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銀行融資と自己の鏡に映る顔。

2019年 06月28日 21:50 (金)


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こんにちは。

昨日は業者や銀行に行っていました。
其の中での雑談やらを。

銀行に行って聞く事は、当然融資の情勢です。
実際、肌感覚では物件価格も下降気味には感じますが、僕の買値からしたら未だクソ程に高いが、去年だろうが何だろうが、安くしか買ってはいないので、物件の価格の上下を気にした事が無い。

要は、時代に関係無く一定の規準でしか買わないから、景気の上下で変動する相場の中で一喜一憂していないとの意。
銀行にも同じ話をしますが、ポカンとした感じで響いて居ません。

其の後、此の銀行で5月にフルローンを出した物件資料に目を落とし、何故此の様な路線価18.5万/㎡の区域で築27年程のAPを路線価以下の安値で買えるのかって質問になりますが、答えは・・・・?

運が善いのかも知れないし、タイミングでしか無いと答えます。
実際は用法が在るのですが、面倒で長話になるし、云っても行員では理解出来ないでしょうから煙に巻いときます。

此の繰り返しで、難しい話はしません。
今の銀行の動向も聴きますが、あくまでも仲介する時のお客に融資が付くかとの事を聴きます。
僕の買い物には必ずと云って良い程フルローンが付きますから自分の心配はして居ません。

此の事を云うと、では何故もっと融資を引いて物件を買わないのか?って声も出ます。

簡単ですが、そこいら辺に転がっている物件を持ち込んだら本業が業者なのに、此れ持ち込む?って馬鹿扱いされます。
今後25年後でも人口減少が無く、不景気に突入しても今の相場の3割安値でも資産棄損が無い買値等そうそう存在しないから、多くは買えないとの事。


逆説的に現状の厳しい融資体制の其の事を云う者は、買いたい物件がクソみたいに高いとの事の暴露でしか無く、買う基準が完全にズレていて態々壮大なゴミ箱を手にしようとして居るに同義でしないのが実情との事で在り、云うのは勝手ですが論点が違います。

融資が厳しいのでは無く、其の物件が厳しいとの事に過ぎない。

仮に路線価20万/㎡前後、駅15分程度、土地330㎡、軽量鉄骨築25年、此の物件を5500万で買うなら誰にでも銀行はフルローンで15年~20年で引けるとは思います。

此の物件を8000万で持ち込むと当然僕でも頭金2~3割要求されます。

単純な理屈で、それだけの事。

厳しい時代では無く、厳しく資産棄損が激しい物件との事で、頭金は資産棄損分を自己負担し尚且つ溝に投げ込む金でしか無い。
CFで回収しようにも何年掛かるか知りませんが、仮に上述の場合に2500万捨てた頭金をCFで回収するには7.5%の利回り15年返済でザックリ12年税金やら諸々引いての計算なら16年程度も掛かります。
此の様に、どの角度から診ても今現状、頭金を入れないと買えない物件は資産棄損しか無く、酷い物件としか云えません。

此処で更に、物件は安くなるだろうから待ちに徹するとか聴きますが、正直、此の理論でも安くは買えません。
皆と同じ行動原理でしか無く、皆と同じ程度に収斂されます。

下げる途中で我慢できない者が買っていくでしょうから、所詮は景気の動向や銀行の融資基準で買う者は自己の規準が無く、結果成績は善い筈も無く、皆と同じ程度の場所、価格で購入ならば絶えず競争にさらされ、賃貸経営も苦しくなる。


属性に関わらずスルガとは付き合わない者は物件も多く買わないで済み此れが幸いし、買う為には如何に安く資産家価値の在る物件を買う等が主眼になり、眼も肥えて行き、買わんが為にスルガで買った事は自己責任でしか無く、逆に買えれば何でも良く、時流に乗り買い進めた者よりは結果良かったとなりましょうし、また、今後の大幅な物件毀損しかない不良債務者予備軍にならずに済んでいるとも思えます。

今後来るべき時代に、現金を持つ者は強いとも云い、其の時に備えよ的な事も在りましょうが、其の事は現象に他ならず、本質を見誤っています。

本質的には、現金より必要な物は知恵との事かとの思い。

阿保は、安くない物件を安いと勘違いします、景気が良くても悪くても。

其れだけの事で、現金が無くとも知恵が在れば銀行はフルローンを付けます。
フルローンが付かない者が無いのは、信用でも無く、預金残高でも無く、知恵が無いから借りられないだけに過ぎず、其の事は鏡。

ローンが出ないと嘆く其の事の理解をしないとイケません。
銀行に顔を向けるのではなく、銀行に顔を向けさせる事が要諦。

右向け右で生きてきた方々には辛い思考方法かとも思います。



さて、話し変わり、業者仲間を散策しましたが、実需の建売や住まいは多少の地域差は在れど良好との事で銀行も前年比では横ばいの貸出との事だが、新築APは地主自体のマインドが下がり危機を感じていて話に乗ってこない者が増えたとの事。

介護施設関係は未だに新規案件も在るが、介護事業所自体が経営難の事が多く、借り手審査により建築に融資が出ない事が多くなっていると。

投資物には閉塞感が多く出始めたのは間違いないが、一気には萎まないのも不動産なのでしょう。

今の時代マンションデべも昔のR16号を北限としては居なく、今さいたまなら武蔵野線以南や大宮、浦和駅で無いと仕入れはしない。

マンション販売が滞っても、体力の在るデべしか今は存在して居ないのと立地の良い場所でしか販売が無いので投げ売りも無く、売れないのなら最後は資産として保有も辞さないで値崩れも少ない感じでしょ。

国内事情での不動産価格暴落は依然として感じませんが、外部要因で何かしら切っ掛けで落ち込む事は在るのでしょう。
其れは何かは国際感覚が無いので知り得ませんが、株の板とかでは何かしら書いては在るのでしょうが、馬鹿なので語彙自体の理解から始めないとイケません。

色々と記しましたが、当然物件は下がるのでしょうが、下がる事自体がチャンスと捉えている者にチャンスは無いでしょう。
皆と同じ心理で大衆では勝ち目は少ないかも知れない。

では終わり。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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Re: おそまつさん

2019年07月02日 22:44

資産棄損していない人の方が多いでしょうね~

だが、数日前の此のブログでもさかのぼり読んでもらえるって嬉しいですね。

文面は残るから怖い反面でもあますが、気にせずに諫言、妄言を書いていきますねwww.

2019年07月02日 19:13

おばんです
新幹線の中、やっと読む余裕が出てきました

高値買い
自分もやっちまった婚感はありますが、
ボリュームで助かってる感じがします

仰る通り、相場は下がってるように見えますが

資産毀損した人が増えている

と読み直すこともまた一考ですね

名無しタイトル無し失礼致しました

2019年06月29日 18:08

わざわざ御返信ありがとうございます。

名無しタイトル無しでコメントして、非常識で失礼につき誠に申し訳ございませんでした。

又コメントさせていただきます。

御返信は不要でございます。

Re: タイトルなし名無しさん。

2019年06月29日 14:50

名無しさんコメ有難う御座います。

気儘に書いて居ますし、気分屋なので突然留守にもなります。
気が向いたらまたいらして下さい。

Re:埼玉サラリーマン大家さん

2019年06月29日 14:47

正直、運か何なのかは知り得ませんが、此の数年の相場が高い時に買った物でも過去に無く安い物も在り不思議です。

当然、僕も10年前に買った物や当初の物件は高いですよw
その代わり利回りが良かったりでCFで取り返しはしたかと慰めても居ます。

クズ物件を掴まないのが埼玉さんの用法でしょうし、都内案件を安値で買えていると思われるのでトータル凄腕との事かとも思って居ます。

今後、リセッションの大波が来た時に面白さが出るとは思いますので意見交換出来る方々と知り合えてよかったです。

最後は、自己の裁量、器量でしかないですがw

コメ有難う御座います。

僕も、毎回埼玉さんのコラムは読んでますが物理的に書き込み出来ないですw
なんでかなぁ~www

再確認できました

2019年06月29日 11:28

ishiさんの文章を読むと身が引き締まる思いになるので有難いです。私の買った物件たちも、ishiさん目線で言えば高買いです。特に投資初期は力も無かったし、目利きもダメでしたから・・・。


最近では、ある程度は安く買えるようになってきましたが、それでも路線価の1.2倍程度ですね。それを数年まわせば路線価程度で買った気分になる感じです。

実勢価格よりは安く買っている気でいますが、いかに安く買うかが大事なのか、という投資の本質を再確認するのに良かったです。



市況に関しては、確かに安くなるのはチャンスでもあるとは思います。リーマンショックのあとに買った物件は、確かに安かったですし。でも、そうでないときにもポロっと安い物件も出ました。

そういう意味では、いつでも安い物件はあるとも言えますね。


それに、不況時はチャンスではあるのですが、本当に買ってよいのかと思うような状況ですし、、、その葛藤との戦いにもなりますから、いつまでも買えない人は買えないなんてことにもなりやすいですよね。

管理人のみ閲覧できます

2019年06月29日 00:03

このコメントは管理人のみ閲覧できます

ReAKEBONO48さん:

2019年06月28日 22:00

お互い終わった事は足掻いてもしょうがない事ですね~

比喩は多様的に織り交ぜてもいますし、レトリックや自己言及にもきを配り書いてもいますが、基本読み手がの何かが引っかかる様に書いていますので、昨日の地主さんは其の事が自己の問題として引っ掛かったとの事でしょうね。

コメントとは其の様な物で其れが楽しみでも在ります。

実際、何時も手厳しい事を云って色々な方を敵にしている感も御座いますが、此れで良いのかと?
かと言って、皆ともに頑張りましょう的なバカげた事は云えずw

少ない方に理解出来れば其れで愉しいし安心です。
僕の立ち位置的に、多くの者に絶賛されたら仕舞ですよね、実際。


インスタ映える~イイですねぇ~ギロッポンでね‼
SNSは一切していませんがww

Re: 素人リーマン@埼玉さん

2019年06月28日 21:27

コメントし辛いのにも有難う御座います。

実際に、同じ様子の方々を敵に回す感で、腹立たしいのにも関わらずの中でのコメント・・・
其の事に違いが在るので今後の用法で、腹を立てている者との違いが出るかも知れませんね。

世の中、駄目な事は基本無いとは思いますが、駄目だった事を後に理解し認める事が肝要な事かとも思います。

また、何か在りましたらご報告お願い致します。

いちいち

2019年06月28日 19:33

いちいち勉強になりますね汗

不動産やろうと思った頃に読みたかったなぁと思います!

今これを読んだ人は幸運だと思ってください!

昨日の献血の話が、書く事の比喩とは気づかなかった私が言うのも何ですが、やはり多くの情報を持った方がいいですね。

情報を意見でも経験でも変換していいのですが

不動産の話で例えると頓珍漢になってしまいそうなので、長く所属していたシステム関連で例え話でもって感想としたいと思います。

オフィスワークしている殆どの人は、努力家なのか自分達のやり方をブラッシュアップさせる方向で努力します。パソコン黎明期には電卓早打ちや検算の仕組みで努力していました。

ちょい勘が良いシステム担当者なら、ツールやシステム、電話機の各種設定をするだけで効率化できる事に気付きます。

顕在化している不便さではなく、潜在的な不便さを見抜く事が肝心だと思ってました。

不動産はもっと深いので、ポジショントークでない人からのストレートな意見は本当に貴重です。

読んだ人達はひとつひとつ意見言わなくても、ジンワリと輸血されてると思います。

いや〜今日も頭使いました笑
のんびりタピオカでも飲んで、インスタ映えするランチでもしたいですね笑笑

No title

2019年06月28日 19:16

こんにちは。最近リーマン稼業が忙しくご無沙汰しています。

いろいろと動いてはいますがなかなか思うように行かない日々ですが、二の矢三の矢を考えて行動中です。一定の成果が出たらご報告します。

僕はスルガの億越え物件があるのでまさに信用毀損状態で現状物件を増やす環境にはありませんが、無い知恵を絞り、先輩方からのアドバイスを糧にして知恵で(数年後には)物件購入再開できるようにしたいです。あ、その前に生き残ることが重要ですね・・・。

Re: 地主さん

2019年06月28日 16:18

確かに、金額帯で少し違いますが、リーマンで2棟目に味しめていきなり億越えのスルガとかは
身動き取れないでしょうね。

其の意味で、億越えの3割安とかだとインパクトは出ますが、其の価格帯は金持ちの独壇場です。

僕は、最高ロット1億としていますからブログな感じでその他大勢との闘いでも在り大変ですが何とか買いたいと思います。

此の頃は、売り時では無いので細かい物しか売らずに、また規模が増えつつ身の丈に在った用法で行くかとは思います。
此のまま行くと、結果、解体して新築を相続の為や、安定収入の為に駅前のボロアパートを商業ビルにし資産棄損止む無しでも思案します。

未だ10年は此のまま行ってからの話しですが。

金額帯

2019年06月28日 15:23

こんにちは!

僕の勝負している投資先で、一棟ものの金額帯は億を超えてきます。

肌感覚でしかありませんが、僕のターゲット先だと、普通は
・業者
・地元経営者
・地主
が競合します。

が、昨今の融資情勢の時はサラリーマン投資家が割って入り、高買いをしていました。

その意味では、今の情勢だといつも通りの感覚でタイミングや交渉によって買える状況と言えます。

また、個人的に感じる、潮目の業者の投げ売り方には一定の特徴があり、それが僕にとってはチャンスとなります。

それについては珍しく内緒にします!(コラムに書きたいだけw)