直し、また、利回り物件は任売しないでも市場に出せば即売れ、高く売れる事が多くなり、今時、任売なんて言葉自体が死後です。

景気が良い時に任売や競売に参加する事の意味は全く無い。

競売で買う事の利点は高値を入れれば絶対的に買える事。
此の事以外に他在りません。

業者で競売好きな人は未だ、競売に参加しますが、上述の様子を知って居ように、不思議に思ったのでお聞きしますと、落とせば買えるからとの事。

要は、良い物件でも仲介業者持ち込みなどの物は、浮気され明日契約でも他者に攫われる。
確かに辟易します、ブローカー的な業者含め仲介には。

バックマージンで繋がっていても、選り良い条件の者に寝返ります事が習わしな事なので、最後は安いとならなくなります。
此の会社は仲介と対峙しながらも、競売でも物を集め売上を維持しているとの事。

また、今は任意売却って少ない。

抑々、昔は面白い物件が相当に有りましたし、本当の任売の旨味でした。
20年程前に買った物件の多くは任売しか在りません。

市場に出て居ようが何だろうが、買い手不在で別件で溢れ任意で買い手が出ないと競売です。
競売も今と違い、当時は、反社のオンパレードで手を出すのは危険でしたが当時は、今で云う処の1億の物件利回り10%の物件が3500万とかで落札です。


私の保有実例で、平成11年頃購入当時、築6年程のワンルーム12世帯/重量鉄骨、価格折り合いするのに3カ月くらい当時利回り13%程で6500万で買いましたが、売主は今は無き上場の○○○○マンションシリーズの有名デべでした。

時が経ち、購入したい物件も在り、また、資産入れ替えの為に数年前、此の物件を売りに出しましら8400万で数本買付けを貰いましたが、結局購入予定の物件が流れたので、8400万も売却契約の数日前に売り止めにしました。

此の様に在り得ない金額で買える事を任売、競売と云います。

今も昔も、任売は此の最低価格を基準にして居ますから、其れより高く買ってくれる人を探す手段との事。

しかし今は、競売の落札価格がエンドの其れか、其れ以上の高値。

任売の意味が在りません。

当時は弁護士交え手探りで任意売却をして居ましたが、今は全て経験に基づきシステム化されています。
今の任売は弁護士案件になったら、子飼いの仲介業者が懇意の業者や一般人に声を掛け期日入札をする事が多いです。

20数年前は誰か一人が手を挙げたら時間は掛かりますが其れで決まりましたし、競合も少なかった。

当時、此の状況で買えていると、今の現状の任売、競売は阿保らしくなります。

ですが、お付き合いも在りますから、此の数年で話が在る時でも必ず参加は致しますが、絶対に落札出来ない金額で、尚且つ、5人入札が在ったら4番手位の位置を目指して入札します。

とんでも無い安値だと、声が掛からなくもなるからです。

時代は巡りますし、弁護士の子飼いの仲介業者は変わらない事も多いですが、また景気が悪くなったら安値で拾える事の種撒き。
ボス弁が引退やボスの紹介なら其の不動産屋を使う弁護士も多いでしょうから情報は舞い込み、継続して付き合う事にメリットが在ります。


競売専門を謳うコンサルも居ますが、今は学ぶべきこと等は皆無ですし、未だに競売で安いく買える地域って、当然過疎でしかないのが現実で素人は怪我をしましょう事。
競売の事もネットに網羅されていましょうし。

また、今は法整備もされまして安全性が高くもなりましたが、翻り、其の事は参入障壁が低くなり誰でも買えるとなり、誰でも買えるなら高くならざるを得ない。
競売で買う事のメリットは絶対に買えるから、落札さえすれば。

値段に係わらず相対取引で性格の悪い人は、お金持ちでも高属性でも、良い物件は買えませんから、相対取引の歪みを捉えられず安くて良い物件を逃がし買えない事に腹を立て、自己の裁量で完結し得え、間違いなく買える競売に安易に走るのでしょうが、其れ自体も其の人の用法ですが、其の結果は、決して安くは無いのは明白でしかないとの事です。

事例ですが、数年前に競売の向いの住宅を購入しました時の事で、其の後、競売に同じスペックの向いの家が出ているのを知りましたが、其の時の最低売却規準価格が800万でしたが、私が買った向いの家は700万でした。

此の様に、最低基準金額等も当てにせず独自の規準を設け買う事を決める事かと思いますので、コンサルで今時、競売専門を謳う事自体がズレては居ましょう。

此の事例でも理解できるように、任売も今は安い事は無いので、今時任売、競売で買いましたは、高く買いましたと同義です。

今も、安く買う方法は在ります。
其の事を思索しないとイケない。

其の事はネットには書いて無いでしょうが、誰でもタイミングが合えば買えるでしょう。
態々、苦労してゴミ屋敷を買って綺麗にするのも一つの用法ですしが、端から綺麗で手間いらずの物件をゴミ屋敷以下の値段で買う事が本来最良。

景気が悪くなったら、相対的に物件価格は安くなります。

平成11年当時、築6年程度の物件でも、上物の値段を1円とし、其の価値を棒引きし差し引いた土地値以下で取引されました。
所詮、上物はゴミなのです。


勝手な自論でも在りますが、事実で実例です。

常に云いますが、装置産業の上物を活かす事と土地に重きを置く事では全く違う用法を用いらないとイケないし、同じ不動産でも収入と資産との違いとも云えます。

装置で稼いだ金を銀行の通帳に数字が印字され初めて資産となるか、買った瞬間に借入をして居ても余り在る担保評価が在り資産となっているかの差です。

目指す事の違いで、買う物件や地域に差が当然に出ますが、同じと思って居る人も多く散見し其の事で、今後景気後退したら自身が任売の憂き目に遭うかも知れない事を理解しないとイケません。

では終わります。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: mitsさん

2019年06月12日 10:57

昨日は愉しかったです。
上手いとは思っていましたが、麻雀でもゴルフでも叶わないってwww

パターも麻雀もバカは下手だと云いますから練習致します。

バブルの時流に乗り今も生き残るって本当に凄い事なのは、先輩をみて思います。

今は、僕含めダイナミズムに欠けますね~

事件屋

2019年06月11日 23:10

昔は弁護士案件で美味しい競売物件があったそうな。弁護士の下に事件屋なるものが
存在して彼らが取得し利益を出したとか聞くな。
隔週で土曜日にセミナーやったからって
儲かる物件が出るわけないじゃん!
ゴルフ日和だったね!笑笑

Re: akbnさん

2019年06月11日 22:53

こんばんは~

今日は楽しいゴルフになりました。
八王子さんはゴルフやりますか?
ヤるなら今度遊びましょ~

本文は個人を指すのはアレですが、その方が信じる道は、誰にも邪魔立て出きる物では在りませんが、巻き込んだ他人が幸せにならない洗脳ならば、お節介ながら駆逐したいとの事で、今後も、お節介的ブログを発しますw

なるほど

2019年06月11日 08:00

件名のセンスの無さ、ご容赦下さい、、

競売への違和感で、競売を教えますスクールが何故あるのか疑問でした。

競売で成功した成果発表
競売代行業

この2つは何となく理解できたのですが、競売スクールを不動産業者が主催しているのは、何となく違和感でした。

世の中いろんな人がいますね

浅い感想ですいません
またじっくり読み返してみます汗

Re: 地主さん

2019年06月11日 07:20

税理士は曖昧さを嫌うのでしょうかね~

いつも云いますが行ないは鏡ですから

競売が好きな人は争いを解決する事に達成感が合ったりするのでしょうが、其れでクソ安い時代って15年前の事。

全てを自分で行う人=他人を信用しない人って事と同義かと。

その様な人は明らかに好戦的な性格=相対取引には向かず、仲介に嫌われる。

こんな事が透けますね~

とりま、仕度してでますね!

たしかに

2019年06月10日 21:55

こんばんは!

僕の知り合いの税理士は競売でしか買ったことがありませんが、そこまで安いわけでもなく、埋まらないし、面倒起こるし、大変そうです。汗

『一般市場で安く買えないから競売ばかりやる』
という提言にハッとしました。

確かにそんな人もいますね。

僕は初心者よりは安いくらいでしか大きな物件買ってないですけど、それでもワザワザ難有り物件を競売で買おうとは思えません。なので競売チェリーです。任売はありますが。。。

逆に、だからこそ競売でという人もいるでしょうが、理想で言えば、一般市場では絶対買えないような超優良物件を激安で買えるなら競売オケでしょうか?

競売物件より安い向かいの物件。カッコいいっす。(`_´)ゞ