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区画整理の悪夢

2019年 06月21日 13:14 (金)


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こんにちは。

今日は時間の関係でサクッと実例を。

表題の様に区画整理地の事です。

僕は、区画整理地が好き、駅が近い事も好き、前面道路が10m以上が好きで此の条件の物件以外は買いますが保有はしません。
此の3項目に合致する物件は総じて相場以上の高値で取引出来ます。
一本入り全面5m道路の土地が坪100万でも、近くの20m道路は130万以上で取引される事が多いです。
同じ用途地域でも此の差が出ます。

要は、視認性の在る場所は事業を成す人が求める特徴が在るからです。
其の場所に当時HMに騙されて単なるAPを建てて、相続で受け継いだ遠隔地の子息は手放します、しかも悪い事にド素人は自分目線で20mも在る道路で、駅へのメイン通りで車の往来が五月蠅い場所は、安いとの錯覚でしか見ないので此のギャップで更なる安値誘導を仲介が為し、我が手に墜ちる時は有難いの一言でしかない。

此の様な小話も実例ですので、好き好きで狙い目です。

では、本題の区画整理事業の事を。

一から話すと一冊の本が書けますので説明は割愛します。
要約すると、10年ほど前の区画整理地に10数棟の建売が在ります。
此の業者は地場で最大手、関東でも有名なサッカーのスポンサー企業が売主。

此の建売に嫁さんの知り合いが住んでいて其の時の会話です。

嫁さん「○○さんの家が区画整理終わり、10数件で何やら揉めていて測量して分けるとか云ってたが何なの?」

僕「あー最悪な事だよ、話すと長いが要は土地が共有でマンションの地べたみたいになっているから、ブロックが在る部分で分ける作業をするんだよ」

要はそういう事なのですが、此処で10数件の者が理解するまでに1か月以上、業者や測量、司法書士の手配で1か月、費用が決まり説明に1か月、実行から完了まで2か月で5カ月から1年掛かる場合もある。

此の中に基地外が居ると話が中座し一向に埒が明かない・・・・。

で、此処の場所に一人ヤバいのが居て話にならず金も払わないとの事だし、理解、解釈も出来ない知能の様子。

最悪ですね。

売るに売れない者達を道ずれに自分勝手な者の振る舞いで、得てして此の様な者は破産とかもする可能性も多々ありますし、そうで無くとも、今迄知らなかった隣の当初の借入迄知り得る事で思う処も多いとも思います。

実際に僕は違う地区で此の経験をして、売りを頼まれて調査したら此の様で10棟程度に半年掛かりましたし、調整がエライ大変です。
貰う物は貰いましたが、割に合わない仕事です。

話戻り、此の分譲地10年程度前で大手業者ですが、当然、買主達はそんな事は聴いて居ない、何でこんなに面倒な土地なんだと怒り心頭、当然最初の売主に話を向け何とか音頭をとって貰うべく話をしたようですが、取り合わないで皆さんで話して好きな業者に頼めとの回答との事らしい。

実際は、当時に従前地分割さえすれば良いだけで本地に為ったら其の図面が自動的に移行する手続きをしなかっただけの事。
僕は揉めるのを知っているので同じケースでは従前地分割をして売り渡します。

正直、分割出来得る時期に売り出し、分割しないで売り渡す事も違法では無いが、大手としては怠慢だとは思う。
此の様子だと仮に清算金の有無も適当には話し、発生したら揉め、当時の説明も、清算金の其の事をも買主も忘れていましょうし。
区画整理は素人が頭に入れる事は難しいとの事です。

取敢えず、僕は気の毒ですが手伝いはしない旨を嫁さんに伝えましたが、伝聞でも興味は在る話しなので此処で記し、読み手で区画整理地で心配な人は公図と謄本、仮換地図を取り、土地がどうやら隣と共有みたいだと思ったら、本地に為る前に仮換地分割や従前地分割も出来ますので土地家屋調査士か司法書士に相談下さい。

不動産屋を入れる時は10数棟とかでは話し合いには有効ですが、所詮口銭屋ですし、区画整理所業の全ての意味が解らないく取り扱えない者もいるし、売買が絡まないと只の面倒事で受けない事かとも思います。

では終わります。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: 柴犬さん

2019年06月25日 18:01

区画整理の事は本当に当事者でなければ理解が無いでしょうね。

ご苦労はお察しします。大変でしたね・・・。

話はアレですが、保留地ローンってのも在りますし農地は転用出来れば問題は無いでしょうとは思います。

地主さんは本当に大変ですが、スーパーなどの建て貸しをしている方々は左団扇かとも思いますが。

区画整理

2019年06月25日 05:45

おはようございます。
区画整理、我家は痛い目にあったクチですw
まー何とか算段して耐え抜きましたが。

保留地、従前地、借換地、本換地。合わせ図、再減歩、清算金等。自分に降り掛からなければ、知らなかった事ばかりです。
昔ながらの地主さん達でいがみ合っている様な場所は区画整理で綺麗にするしか無いんですよねw
賢い地主さん達は、区画整理の話が出る前にしっかり動かれてます。縄伸びの分を損するのが解ってるので。

従前地が農地や保留地だと住宅ローン以外の融資付けが厳しいイメージです。

Re: naomさん

2019年06月23日 09:27

色々とご活躍と楽しみ兼ねて行動していらして、張りが在って何よりですね~

全般的に汚いなり嫌悪する仕事や揉め事の仲立ち等は大変な事。

何かしら、目に見えない導きますで今が在るのかと、持論では思っていまして、自分が目指して居るようでタイミングが合わないと世に生きません。

売れない芸人と同じで、何かしら生き残る事かなと。

とりま、愉しい事が良いことですが、多少は他者の為にも働く重要性もシャカイニ生きる資格ですからね~

No title

2019年06月22日 22:02

こんばんは。

ishi.様は不動産に関して八面六臂の活躍の出来るオールマイティの不動産屋さんですね(#^.^#)

>面倒だから遣らない人も居るので其処が儲け処でも在ります。

これ、本当にそうなのだと思います。人がやらない事だからこそ、お金になる。
私も自分しか出来ない事をやれるように得意を磨いていきたいな、と思っているのですが、さぁどうなるやら💦

今日はとてもいつもお世話になっているRJC48というマンション管理組合の梁山泊のような集まりの方へ、少しでも御恩返しをと思って「住んでよし、売ってよし、貸してよし、自分で出来るホームバリューアップ」と名付けた無料セミナーを開催し、その後懇親会まで楽しく過ごしました。
お世話になっているだけではもぞもぞするので、ペイフォワードで遠回りですがお礼、と思いましたが、自分が一番楽しんだ気がします(笑)

ishi.様への御恩返しが難しいと、コラムを拝読すればするだけ思いますが、ペイフォワード、そして出来ればいつか少しでも御恩返しが出来れば、と思っています。

とは言え、これからもコラムで勉強させて戴く事が続いてしまうかと思います(大汗)
どうぞよろしくお願い致しますm(_ _)m

Re: 地主さん

2019年06月21日 22:00

実際に10年前の区画整理地の建売では多いケースですよ。

競売でも出ていますし、クソ面倒ですが出来ないと商売にならない事も多いですね~
面倒だから遣らない人も居るので其処が儲け処でも在ります。

言値で商売出来ますから。
分譲を自己ででしたことが無い不動産屋はムズイかも⁈

区画整理も事業主体がURと市町村でも違うし、分譲会社でもやり方が違いますが、此の会社3000億の売り上げの会社ですけどねwww

Re: 素人さん

2019年06月21日 21:55

従前地分割の概念は理解出来ましたでしょうか?

取りま、此れは度々在るケースですから気を付けたい事です。
買えるといいですね~例の物件。

そんなところがあるんですね?

2019年06月21日 18:46

こんにちは。

前にも同じような内容があったかと思いますが、なかなかあり得ない事例だと思いますが、当たったら痛い事この上なしですね。汗

区画整理地は本当に化けるので買える時に買うは僕の中でも正です。

うちは一切当たりませんでしたが、親戚は大当りで親子二代は安泰かと。

それだけにとどまらず、そこをもとに投資額も伸びますし、羨ましい限りですw

ちなみに僕は未だに幹線道路沿いは買えてません。やっとその領域に今入った程度だと思います。

区画整理地

2019年06月21日 15:51

こんにちは

区画整理地を狙っている素人大家です。

始めて聞く言葉が多々出てきており勉強になります。

仮換地分割や従前地分割などググってみたいと思います。
買えなくても知識にはなりますし。

買えると、数十年後に敷地が隣の家にくい込むことになるので揉めるのかなぁ~なんて思いながら読ませていただきました。。。