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瑕疵担保責任の実態。

2019年 06月12日 20:20 (水)


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こんにちは。

今回、たまには少し為になる事柄でも綴っていきたいと思います。

皆さん良く、瑕疵担保責任の有無をお気にさすっているのは、とても重要で理解も致しております。

単純に、建築素人、土地素人、目に見えない瑕だから至極真っ当な権利主張でも有ります。

今回、事例を踏まえ少し瑕疵の怖さをお伝え致したいと思います。
色々と危なっかしいお話しが御座いますが、他社の既に倒産した建売分譲会社のとある、建売分譲地のお話しです。

その会社が販売した、7年程前の川○市の全7棟現場だと思いましたが、用地仕入れでバッティングしたのと、社長とも懇意にしていたので詳細が知り得たのですが、地中に2m位の厚みの層で産廃のガラが入っています。

当初の売り出し情報としてはガラあり、瑕疵担保免責、期日入札方式。
当方も当時勤めていた会社にて、入札参加しましてガラ撤去に600万~800万と見積もりを踏み、売値から逆算して買値をハジキ金額提示、結果負けまして買えず。
落札が、上記の会社です。

落札値が当方より1000万も高いので強気だなと思っていました。

気にはなっていましたが、その後落札した会社の仕入れ担当者から連絡が有り、相談が御座いました、内容は地中ガラ撤去せずに上物を建つ地盤補強の工法を教えてとの事でした、僕は建築に詳しく、以前から仲良くしていた人なので相談が有ったのだと思います。

その時は何も気にせずに、快く教えて差し上げました。
後日聞き及び驚きましたが、上述の仕入れた販売不動産に、教えた工法を用いガラ撤去しないで地盤補強とし、上記の土地に建売を建て、10年保証も取り付けられているとの事。

注文住宅で、ガラ撤去出来ない時の地盤補強工法なので、注文者が納得しているなら良しですが、今回は完全にガラの事は買主に一切の説明せずに新築建売を販売しています。

そんな事を平気でしていた会社なので倒産しましたが、一時は埼玉、東京で支店が5店舗程で年間100棟以上を10年程継続していました。
其の地盤補強工事の具体的工法は敢えて書きませんが、通常の鋼管杭や柱状改良杭では当然御座いません。

これを踏まえ、僕は埼玉の平野部が商圏エリアでして、例えば従前の姿が田んぼの地目ならば例えガラが見えなくとも大抵の埋蔵量が推定出来ます。

従前が田んぼの平地ならば、道路より1m程下がった所が当時の田の地盤です、此れを埋め立てて造成する時にガラをブチ込む事が多々有りました。

なので、埋蔵量は1m以下な事が推定出来、瑕疵担保を外しても、推定撤去費用が算出出来るので、リスク低減となり得ます。

当時の東京オリンピックや首都高造成時の産廃は埼玉のとある地域に、田んぼ埋め立て時に紛れ込ませ造成しています。

2018年の3月頃に埼玉の有る所の土地を900坪仲介し、最大手の分譲会社に納めましたが、ガラが900坪満遍なく入っていて撤去費用3000万でした。

当代の地主さんは、ガラの存在は知らず、相続で手放す土地でしたが、先代が田んぼを都市化に伴い、近くの不動産屋の計らいで格安で埋め立てし駐車場としていました。

その時にガラを入れられたのですが後の祭り。
予定金額を3000万ショートしましたが、売って終わりで何もならないと嘆いていました。
平坦な地域ならまだ、上記の様にガラの層が薄いので我慢出来ますが、危険なのが雛壇造成地で、層が10mとか有ったりするとお手上げです。

起伏の有る、川○市の北の方での事ですが、10mガッツリとガラで売値より撤去費用の方が高い事が有りまして笑えましたが、相場より3割引きの納得済で個人の方が買ったとの事です。

色々と端折って書きましたが、最悪の事例はガラの上に地盤補強して検査合格させ、10年保証も付いて安心と思って建売をローンで買われたお客様です。
直接は存じ上げませんが、その近くを通る度に思い出し本当に気の毒と思います。

ですが、正直こんな事例は埼玉で沢山見てきましたし、今は殆ど有りませんが30年前の200棟の造成地で全てガラの地区も有ります。

知らなて心配するに、例えば読み手の自宅の範囲で、上記踏まえガラが入っていると想定を為す場合、周辺を見渡し平坦な従前が田の地目が1mがガラ層となり、撤去も60坪で80万前後ですからリスクは見えます。

ですが、アパート用地ですと300坪とかですから400万とかの爆弾が内在しているやも知れません。

知らぬが仏で、僕の物件も当然ガラのリスクは有ろうと思いますが、幸い平坦な地域にしか無いのでリスクが自分なりには見えてはいるつもりでは有ります。

そんな事で皆様も瑕疵担保が有っても、地中リスクは見えませんので、瑕疵担保付でも安心できるのは期日の最長2年とかの範囲に知り得た時ですから、神経質になるなら土地の空いている所にSS式ボーリング調査入れるしか御座いませんが、僕ならその様な提案の買主さんに売りたくないのも本音では有ります。

なので、お金儲けしたいのならやはり、大らかな気持ちで知識を蓄える事が肝要かと思いますので、為になるかは分かりませんが、事実を記しました。


此の事を捉え、用法は二つ。

一つは怖いから徹底的に専門家を使い買う前に調査依頼し納得の行く物を買う。

一つは怖いが想定が出来得る良い事を聴いたと捉え、上手に渡り歩く。

何方に自己が分類出来るかで投資結果は観えます。



今回は土地の瑕疵担保リスクでしたが、気が向いたら建物の瑕疵担保責任も徐々に記していきたいと思います。

アーカイブ再編、終わり。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: akbnさん

2019年06月13日 20:44

因みに、川口市はガラ率高いですからね!

本文は川口の安行原です。

高度経済学賞成長やら政治やら何でも知らないと不動産屋ヤれないんですょ~w

性格は悪くても大丈夫。
学歴も無くてもw



恥ずかしながら

2019年06月13日 19:11

ガラが地中に埋まっているなど、恥ずかしながら全く知りませんでした、、

不動産の知識というより、高度経済成長期の社会問題だと思うので、教えて貰って有難いです。

奥が深いですね、不動産の世界は

Re: naomさん

2019年06月12日 23:50

神奈川も同じですよ。

山を切り崩し一緒にガラ入れたり、ガラを取る作業を見ると面白く、お菓子のゴミや
自転車、バイク、アスファルト、植木、電柱等々・・・・・

地上の物全てが地価に存在する不思議。

知らぬが仏です。

建売も現代でも此の状況で、去年に売った大手の業者は駐車場部分にガラを満載に移動していますし。

家の下だけ綺麗にして後はコンクリートで多い、瑕疵担保の存在を知らずに10年は終わります。
責任は問えない事が多いでしょう。
駐車場部分はガラの調査しませんから知らなかったで済ませる。

怖いですよ不動産ってwww

Re: 地主さん

2019年06月12日 23:43

取敢えずはドミナントと土地、地理的な考察、歴史的推察が出来れば
眼に見えない事でも見えるとなりますが、みを以って経験するには
時間とお金が掛かる事ですから、やはり此の事は業者に分がありますね。

地主さんの物件の事もアレですが、此方の方でも夢幻が又違う三為に売って其の会社が相当にシコってますね。
夢幻も然る事ながら、歴の浅い三為は時間の問題でしょう。

銀行は長期に組み替えしないから、最長2年で資金を返す事が業者の使命。

なので、2年の期日が迫っているのでしょう。
多分限界まで安くしても売りたい事でしょ。

今、相当に買える方が居ないのも事実なのですね~
愉しみですねw

No title

2019年06月12日 22:41

こんばんは。

埼玉のお話ですが、他の場所でもきっとあるのでしょうね(>_<)
建物は一度建ててしまうと、壁の中は剥がさない限り分からないと聞いたのですが、土地こそ一度上に建てたら分からないだろうと思うので(ishi.様は推測出来るというのがすごいですm(_ _)m)ロシアンルーレットをする感じになってしまうのかも…と思いました(>_<)

だからこそ

2019年06月12日 22:25

こんばんは!

地中埋設物は、ホント怖いと思ってます。

僕は素人が瑕疵担保免責で安く買おうとする流行りには大反対でしたが、それはあくまで序の口だとも思います。

それとは別に建て替え時に顕在化する恐れや、市場の変化をふまえて、

購入時の安易な将来建て替えでウハウハ的なものには反対です。

この考えもあって僕は売却するのもありますね。

買えるだけ、買いまくって将来は建て替えれば良いやとか、その時には適当な額で売れるだろう的な考えは僕には出来ず、自分が自信を持って売れる間に売る。
建て替えで、将来、ホントにヤバいのが出て来ても大丈夫な財布状況以上には保有しない。色々考えてます〜

明日は、
一年半年越しのヤツ、決裁者がわざわざ来るらしいっす。笑
買うかも分からないから悪いから来なくて良いと言ったのにw
どんだけケツに火がついてるのだろう。汗